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在上海,判断一个地段的房价增长潜力有一个很简便的标准,那就是“越不起眼的地方潜力越大”,而且每次都有明显的征兆。
世界经济学中,经常会碰到的一个名词是“后发效应”,指的是落后国由于比先进国更容易直接应用最先进的技术,而不为陈旧技术所羁绊,以致反而能取得某一领域的优势,这种技术上的优势会逐步演化为经济优势和综合国力,最后整体超越先进国。如上世纪70年代日本的汽车和半导体,90年代芬兰的通信业等。
在上海房地产业十年的发展历程中,区域楼市已几度体现“后发效应”。细细算来,在90年代初期刚开始有房地产的时候,开发重点集中在黄浦和静安这些最成熟的地区。接下来是古北和虹桥路一线,古北新区第一批的钻石公寓等几幢多层,在1993年时每套不过二十多万,而两年之内迅速翻番,估计这是上海有史以来上涨最快的纪录。到1995、1996年时,最兴旺的莫过于打浦桥和徐家汇地区,还有地铁沿线的闵行楼盘。到1998年的时候,楼市惨淡,但是浦东陆家嘴地区逆势而行,已筑起五千以上的高位。而2000年开始,一直被视为“下只角”的上海的北区开始启动,闸北和杨浦五角场地区出人意料地成了楼市亮点;与此同时,浦东“遥远”的金桥和世纪公园地区的房价在之后的很长时间都保持上涨的势头。
“各区辈有新盘出,各领风骚一两年。”上海的房价在各区之间呈现一种交替上升的态势。领先者完全有可能被后来者超越。究其原因,这与区级政府在基础建设投资中占主导地位有莫大关系。目前,区级政府主导了对土地的投资,各个区在某种程度上又处于一种竞争状态。各区又深知投资→回收→再投资这种良性循环的好处。这样往往会先找了一个容易突破的地区,加大土地投资,吸引开发商,做热楼市。相对来说,开发越晚的区,越差的区,房价越低,动迁等基建成本也低,就越容易改造,这相当于落后国容易应用最新技术。同样,市中心或已涨过一轮的地区由于改造成本太大,也就难有作为。这就是上海楼市的“后发效应”。
根据“后发效应”的观点,上海在今后上升空间最大的区域需满足三个条件。
一是动迁成本低;二是有重大的市政题材;三是要有足够量的房产开发空间。如此一来,土地出让金和房产营业税才足以兑现政府对土地的投资,这种区域往往集中在大片农田、荒地,或是成片危棚简屋,或有大量工厂的地带。这样一来,上海接下来升幅最大的地区在哪里就显而易见了。
在3年内:目前房价较低的浦东上南凌兆地区,由于世博会、卢浦大桥等利好,正处于相对于浦东其他区域的上升阶段。卢湾太平桥以东和以南地区,新天地和人工湖会使这里成为上海顶级住宅区。有后劲的还有虹口区的四川北路、多伦路一线。
3—5年内:虹口、杨浦的沿江地带。在整个黄浦江沿岸开发中,这个沿江地带与其他地区比较而言,无论从开发成本,发展空间还是景观上都有胜算。
5年以后:由于上海的辐射交通网初成规模,近郊的一城九镇将成为上海人置业首选。(罗 渊)