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刘志峰副部长在论坛上发表讲话时,曾提到目前物业管理存在的新问题,包括在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件,如丢车、杀人事件,物业管理企业要承担什么样的法律责任,目前司法机关在调解和判决时还缺乏法律依据。此问题的提出,立刻引起全场的骚动,有不少代表私下里称,物业管理企业现在真是有苦难言,而且在责任无限的泥潭中,似乎越陷越深了。
怨声起,无奈的无限责任
时常听物业管理企业老总们聊起物业管理公司的责任,或唉声叹气,或无奈调侃。通常,老总们在细数完物业管理的无限责任后,末了还不忘说:“我还挂着某某计生办的某某职,某某治安办的某某衔呢。”一副哭笑不得的样子。
具体说来,现在的许多小区,大以人身伤亡、汽车被盗,小到水浸地板、甚至人被狗咬、高空抛物、放任宠物在公共场合随地大小便、“卡拉OK”扰民、私搭乱建等等,都可能成为业主索赔或拒付物业管理费的理由。此外,物业管理公司还承担着不少社会义务,比如有关政府职能部门要求承担的计生、防疫、小区外的社会治安、屋顶绿化、灯光改造、人口普查、户籍管理、税务征收、工商管理等名目众多的义务工作。当然,也免不了要为开发商承诺的配套未到位或施工质量遗留问题等黑锅。
这几年消费者权益保护意识的加强,加之大多数业主无法分清物业管理公司管理的权限与管理责任,以为只要交了管理费,小区内的什么事情物业管理公司都得管,而且还要管好。因此,在达不到要求时,双方生发了不少矛盾与纠纷,有的甚至闹上了法庭。据不完全统计,近一两年,深圳市物业管理公司因各种事项被索赔金额超过千万元。索赔事件的频频发生,令物业管理企业叫苦不迭。
争执起,公婆皆有理
那么物业管理公司到底该不该承担上述的那么多责任呢?一直以来,各界人士对此各有说法,两种观点相持不下。深圳市住宅局物业监管处副处长张玉亭在他写的《关于物业管理法律关系的对话与思考》一文中列举了争执双方的多种理由。
认为“物业管理公司不能在无约定的情况下,无限扩大其管理服务职能,立法及司法实践不能无限加大物业管理公司的民事责任”一方的理由是:
一,美国纽约世贸大厦的物业管理公司是否应对撞机爆炸事件的死难者承担赔偿责任?
二,物业管理公司并非小区内每一个业主或使用人的人身监护者、业主私有财物的保管者。
三,《民法通则》及《消费者权益保护法》并不能代替有关专门法律、法规或技术标准;相反,前者所包含的有关原则须由后者的具体规范来实现,这就是特殊法优于普通法的原则。
四、如果让物业管理公司为小区内行凶的歹徒的行为或咬人的宠物狗的行为负责,必然导致整个社会的法律关系混乱,受害者必然是全体社会成员。
五、有关部门或单位因怕事而要挟物业管理公司承担不应承担的责任,是一种不健康的社会心态。
六,物业管理公司按照合同约定和有关规范、标准界定的责任承担相应而准确的法律后果,是法制建设的必然趋势。
认为“在物业管理区域内发生的任何侵害业主及使用人权益的事项,均应由物业管理公司承担法律责任”的一方的理由是:
一,物业管理所控制及提供服务的,是一种空间、状态及行为,业主及使用人是上述要素的受影响者。
二,业主是物业管理的消费者,物业管理公司是物业管理服务商品的制造者与经营者,消法及相关物业管理法规为业主向物业管理公司的任何索赔提供了足够的法律保障。
三、业主是弱势群体,所以法律及司法实践会保护甚至偏袒业主的权益。
四、政府怕百姓闹事,发展商及物业管理公司提心社会影响,所以业主在利用政府资源、新闻舆论、心理压力等方面具有优势。
五,发展商或物业管理公司的无限承诺、夸大服务职能、不注重合同及管理基础文件等,使业主有足够的可趁之隙。
六、“管理养护不善”及“合同随附义务”可以成为所有对物业管理索赔要求的正当理由。
七,“收钱就要服务,服务不好就赔钱”,这是天经地义的事情,如果物业管理公司这也不尽责,那也不赔钱,只享有权利,不承担义务和责任,则不符合民事法律的基本原则。
深圳市物业管理进修学院的吴春兴老师补充认为,造成现在物业管理责任无限的原因, 一是开发商在促销宣传时,可能误导了购房者;二是物业公司要创品牌,也在夸大其辞,形式主义非常明显,自己在大包大揽。他举例说,美国某物业管理公司管理的北京金融一条街中最高档的国企大厦,地下停车场不仅路面不平整,而且路面有裂缝,但美国物业管理公司在管理时就不管,他们认为开发商交给他们什么样就是什么样,与物业公司的管理没有关系。吴春兴老师认为这是物业管理公司自食其果。三是业主的观念还未转变,因为在计划经济下是政府、企业包揽了后勤,现在业主误以为新时期的物业公司是第二政府,以为这是新时代的保姆。说到底,这与体制及文化传统有关。
思考与对策
一味的争执永远不能解决问题,冷静的思考与合理的建议才是最终解决争执的有效途径。张玉亭副处长认为:
一,物业管理是现代城市管理发展的必然阶段和重要组成部分,但如果不能公平地处理物业管理的法律责任问题,必然会引发城市管理的停滞和倒退;
二,物业管理公司通过自身行为客观形成了城市管理的重要主体,但许多行为并没有获得市场认可或法律的有效确认;
三,物业管理公司不应偏离企业的角度,依法经营、拓展市场、降低成本、追求利润、树立品牌、提高质量是企业的天然职能,不应去管不属于份内职责的事情。
四,城市管理的各个主体尤其是各有关部门,应当履行各自法定职责,不应把自己的事推给物业管理企业去做。
五,社会及政府应当客观、成熟地处理物业管理关系,市场是思维的起点和终点,公平公正是最基本的准则。
六,今后物业管理立法应当加强对物业管理行为责任的具体划分和合理界定。
针对物业管理区域内,丢车、业主财物被盗、业主受到伤害等刑事案件责任问题,吴春兴老师在接受记者采访时,特别提出了三点建议:
一是要在立法上明确物业公司应当承担什么责任,以前的规定比较笼统,比较原则,今后可以直接明了写出承不承担责任。在立法时,可以用比照的方法来解决。一可以比照医院对病人的安全责任,有些属混合过错;二可以比照上海2001年出台的《上海市中小学校伤害赔偿条例》,该条件的核心是在有条件的情况下可以不承担责任。而事实上物业管理企业的责任是低于上述两种责任的。
二是通过保险的方式,来分散责任,但保价不能过高,因为这可能涉及到增加业主的负担。中保现在已创立了一种新险种,叫物业管理责任险。其实,物业管理公司需要警惕的是,这可能是对物业管理的一个挑战,因为这样有可能误导业主,以为今后出了事就是物业管理公司应该负担的责任。
三是总体上要考虑到公正公平,物业管理公司不能替代了国家安全职能,也不能无所作为。
看来, 撼山易,要想解决物业管理责任无限的问题却不易。