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“首都居,大不易。”难就难在房价高得惊人,贷款买一套像样儿的房子至少要花掉工薪阶层20年的积蓄。最近的一份全国主要城市商品房房价调查显示:北京的房价已经远远 超出其他城市,高居榜首。
国家统计局公布的数字显示,去年1至10月全国商品房平均销售价格为每平方米2222元,而北京市商品住宅平均价格为每平方米4771元,是全国平均价格的一倍多。买一套80平方米的住房,北京人需要付出38万元人民币左右。目前北京市民每户年收入在3.4万元人民币左右,房价收入比为11比1,大大高出4至6倍的国际惯例,即使是年收入在6万元以上的高收入者,房价与收入比也达到6.3比1。
据了解,北京市三环以内以及亚运村地区的商品房均价几乎都上了6000元,四环附近的住房也超过4000元。在上海市区,每平方米4000元就能买一套南北朝向的两室一厅。来自上海房地产交易中心的消息说,该市61%的商品房售价在每平方米3000元至5000元之间。在广州市区,每平方米4000元以内的商品房虽然很难找到,但在近郊的番禺,每平方米3500元至4000元就能买套像样的房子。
“衣食住行”四大要素中,住的问题已经远远凌驾于“衣、食、行”,成为百姓生活中亟待解决的最大的难题。为何惟独北京房价偏高?昨天,本报记者采访了与会的人大代表,他们对北京房价偏高的原因进行了分析,并对工薪阶层如何购房提出了一些建议。(刘元星)
-分析原因
各项费用,一个都不能少
发言人:市人大代表、北京市开发集团公司书记高久长
房地产开发除了支付钢筋水泥这些人们熟知的开支外,开发商还要支付前期费、建筑安装费和物业管理费。这些费用和营业税、所得税等一样,都是要计入房价中的。因此购房者要支付的房价自然就高了。
前期费包括征地费、拆迁费、拆迁补偿费(如有的地区有菜地、果园等要给予补偿)、建筑设计费、七通(自来水、污水、雨水、电、燃气、电信和道路)一平(指场地平整)费、土地出让金等。这其中土地成本、征地拆迁成本、市政配套等行政事业收费偏高是使房价增高的主要原因。建筑安装费包括环境和科技含量等方面需要支出的费用。拿环境来说,现在购房者都要求环境优美,为此开发商要为绿化美化环境支付大量费用。另外,随着社会发展、科技进步,人们对居室科技含量的要求也高了。如上网布线、安保系统(防盗门甚至是可视对讲装备)、安装取代传统取暖设备的壁挂炉、用隔墙板取代砖头,以及为居民区配套的经营柴米油盐的经营网点及配套学校等。
谈到降低房价的问题,他认为房价涉及的环节较多,降低房价要靠多方努力。从房地产开发商的角度来看,需要加强管理、杜绝浪费,并通过招标采购来降低成本。(杨凤立)
开发商炒作,房价飙升
发言人:市人大代表陈同顺、北京市房地管理局市场管理处处长
北京商品房房价居高不下不是一个能简单说清的问题,这里面有很多环节需要协调。
“例如,有时为了征一块黄金地段,几个开发商围着一个乡长、镇长谈价钱,无形中哄抬了地价,在这些地上盖起的商品房价格能不高吗?”他认为,为避免这种情况,可施行土地集约化管理,这可以大大限制征地费用,目前针对土地的粗放型管理避免不了征地费用的飙升。
最近房地产商又故意炒作出了许多“概念房”,尤其是今年申奥成功和入世后,“奥运概念”、“入世概念”把北京本来已经不低的房价炒得更是虚火上升,有的楼价甚至蹿到2万多一平方米。
商品房的价格由市场决定,无论是虚高还是真实价格,经过一段时间它必定要回到一个合理的水平。(李东)
-解决问题
把经济房建到卫星城
通州团人大代表在城市建设与管理座谈会上指出,经济适用房选址要到交通便利、配套设施齐全的卫星城。因为卫星城地价较低,这样经济适用房房价也可以随之降低到真正“经济”的程度。
目前虽然北京市政府做了大量工作,但经济适用房每平方米三四千元的价位,还是让工薪阶层,尤其是原本住在危旧房中的普通百姓难以接受。危旧房改造中搬迁的居民所得到的补偿费用,距经济适用房的房价还是有很大差距的,而这个差距大多是他们的经济能力无法承受的。
代表们还指出,到卫星城建经济适用房,除了可缓解目前拆迁工作中存在的矛盾外,还可以缓解城市中心地区人口密度大、城市设施负担过重的问题。(杨凤立)
多多关照危改拆迁户
发言人:市人大代表、北京市市政工程设计研究总院建筑设计所副所长王文贤
北京房地产均价是全国最高的,每平方米比其他城市高1000多元。他认为,之所以高价房的存在,因为它有市场。一位开发商曾说,他盖的房子本来打算每平方米卖8000元,但后来卖到10000元也有人买。王代表说,的确有一部分商品房的价格是靠市场来调节的。
从另一方面来说,不同收入的阶层也有不同的选择,市政府给予优惠政策的经济适用房对中低收入者来说就可以承受。高收入者觉得经济适用房不够档次,可以选择高档住房;同样,低收入者也应该考虑符合实际需求的经济适用房。王代表认为政府应预留一部分经济适用房源,保证供给危改区的拆迁住户。
他强调,政府应建立严格的审查制度,购买经济适用房的人应该通过资质认证,不能让高收入者买了经济适用房挪作他用,以确保把经济适用房卖给那些真正需要住房的老百姓。(薛岩)
用发展的眼光来买房
发言人:市人大代表、住总集团物业部总会计师吴伟芳
北京就这么大地儿,黄金地段的地价、房价高居不下也有情可原。吴代表认为房价的高低要因地而异、因人而异。最重要的是想圆住房梦的中低收入阶层要根据自己的收入、工作状况选择房址。现在北京四环、五环周边的房子很多,交通很便利,都可以作为考虑的对象。
吴代表说,其实只要不盯着黄金地段的高档房,购房者会发现房价是可以接受的。从发展的眼光来看,现在北京不太发达的地方正是今后建设开发大有可为的地方,说不定现在房价很低,过两年又成了新黄金地段呢。这都要靠购房者权衡各方面利弊,做出选择。重要的是观念转变了,就不会只盯着高档房。比如说通州区的房,几年前人们还认为很远,交通不便,但现在走京通快速路15分钟就能到东三环国贸,地铁也正在建设中,交通十分便利。以前房便宜,过两年准涨。购房者调整好心态,不用总盯着房价,还要考虑自己的实际需要。(薛岩)
闲置房应该降价销售
发言人:市人大代表、王府井综合开发公司经理、支部书记关德余
关于商品房的价格应由市场最终决定,政府不应过多干预。北京商品房的价格之所以高,主要是由于北京商品房市场的消费对象并不仅仅局限于本市居民,70%到80%的购房者来自于全国各地及世界跨国公司、驻华商社等,他们是高价房的主要消费者。随着申奥的成功和入世,这些来自外地和外国的购房者还在不断增多,毕竟北京是首都,许多政策较稳定,吸引力很大。
所以尽管房价高,还是有人买,有些人甚至买房投资,因此什么样的房子都能卖出去。
为了控制房价,政府曾经作过一些努力,有意识地让利、让税,其实这大可不必。价格永远由市场供求关系决定。政府主要的职能是在宏观上指导,提供一些参考。
从各房地产项目目前的销售情况看,现在的空置房主要集中在以前开发的老项目,而新项目的空置房越来越少。卖不出去的空置房其实也可以以廉租房、经济适用房的形式处理。(江舒远)
每一个泡沫形成时,都有若干个理由解释为什么这次的牛市和以往的泡沫不同,会常升常有。兴高采烈的人们往往选择相信这些解释。直到某天大潮退尽,大家才恍然大悟,原来泡沫都是一回事—热钱太多,人心太贪,地球上原来有地心引力。我可以明确的告诉你:百姓很生气,后果很严重!!