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2002年4月12日,78名准业主的代表来到北京某项目售楼处,与该项目开发商代表刘先生就《商品房预售合同》合同正文及合同补充条款进行沟通协商。
会谈之前,准业主们群策群力,根据该楼盘周边的实际情况、相关广告、楼书、各种宣传材料中的承诺及销售人员的口头承诺,草拟了准业主们认为能够维护自身权益,并也不损害开发商的利益的合同补充条款。内容涉及在开发商和买房人之间较易产生纠纷的面积、产权、小区配套设施、周边环境等几个方面。
会谈在轻松、友好、平和的气氛下进行。在整个协商的过程中,双方本着诚信、相互沟通的原则畅所欲言,但由于所处地位的不同,开发商与准业主对合同补充条款的理解和确认产生了不同程度的分歧。最终,以刘先生回公司开例会中断会谈。
会谈主要内容及双方主要分歧实录如下:
公用建筑面积
为了维护消费者的知情权和防止运作不规范的开发商恶意向消费者增加公用建筑面积,防止再次发生类似北京住宅项目某家园的事件,准业主代表们要求开发商在补充条款中出具公用建筑面积构成及计入公用建筑面积的每个房间的面积数字也即公用建筑面积总数的计算过程。准业主代表认为,既然是运作规范、守法的开发商,在其开发的另两个项目中没有出现此类问题,就应该能理解而且也能接受这一条款。
刘先生认为此项工作的难点在于测绘队是否给提供这些数据,需同测绘队商量后才能确定。
业主代表提出:从测绘队与开发商的合作关系角度来看,测绘队为乙方,开发商为甲方,如果甲方提出明确要求,作为乙方的测绘队会拒绝提供吗?
面积差异处理
在商品房交易过程中,最容易发生、最常见的问题之一就是当销售面积和实测面积出现误差导致的纠纷。
准业主代表认为在施工过程产生合理的误差是可以理解的,在其他楼盘中开发商恶意增加公摊的情况亦有发生,但为了避免本项目发生此类情况,准业主们提出这样的条款:当销售面积与交房时实测面积出现误差时,套内建筑面积建筑面积应作到同比增长,否则开发商应承担相应的罚则。这样就可以防止一旦出现实测面积超出销售面积不足3%时,套内建筑面积没有增加甚至缩水,而公摊面积增大的情况。而且对于**项目这个楼盘来说,施工队伍是开发商自己的队伍,房子均在建中,有的已封顶,准业主们认为这一条对开发商来说应该不是过份的要求。
刘先生认为既然在主合同中已经有面积差异处理的相关条款,而且是有实力、讲信誉的开发商,没有必要再多加入此项条款。何况施工中的误差会差在公摊还是套内开发商是很难控制的。刘先生委婉加以拒绝。
产权
每个购房者都希望能够尽快办理产权,早日让自己花了一辈子血汗钱购买的房产真正属于自己,这些准业主也不例外,因此准业主代表根据相关的规定并参照其他楼盘的《商品房买卖合同》中的相关条款提出:办理产权的资料备案时限为60天。
刘先生提供的时间是180天,原因是项目土地出让金是分块交的,到入住时不能保证整块地的土地证办好,即目前的国有土地使用证是临时的,希望准业主代表能理解。
准业主代表认为,这对于每个购房人来说都是冒极大风险的,开发商的大产权尚未办好,购房人无从监控也无法得知土地是否会被再次抵押,所购房屋是否会被抵押,从而无从保证自己花了一辈子血汗钱换来的居所是否打了水漂。
此外,准业主代表提出:如果交由开发商代办产权,在2年之内入得不到产权证,则认为不能取得产权证。开发商认同此项。
办理产权证、契税和公共维修基金
准业主代表认为:开发商无权将缴纳契税及公共维修基金,两者之间没有因果关系,应当根据业主的意愿在合同中确定缴纳契税与公共维修基金的时限,如在此时限内缴纳,视为由开发商代办,反之,则开发商可认定由业主自行办理。
刘先生提出:第一,选择如何办理产权必须在签合同时明确;第二,自已办产权证的业主,入住时可先不交契税及公共维修基金,但由开发商代办的业主,必须在缴纳契税及大修基金以后才能领取钥匙。
准业主代表同时认为:开发商也无权将是否缴纳物业费、暖气费等杂费作为房屋交付的条件。
刘先生认为,反正物业费等费用都是要交的,以其让物业公司挨家挨户去收,还不如交房时交,都省事。
业主代表在此援引了有关专家的评论:开发商不是收税单位,它没有权力让您把契税交给它(除非你们的合同有约定),如果它说是代收,您可请它出示委托代收单位的证明,开发商可以规定不交契税不给钥匙,不等于您要遵守这个规定,因为您和开发商是平等的买卖合同关系,不存在它要求您的权力,此问题您可到北京市房地局投诉。
社区配套
为了督促和约束开发商,准业主代表提出将小区规划平面图作为合同附件,并在入住后如未经业主同意,不得增加任何建筑物或构筑物;小区现有规划的各种设施,如未经业主同意不得改变其用途。然而这个要求被拒绝了,准业主代表被告知可以复印相关图纸并加盖开发商的公章作为依据。
业主代表提出疑问:如果不能作为合同附件,即使复印盖了开发商的公章有什么实际意义呢?
周边环境
关于周边环境主要涉及两个问题:一是小区通往朝阳路的道路,二是基本环绕小区的排污沟。
在与其他准业主交流的过程中,几乎每个准业主都提到了这样一条销售承诺,在交房之前(2002年12月28日之前)开发商将出资500万元打通**项目至朝阳区的道路,以方便**项目的业主出行。因此准业主代表在补充条款中希望开发商能够履行自己的口头承诺,将其落实在文字中,明确路通的时间及道路的规模、质量标准。
刘先生答复:考虑到业主的利益和以后的规划发展,这条道路开发商确实准备修,但目前正在处于规划阶段,尚需与市政规划协调配套,目前这条道路可能会在2003年6月30日之前修通。
当准业主问到是否能保证准时修通时,刘答这是市政规划部门控制的事,开发商作不了主。
业主代表表示:准业主大都冲着**项目的运动概念、时尚社区以及惬意、高尚的住所的未来才痛快地交了定金。但随着对社区周边环境了解的深入,发现了一处可能影响今后生活的一条排污沟。准业主代表提出开发商应采取填埋、改道、改造成地下暗管等措施予以处理,尽量减小臭沟对居民生活的影响。
刘先生基本明确答复,臭沟属于市政管理范畴,开发商无权做出任何承诺。同时表示随着朝阳北路的改造,臭沟问题一定会得到解决,希望准业主们理解。
房屋设施
关于房屋设施的问题中,争议的焦点在厨房及北阳台的防水问题上,现在的设计中上述两个位置不作防水,准业主们提出希望能做上防水,厨房或北阳台的洗衣处发生跑水现象时,防止水漏到楼下。
刘先生表示,施工按设计院图纸进行,而设计按国家规范做,不能改。
当准业主代表中的建筑专业人士详细追问时,开发商的工程师出面并答应此要求将向公司及设计院反映,是否能做上防水,待定。
至此,北京市房地产市场历史上自发组织的最大规模集体签约涉及80余名准业主,近100套住房的第一次谈判接近尾声,得到如此的答复,准业主们无法高兴,也无法预期以后会发生什么。