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4月18日,海南博鳌。
面带职业化微笑的中国房地产集团总裁孟晓苏博士和中房集团在旅游城市所有分公司的老总一一握手。就在这一天,这些中房分布在全国各大旅游城市的分公司都成了“中国房地产分时度假联盟”的成员。
“分时度假”(TimeSharing)是在上世纪六十年代末为法国人所发明,七八十年代在美国得到发展,而于九十年代中期完善与成熟的。中国地产界对“分时度假”这个概念并不陌生,若干企业也试图将其付诸实施,但由于各方面条件不成熟,使得“分时度假”成了中国楼市中“熟悉的陌生人”。
黑暗中的舞者
由于没有固定的模式,“分时度假”在中国落地的第一天起就在黑暗中摸索着向前发展。
央视《生活》栏目曾经介绍过这样一个案例。沈阳市的安先生在去年5月与金冠假日咨询服务有限公司签约,并且缴纳了75000元的会费,他入会的目的可以交换去97个国家3600多个度假村旅游。然而当他满怀信心,憧憬着全家东游日本时,却发现这只是一个无法实现的梦想。安先生2001年11月20日到日本领事馆申请分时度假签证,到签证处递材料的时候,日本领事馆却不受理他们的分时度假的签证。
中国消费者协会副秘书长董京生对媒体分析指出,根据我们现在的国情,对中国开放以旅游为目的地签证的国家不足20个,近百个国家的旅游签证如何办得了?那么这个承诺对于中国的消费者来说就是不现实的。中房的孟晓苏博士分析这个公司失败的主要原因是他们在中国本来没有什么可卖的房屋,却直接来卖“会员卡”。国外公司和与之关联的国内公司,以直接“卖卡”的方式在中国销售是行不通的,而且还有可能滑向非法集资的深渊。
“目前在中国开展分时度假业务的时机已成熟。”孟晓苏强调了自己的判断,他对记者表示,“分时度假”在全世界都已成气候,在中国也一定会有它的出路。以时间分隔来卖房屋,是房地产公司最有条件开展的业务,实现房屋使用的跨城市交换,是只有大企业集团或企业联盟才能承担的职能。
巨大的金矿
去年我国国内旅游7.8亿人次,境外入境旅游8900万人次,旅游收入高达5000亿元,已经成为一个新的消费热点。由于我国目前还没有其他的旅游居住方式,所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店,而在旅游业发育较为成熟的国家,由于旅游业与房地产业的结合,已形成了不少成熟的旅游用房销售方式,有效扩大了居民的住房消费。国外不少居民所拥有的“第二套住宅”,实际上就是旅游用房。目前在世界上已经有60多家大型的分时度假集团,形成了巨大的分时度假网络,4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家,来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。
在这些新的销售方式与购买方式中,值得引进和推广的包括“会员酒店”、“产权酒店”等,但对促进居民住房消费来说,分时度假正在显示其独具特色的活力。随着“分时度假”理念在我国的兴起,国外公司也越来越看好中国的分时度假所带来的商机。全球最大分时度假交换公司RCI中国区首席代表邹颜伊女士表示,RCI对有着广阔发展空间的中国分时度假市场十分看好。由于居住者需要的进一步发展,中国正在逐步形成跨住宅区、跨城市的房屋使用交换,大批房地产开发企业将会纷纷加入分时度假公司,使他们用“时间分割”方式卖的房子可以拥有更大的使用价值和更好的卖点。
双赢的结局
“分时度假”在我国还没有得到发展,因此许多外国公司认为中国是分时度假最大的潜在市场。中房集团的孟晓苏指出,在中国发展“分时度假”对买房人和开发商来说,将会是一个双赢的结局。
对于购买者来说,买房人可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式,有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期,其它时间都是空置,还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋;其次还可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务,不用再付住店的费用,而且有住在自己家里的良好心理感觉;另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分,其使用权(有的是分割的产权)可以抵押或继承,也可以出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力,使得拥有者从增值中获益。
而对于开发者来说,它可以使得这种房屋卖出更高的价格,在美国一般都相当于原来卖价的四倍,如一套原来只能卖25万美元的连体别墅,按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元,购买者还不觉得贵。其中的原因很简单,平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分,好的时段卖价3万—4万美元,差的时段只卖1万美元,加上银行还可以对此实行抵押贷款,大部分居民都能承受得起;另外,它创造出了新的消费市场,使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区,销售情况更加看好。在房地产低落期,它更成为企业抵御风险的重要措施。
巨大的商机就在眼前,然而从商机到实实在在的利润,中国地产界还有很长的路要走。