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记者:去年北京房地产行业被称是“纠纷年”。王海,你认为这纠纷主要在哪些方面呢?
王海:如今的房地产纠纷主要还是一个劣质和欺诈,一般存在于交房前。所谓劣质可能就是建筑质量方面的问题,例如隔音、防水、装修呀等等,欺诈则表现在广告欺诈、面积欺诈、合同欺诈等等。另外还有一些违约问题。
记者:现在在京城房地产界有这样一个现象,就是我们购买楼房的时候,开发商一般都会在合同中约定楼房外立面和楼顶的使用权归发展商或物业公司所有,您对此事是怎样看的呢?
王海:这属于不公平的条款,格式条款中的显失公平的条款都是无效的。正常楼宇公共部分的所有权、使用权归业主共同所有,比如一个有200个业主的大厦,那么这个大厦外立面的使用权应该归全体业主所有,包括一些广告收益等,具体的执行权应该属于业主委员会,但业主委员会也必须经过全体业主的同意。现在存在一些开发商擅自占用外立面和楼顶做广告,还有一部分物业公司擅自占用公共绿地改造成停车位、擅自出租地下室等,这些都是对业主权益的损害。
记者:如今的房展会已开始成为业主维权的第一“战场”,很多业主在房展会上拉着横幅、散传单、静坐等,作为一名有经验的维权者,你对此怎么看?
王海:这是一个比较好的方法,因为目前业主缺少一个有效的解决房地产纠纷的渠道。目前这些方法跟那种“医患纠纷”相比是比较和平的方法,是应该值得肯定的,因为那种“患者杀医生”的暴力方法实不可取。
记者:你觉得这种情况应该怎样解决呢?
王海:我们正在研究是否能找出一个特别有效的办法来解决这个问题,然后给政府提一些建议。像在香港所有的业主委员会都是社团法人,是按照法律程序成立的。业主委员会有权决定应该雇佣什么样的物业管理公司,如何使用公共部分以及它的收益问题,如何拟订管理费用等,这样的业主委员会是代表大多数业主的利益。而目前我们在业主委员会的成立上就存在问题,比如要等到一半以上业主入住以后才能成立等。
记者:北京商品房售前的物业管理公司一般是开发商的子公司、“孙”公司,因此在购房者办理入住拿钥匙时开发商一般强制要求签订《物业管理合同》,根本没有选择的权力,同时现在很多业主委员会都受房地产商控制,都是他们找出来的。
王海:没错,很多开发商要求在购房者拿钥匙时和物业管理公司签订物业管理合同,这是明显的侵权行为,因为业主委员会还没有聘请该物业管理公司来担任物业管理,充其量只是一个过渡性的物管机构,没有权强迫业主签订物业管理合同。同时,业主委员会成立后应该聘用专业的法律顾问或者专门人员来做,这样才能建立有效的业主委员会,否则就会徒有虚名。
另外,在售前物业管理选择上政府没有明确的规定,这是一个很大遗憾。在业主委员会成立之前缺乏一个过渡性的机构,在没有达到成立业主委员会条件的情况下应该先成立一个业主联谊会,可以暂时使用业主委员会的场地,在消费者拿钥匙的同时应该签订加入业主联谊会的条约,并留下自己的通讯方式。同时还可以单独出一些费用请专人来主持业主联谊会的工作。对此我们现在正在做这方面的研究,就是过渡性的管理机构和过渡性物业管理企业聘用的问题。
记者:现在许多物业管理公司都在抱怨物业管理是微利行业,大多数都在倒贴,你同意该观点吗?王海:我不这样认为,一个物业管理公司的一年利润是很可观的。现在的物业管理公司并不太规范,拉几个保安、找两个电梯员、请几个保洁工等这样就组成了一个物业管理公司。其实物业管理公司除了收取物业管理费用外还有停车费、商场出租、地下室出租以及诸如家政服务、会所等等许多收入来源。在香港一般都是“业主自治”,由业主自己来管理小区,聘用物业管理企业,自己来处理小区资产。记者:这应该从什么时候开始算起呢?
王海:应该是通过业主委员会成立以后开始,来实施这样的自治。对此我想向北京的房地产开发商、业主以及政府部门提两个建议:
建议一:政府应该对过渡期间的物业管理问题出台明确的规定,主要是招标和经营方面,而且我个人认为跟地产商有直接利害关系的物业管理企业应该回避。
建议二:对于业主委员会成立前的代表机构有所规定,如业主联谊会等。应该在签订售楼合同时就应该成立业主联谊会,每个业主应该有一份全体业主名单。(张创)