|
||||
2月28日北京市土地交易市场正式成立,今后北京市土地出让都必须在交易市场中公开挂牌交易,政府将对土地实行总量控制,这标志着北京土地一级市场真正建立,土地交易从“幕后”走向“前台”,但是这项阳光政策的出台能否真正改变北京土地供应方式,遏制暗箱操作,对北京房地产市场产生哪些影响,业内人士反应不一,众说纷纭。
制度改变是趋势
总量控制公平交易
是核心
顾云昌:(中国房地产业协会副会长)
我国房地产业的发展是从土地市场的建立和发展开始的,土地市场对房地产业发展所起到的作用也是至关重要的。国家对土地市场的运作,从1990年就已经开始了,当时制定了土地出让转让的条例,十几年来有了很大的进步,但目前还很不规范。现在土地供应方式有三个办法,一是协议,二是招标,三是拍卖。但是我们实施了十几年,绝大部分还是协议方式。北京此次建立土地储备制度,并成立土地交易市场是用地方式的一次重大转变,将原来的三无:无偿、无限期、无流通变成了三有:有偿、有限期、有流通,这是一个很大的进步。
陈倩:
(北京市国土资源和房屋管理局土地出让处处长)
建立土地市场,是市场经济发展到一定程度之后,土地资产化的一种发展趋势,是市场经济发展的需要。建立市场机制,把土地资产充分运用到市场中进行交易,这是一个发展的趋势,应该是积极的。国有土地使用权,大量属于国有资产范畴。在向市场经济迈进的过程中,什么样的运作方式能够最好地显现国有资产的价值,我觉得一种更公开,更公平形式,更能体现国有资产的价值,并且保证国有资产不流失。
史贤英:
(北京市土地整理储备中心主任)
北京土地供应制度改革与全国一样,是从1990年开始的,1992年之后进一步加快了改革的步伐。经过十余年使用制度改革,最主要成果就是土地由无偿供应变成了有偿使用。但多年来北京市存在着土地市场不规范,无计划多渠道供地,炒卖土地和项目等突出问题,这里有特殊情况,但我们也不能回避这个现实。目前有六种渠道在供应土地,一是城市危改,在各区政府,或者是危改办,北京市的危改到区以后,危改办来划拨。二是市区大的开发企业,这么多年来也是大量的划拨土地,好一点自己干,麻烦的就往外转。三是近郊区县成立的20多个开发区。四是工业企业,由于改革或城市的需要,办完手续之后,把自己的厂子卖掉。五是中央在京单位,自己也在找投资伙伴,供应土地。六是绿化隔离带。六个方面供应土地,使土地市场无序供应。
土地资产在国家资产中是最大的资产,全国国有资产是35万亿元,其中土地资产占28万亿元。所以北京市要落实国务院的十五号文件,借鉴外部经验,从北京的实际情况出发,出台了这项政策。这次土地制度改革的核心问题,实际上是两个,一个是总量控制,另一个是要公开交易。
刘峰:
(北京观达行房地产经纪有限公司董事长)
建立土地储备制度,是土地供给制度的一项重大改革。延续已久的多渠道、多方式获得土地开发权的状况宣告了结束。土地储备中心将成为唯一国有土地的批发商。以公开招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地,加强了土地交易市场的透明度,有效地堵住了以往交易中的暗箱操作。储备中心对国有土地供应总量进行调控,对今后的交易将起到明显的杠杆作用。开发商站在了一个公平地获得土地资讯、土地资源的起跑线上。随着该制度的出台,房地产行业真的该重新洗牌了。
游戏规则改变
提高房地产业门槛
柯焕章:
(北京市城市规划院原院长)
从北京来说,国有土地资产管理是相对滞后的。北京目前土地市场情况,一个是不太规范,另一个是土地供量过大,甚至可以说有点失控。如果现在采取招标,或者是拍卖的方式,可以使市场逐步有序。首先需把工作做得很细,很扎实,首先规划把这块地改成什么合适,然后做具体的工作,再测算,提出一系列的指标,然后再拿出招标书,这样做很规范。
董黎明:
(北京大学城市与环境学系教授)
土地作为一种资源,是由市场来配制,还是由行政杠杆来配制?在计划经济时期完全通过行政手段划拨,现在我们进入了市场经济,是不是可以不用行政杠杆,完全用市场这只看不见的手?我个人认为都不可以,既不能完全用行政杠杆,也不能完全用市场的机制。市场配置资源有它的优点,但市场配置会出现失灵。其主要原因是开发者或者是企业,不会考虑我开发这块地对北京的发展有没有利,重点是开发以后能不能挣到钱。如果每个人都这么考虑,北京整体如何发展,往往是市场无法解决长远发展问题,城市总量应该是多少,市场无法解决这个问题。这个只有政府才能定。政府怎么定呢?实际是城市规划,先考虑城市合理的规模,土地部门根据合理规模,提供土地。所以我觉得在土地供应的问题上,应该是行政的杠杆和市场经济的杠杆同时并举,这样,我们的资源才能够最有效、合理的运用。但是游戏规则一定要分明,政府做裁判员就不要当运动员。
刘峰:
以往的房地产行业中,开发商充分地利用社会关系资源获得丰富的土地市场资讯,或直接、或间接地从原土地使用者手中以不公开的方式和价格获得土地开发权。因此社会关系资源的优劣是开发商之间比拼的主要内容。这种无序的土地市场状况自然导致了房地产市场的不公平竞争。
过去以自行协商签订协议,直接从原土地使用者手中取得土地开发权。在用地补偿、拆迁安置、付款方式等问题上都存在着或高或低的情况。再加上中间环节的暗箱操作,很容易导致开发商取得土地开发权时,仅付很少一部分钱。后期随着期房预售资金的回笼,再滚动开发建设。因此自有资金回报率在房地产行业中被广泛使用,这就是以小搏大。另外,开发商以合作、联建等方式与原土地使用者签订开发合同,进行立项,报规划方案,然后再将项目转手卖给有实力的开发企业,从中获得土地增值的利润,这就是所谓的炒项目、炒地皮,也可以称作以无搏有。
调整游戏规则后的房地产市场,开始进入了一个以大搏大的时代。土地是房地产开发建设的第一资源,公平地通过招标、拍卖等方式获得土地开发权。首先开发商要具备雄厚的资金来参与竞争。房地产行业的准入门槛提高了,把一些不规范的、不具备条件的挡在了大门之外。对于购房者来讲,开发商统一地从储备中心通过公开方式获得开发权,这样就有效地杜绝了土地使用权的纠纷,维护了土地使用权的合法性,为百姓购买放心房提供了保证。
史贤英:
2000年年初政府组织广渠门19块土地拍卖为什么不成功,因为周边土地都开着口,你这边卖得便宜,土地招标不会有竞争力。政府控制总量要得益于需求、城市发展速度和后备资源可持续发展的资源数量,根据这些情况来考虑投入。通过投入市场土地的数量和质量来调控市场,如果整个土地供应过大,失控,自己的房子卖不出去,最终倒霉的还是开发商。
土地变革还要公开交易,也就是所谓阳光交易,开发商把土地拿到手里,要继续干,但是要转让,就要有一定的程序。咱们既不能一下子把市场搞死,但是又不能放了,一放全跑了。
潘石屹:
(北京红石公司董事长)
今年2月28日在北京房地产土地市场发生了很多事情,一个是拍卖招标,一个是成立了土地交易市场。从以前协议用地十年的时间来看,协议的本质就是双方达成一致,跟工厂、土地供应方达成一致。一方是供应方,一方是市场操作,这个制度是法律规定。而协议出让是第一种方式。同时,招标不应该是价格越高越好,跟拍卖不同,谁的价格高就是谁的,因为整个游戏规则发生了变化。作为拍卖公司一定要有经验,尤其像北京,能不能请国外专家运作,哪怕花一点钱把标准制定准确一些,因为这个钱花的是值得的。
同时土地招标可以提高效率。我们原来拿的土地可能是二手、三手转给我们的,或者跟工厂、主管、经委谈,然后下发文件。在这个过程当中,手续繁琐。如果走拍卖或者是招标的形式,政府制定一个好的标准,各个部门协调,规划要点也在招标书里。把需要一年半、两年时间完成的事情,需要各个部门跑的事情,用一个招标文件就完成了,而且这个招标文件是政府部门提供的,我认为这就是一个进步,提高了市场的效率。我认为最关键的是大家要有信心,保护市场的信心和投资人的信心。不要在招标、拍卖的过程中进行黑箱交易。
土地房价稳中有升
短期内变化不大
张力:
(北京万科企业有限公司总经理)?
北京在近两三年由于各种利好因素,势必还会吸引大量外地或外行甚至外国资金进入投资市场,再加上首都的优势,北京土地稀缺性会加剧,这将使北京的土地呈现供不应求的状态,这就意味着北京的地价近几年不但不会降,反而会升。而因为土地需求的增加,很多想进入北京楼市的企业和投资人在没有其他渠道通过协议拿地的情况下,会不惜代价花高价去拿地,这样无形中北京的地价会提高上去。房价的构成主要由地价、拆迁费用、建安成本、税费和利润等五部分构成,地价只是其中的一项,从深圳和上海20世纪90年代经历的房地产市场低潮看,地价和房价没有必然联系,房价降了,地价未必下调。所以,现在要判断不太好说,得根据开发商的运作能力、管理能力和利润目标等方方面面的因素来判断。现代城总经理潘石屹流露了对招标可能导致房价上升的担忧——两家外地公司出价明显高出市场价,今后的土地招标中也不排除这种出高价志在必得的情况出现。
张宝全:
(北京今典集团董事长)
招标改变北京房价定价标准从意义上看,只有土地市场规范后,北京房价才能规范:目前北京楼市房价混乱就是由地价混乱造成的。比如说相邻的两块地,我以1亿元的地价拿到,你以2亿元拿到,你比我开发早,卖出了6000元/平方米的价格,我就绝不会因为土地成本低而定低价,我会拿你的高价为参考来定价。从方式上看,招标显然比2000年的拍卖要好。2000年广渠门外这几片地拍卖不成功,是政府充当了经营者,让参加拍卖的发展商仅充当投资者的角色;把地分割成小块来拍卖,不利于开发商规模运作;加上当时北京楼市刚进入个人购房阶段,大家心里没底,流拍是自然的。而这次不一样,发展商即买方是经营者,政府让发展商按框架去做产品,符合市场规律。最重要的是,也规范了土地价值评估的标准,这对稳定房价将起到非常大的作用。从结果看,最高出价32个多亿元,我认为这是目前市场可以接受的价格,比上次的起拍价(41个亿)整整低了近10个亿。从对市场的影响看,一方面说明目前北京市场前景还是被大家看好的,另一方面,土地招标的作用不是平抑房价,房价最终是由供需关系决定,但这种运作方式将逐步改变北京房价的定价标准,使之更合理。规范土地市场,对北京市的房价性能比是有好处的,以前土地市场不规范,多渠道供应土地,造成市场房价不平衡、不稳定。房地产公司现在的成本基本上差不多,最大的差异就是土地成本。土地成本差异,房价构成不一样,最终来看,通过土地成本对市场制约,只要能公开交易,必然受市场的影响,不可能有太大的偏离。
潘石屹:
北京的房价说高也好,低也好,实际上政府调控手段很弱,同时也是一个布局问题。现在规划局批了一大堆的立项,可是还是土地,没有变成房子。土地招标拍卖好像一个水池上做的一个阀门,如果说市场房价特别高,可以打开这个阀门,让整个供应量增加。所以不是房价市场是高是低,不能说装了一个阀门水高了还是低了,而是调控有力了。