|
||||
对于北京新开发的项目而言,推出底商的越来越多,在小区配套建设超市和商场的项目也并不少见,但据记者了解,许多开发商这么做的原因仅仅在于增加“卖点”,如何开发这些商业设施,在特定的区域,需要多少面积的商业设施,这些设施该如何规划设计,它们具有什么样的功能,后期如何管理等等问题,开发商并不清楚,概言之,开发商并没有清晰的认识到商业与房地产的关系是什么。
“头寸”带来开发资金
北京乃至全国一个引人瞩目的现象是:不少商业管理和运营集团跨行业投资房地产。三联集团、哈尔滨的东方集团大力进军地产市场。北京王府井开发了万博苑,国美开发了鹏润家园,华普集团开发了华普家园。他们的钱是从哪里来的呢?众所周知,商场、超市的经营能带来大量的现金流量。可以说:商业集团投资房地产,相当大的一部分资金来自于商业经营。北京威格斯国际物业顾问公司北京总经理李忠认为:商业经营的利润很少甚至于没有利润,但很多商家乐此不疲,是因为手上能拥有大量的现金流量,可以用来周转,这叫做“头寸”,只要商场存在,“头寸”是始终可以用的。李忠指出:如果“头寸”不用来直接使用,而是支付银行利息的话,能撬动的资金就更不得了,地产公司这么做,有可能。因为相对来说地产公司的利润是非常高的,更抗打击,资金量大。不过,由于是跨行业经营,做“头寸”投资地产开发的方法虽然很见效,但风险性也非常大。
商业做旺地段
要将一个地段做旺,通常是商业先行。因为老百姓特别容易拿一个兴旺的商场作为地段标识。北京的一些开发商也意识到这一点,试图将底商率先做起来以吸引人气。但是,具体如何操作,北京的开发商并不清楚。
据有关专家介绍:在美国,小区居民常常会集合起来,拯救社区商业。社区商业遭遇危机时,大家共同想办法更新改造商业,吸引商家,把它做起来,因为社区商业要是赔了钱,将导致它的店面价值下降,大家会觉得这个地段不行。房屋就会相对贬值。
而恒基在香港沙田做的新港城,留出一个巨大的展示空间,每到周六、周日跳健美操,请刘德华、张曼玉来表演,每年都有不少这样的明星来表演,从而把这个商场给做旺,人气吸引进来后,对于商铺和住宅的销售都有好处。这是一个做地段的概念。促销活动可能赔钱,但在该地段进行的其他开发可能赚钱。
做旺地段的一个突出事例是在马来西亚,一个兄弟公司买下了一个废弃锡矿的矿口。先在这个锡矿矿口里做了一个巨大的水上游乐园,搭了一座世界上最长的绳索桥,还有一个大体育场。这个地区就越来越旺,但是在建这些设施之前,这家公司已经把周围的地一块不剩都买下来了。后来开了个大的SHOPPING MORE。然后又兴建了大型的五星级、六星级宾馆和酒店,后来就慢慢出来了TOWNHOUSE等物业。水上乐园等虽然赔钱。但区域总体开发能赚钱。
在北京,通过商业做旺地段的特点虽然不是特别明显,但是,都会华庭等靠近商场的项目热销,商场功不可没。
商铺需要经营性管理
目前,北京开发商开发的底商,主要是通过卖铺面或是租铺面赚钱,但是,这些铺面的租售并不十分理想。最主要的原因是开发商管理并不在行。专家认为,许多底商作为一个产权分拆的商场,分拆模式是好的,这比以前大商场是一个进步,但是对商铺并没有进行经营性的物业管理。就是说重销售轻管理,结果导致买家信心降低,进而影响到住宅销售。
据了解,在香港和东南亚的一些国家,商铺卖出后,开发商依然不撤场,而是提供物业管理和服务。除了管好卫生、保洁等等小事之外,还要从商铺经营的流水里提倒扣,一年0.5个点,这是一个经营性的管理基金,每年张榜公布。管理基金有两种用途:一是打广告,商场不能不打广告,即使经营很好也要打广告;其次是搞促销活动,要定期邀请演艺明星,这是小业主做不了的。小业主有的想做但缺钱,所有商铺很难做到统一形象对外促销,必须是大业主来做。大业主会张榜公布管理基金的使用情况,如今年的管理基金是100万元,50万元打了广告,还有50万元请了五次明星来做表演,请一个明星出场费实际上花费就是10万元。表面看,大业主没有赚小业主的钱。但大业主通过活动可以带动其他物业的租售。
北京房地产项目推出底商的并不少见,一些底商正在热销之中,为底商进行物业管理服务,增加底商的人气成为不少投资者关心的一件事情。对于区域性的开发商而言,在商业街、大型商场引进经营性管理,营造良好的商业气氛恐怕是当务之急了。(冯卫平)