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近两年,由于北京房地产市场供需两旺,市场持续升温,且房价、利润远远高于其他城市,市场吸引的投资在过去一年有明显增长。特别是一些有上市背景或在国内其他城市有成熟操作经验的专业地产开发企业,纷纷整合力量,加大在京投资力度,此举给一直是中、小开发商演出唱戏的北京楼市,带来了一股强劲的新鲜力量。
种种迹象表明:在竞争日益加剧、市场逐步趋于规范的北京地产市场中,资本实力雄 厚的开发企业,将逐渐占据统治地位。
房地产开发属于资金密集型行业。对于房地产项目及其出产的产品来说,开发商实力和运作经验是保障住房消费者投资安全和权益的关键因素。据了解,截至2001年底,北京的房地产企业中有上市公司背景的公司数量只占总量的5%左右。大部分房地产项目是由一些中小型的项目公司开发和经营。这一现象使得市场上开发企业的短期行为十分普遍,项目运作缺乏完整性,产品品质难以保障,开发商资信度低,专业性差使得房屋纠纷不断,半数以上的项目存在程度不同的违规操作行为。
市场前景利好
上市企业垂青京城楼市
根据西南证券研发中心对上市公司2000年年报、2001年中报和2001年7月份以后的公告所做的全面统计,2000年,特别是2001年后上市公司进军房地产的热情空前高涨。国家统计局2000年10月22号最新公布的国房景气指数也证实了这一点:2001年9月份“国房景气指数”值为105.85点,比2000年同期上升2.33点。从2001年前9个月的“国房景气指数”趋势来看,“国房景气指数”总体景气水平明显高于2000年同一时期,虽然8月份以后其增势有所回落,但综合水平仍高于2001年同期水平。
西南证券对全国上市企业所做的统计显示:2001年北京成为上市公司进军房地产的最重点地区。2000年涉足房地产的上市公司(其中包括大股东变更、资产置换房地产资产、现金受让房地产资产、投资房地产项目、新设房地产公司、收购房地产企业股权、追加房地产企业注册资金、委托开发、追加项目资9种具体形式)共有52家,涉及资金27.68亿元,增长14.45%,其中新投入北京房地产市场的有4家上市公司5个项目。截止到2001年10月份的统计表明:2001年上市公司的投资情况披露中共有17.40亿元涉及到新增的房地产投资,共带动资金31.68亿元,有7家非房地产类上市公司开始进军北京的房地产市场,占全国总量的近1/10。
首都效应带动投资
上市企业主导开发
从已知的信息看,目前北京本地上市的原国有企背景的房地产开发企业主要有;首创集团、天鸿宝业、城建开发、中关村科技、华润置地、北辰集团等,另外泰跃、名流投资、世茂等一些民营开发企业2001年通过控股、参股等借壳上市方式,间接获得了上市融资渠道。外地进京的上市地产企业则有金地、珠江等这些在南方有过多年地产操作经验的专业企业杀入市场。除此之外,一些拥有海外上市公司背景的投资商,以及专业基金也开始问津北京房地产行业。
近两年投资北京地产的上市公司主要为南方企业,特别是以往在广东、海南、上海等地有过成功开发房地产项目经验的公司,比如万科、珠江实业等。这种“南下”企业转向“北上”投资的特点与上市公司自身的企业经营模式特点和房地产市场的发展状况密切相关。
上市公司是实行现代企业制度的典范,其经营状况与股民的切身利益密切相关,企业的所有经营活动和财务状况都必须定期向股民公布,这就迫使企业必须严格选择投资方向,从而保证股本增值和股票收益。
国内房地产市场最先发展是在深圳、广州、海南等沿海开放城市,北京的住宅商品房市场起步相对较晚。但是作为全国政治、经济、文化中心,北京的房地产市场可谓坐拥“天时、地利、人和”之势,房地产价格一直高居全国之首,而市场需求依然旺盛,销售量连续三年大幅增涨。去年以来,上市企业明显加大对北京房地产投资力度,这从一个侧面也印证了北京房地产市场长线被普遍看好的现实境况。
据不完全统计,2002年已上市房地产开发企业开发量预计将达到市场供应总量的50%~60%。这一局面的形成无疑对北京市场良性发展具有划时代的影响意义。上市公司雄厚的资金实力和相对规范、专业的运营管理手段,对于买家信心不断受到纠纷冲击影响的当今楼市来说,将是一个划上句号的时代的开启。
上市企业“利”字为本
分布格局定位市场强弱
记者在采访中发现一个有意思的现象:有上市背景的房地产开发公司其分布大部分集中于东部CBD核心区或其周边区域,北部所谓奥运概念区仅有北辰、天鸿、城建等几家超大型北京市政府的“御林军”开发企业坐守;西部中关村则也是仅有政府背景的“中关村科技”一方把守。这一格局形势说明东部CBD区被专业投资商所看好;从另一个角度也反映出北京目前房地产市场化程度还有待进一步提高,专业化投资商还有更多的发展空间。
北部地区外来投资商并没有人们想象得那样集中,一个令人信服的解释可能是:奥运申办成功只能是一个相对短期的利好因素,缺乏经济长期发展动力的任何短期效应都不足以支撑地产市场长期繁荣。当大量的中国游客从悉尼奥运会旧址参观归来,其现在的境况或许让我们的政府应该从中吸取更多的教训:奥运会的举办绝对应该是一个区域经济发展的助动器,而不能只是个一时的摆设。
就西部中关村地区而言,虽然其经济发展的前景为世人所看好,但外来具备实力的地产商投资项目之所以少于东部,据一位不愿透露身份的地产商分析,其主要原因是中关村土地开发权基本垄断在一两家本地开发企业手里,对外来投资开放不够,因而打击了投资商兴趣和积极性。而这样的做法对于房屋的买家来讲,没有任何的好处,竞争不利,房价难于向低竞价,这对于本区域房地产的发展以及经济的发展将只能起到阻碍的作用。
众所周知,实力与品牌是上市公司的最大优势,而这正是房地产产品质量和售后服务的最大保障,是消费者利益的最大保障。相信上市公司的规范运作和先进经验一定会带动北京房地产市场走向成熟。西南证券研发中心王德勇段海瑞(赵秉杰 蔡鸿岩)