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——天津房地产市场浅析
房地产市场经历三个时期
纵观近年来本市房地产市场的发展,可以说经历了三个历史时期。
实物分房时期 产品按国家政策、面积指标分级设计,设计市场基本处于条块分割、地方垄断状态,产品只要符合规范就万事大吉了,至于居民的各种层次需求就懒得去考虑了。此阶段小区千篇一律,毫无个性可言。
实物分房向货币分房过渡期 房地产市场逐步形成,迫于市场压力,发展商对于设计提出更高要求,比如:户型要周到合理、立面要新颖美观等等,同时随着市场更加开放,开发商也更为关注环境、关注景观。此阶段社区盛行跟风,一些精品社区开始出现(如体院北居住区、万新村住宅区等)。
房地产市场形成 这一时期房地产开发新理念、新概念层出不穷,例如国际文明居住标准、环境论、绿色生态等等(如华苑居住区、梅江居住区等)。
市场日趋成熟告别暴利时代
从市场经济的角度分析,房地产住宅市场将会逐步走向微利时代,这是一个必然的发展规律。在供给方面,开发商土地储备逐年上升,前几年的开发量逐年增长,实际供给大幅度提高,空置商品房数量增长等加剧了市场竞争的激烈程度。
在购买力方面,消费者越来越成熟,供给量的增长使消费者的选择面越来越广阔,因此这种有效需求与供给之间的反比关系,势必决定了房地产市场微利时代的到来,利润空间受到压缩。土地资源的稀缺性决定了土地成本的逐步上升,消费者对于住宅品质、生活品质的要求加强,住宅开发档次的竞争,住宅建设的科技和技术含量的提高会导致开发成本的提高,今后的2~3年房地产价格走势将稳步攀升。
结构变化精品住宅前景广阔
从近年来各价位梯次商品房销售情况分析,虽然这几年天津市的商品房平均销售价格始终保持着下降趋势,但其内部各价位梯次的商品房成交量的结构已悄然发生着变化和结构调整。2000元/平方米以下的低档产品市场由1999年的35.5%上升至2000年的38%,以后至去年上半年处于停滞状态;2000~3000元/平方米市场在三年中由41%递减至39%;4000元/平方米以上的高端市场则由1999年的9.9%降至2001年上半年的6.8%;而3000~4000元/平方米的中高档产品市场却由1999年的13.6%上升至2001年上半年的15%,呈现出了由两端向中间收缩的发展轮廓,这一市场已初现了其强大的发展后劲。由此可以认为,这一区间的产品将会是今后5年内发展最快、上升空间最大的市场。应当看到房地产市场的这一转型及结构调整对开发企业提出了更高的要求,因为这部分目标客户对市场产品的要求要远远高于安置型客户。
马年楼市发展趋势
产品结构继续调整,总量难有大的增幅。通过分析以及数据显示,本市房地产市场在今年将会进入盘整阶段,在硬性拉动效应逐渐减弱以及消费者主动消费受到购买力、未来收入预期、投资多样性以及其他消费需求的增长的牵制不会有太快的发展的影响下,预计今年商品房交易量将会在去年的基础上继续保持平稳发展的态势。商品房价格结构会继续进行调整,3000~4000元/平方米的商品房市场容量逐渐放大,全年平均价格甚至会开始略有抬升。
入世带来的最大的挑战是人的观念,而机遇会大于挑战。国外房产商具有资金和技术方面的优势,在新规则下,竞争会更趋激烈。大量国外房产商进入,必然会加大对土地供应的需求量,加剧土地一级市场的竞争,提高土地价格,从而导致房价上升。虽然入世后建筑材料成本会下降,但同时也带来了建筑劳动力成本的上升,因此建筑成本总体费用基本持平。从需求来看,境外购房者将大量增加,将会造成高档写字楼及公寓价格的上涨,因此房价上升趋势不会改变。
随着产业化、规模化发展以及居民收入的提高,房地产业将成为一个更为成熟的产业。从长期看,房价遵循供求比例法则,不会出现突变或大起大落,从宏观上看,房价呈小幅、稳步上升的趋势。 (丁然)