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日前,北京市建委造价处的有关负责人介绍,2002年《北京市建设工程预算定额》已由北京市建委正式颁发,并于今年4月1日起正式实施。据这位负责人介绍,新的造价办法,可使建设成本降低8%左右。同时在目前北京城市建设规模较大、供需失衡的情况下,它还能促进企业的有序竞争,发挥企业的个体成本优势。他说,将来谁的管理水平高,谁就在竞争中占优势。
加入WTO后北京建筑业的第一次“大手术”
据北京市建委有关负责人介绍,北京市建国以来一直延续建设工程由政府定价的方法,而此次颁布的新的计价方式将建立“在国家宏观调控下,由市场形成工程造价的机制”,并逐步向国际上通行的“工程量清单”过渡。这是加入WTO后,北京市建筑行业的第一次“大手术”。
据悉,过去本市的建设工程在招投标中,根据业主提供的图纸的横纵标,按照政府的统一价格计算,承建企业以让利或相互压价进行不正当竞争。其结果造成大量的项目拖欠工程款,影响城市建设的良性发展。新办法以实际工程量为计算单位,有关专业人员选取了多层、高层住宅、办公楼等共建和道路、桥梁市政管线等十余项有代表性的工程,进行了反复测算,确定了合理的标准。招投标时,企业可根据上述标准及企业的自身情况,进行一定范围内的浮动。“由于它将形成一套体系,并覆盖建设的全过程,因此,可以达到合理使用资金,提高劳动生产力的作用”。 据了解,凡2002年4月1日起新开工的建筑、安装、市政工程,都要按照新的办法实施。
建设成本降低能否直接影响
业内人士认为,北京的建设成本比许多城市都高这是不争的事实,拿一栋高层的塔楼来说,每平方米比南方城市要高出1000元~1700元,而北京的人工成本却低于南方城市。之所以这样高,除去北方需要采暖方面的原因以外还有就是经营管理方面存在着很大的问题。
而这一次建设工程造价管理改革一是调整定额体系,调整现行的概算定额为预算定额,与国际工程量清单计价及市场形成造价的要求相适应,这是改革的基础性工作;二是改革造价管理方式,将原对量、价、费的指令性管理调整为指令性与指导性相结合,依据工程的投资性质采取不同的造价管理方式,改变过去不区分投资性质一律实行统一的管理方式的状况。通过改革最终要逐步建立起在政府动态管理与宏观调控下由市场形成工程造价的机制,以提高建设投资收益。
目前开发商普遍认为,北京商品房的价位高的原因在于高地价,建设成本仅仅占到商品房成本的1/3左右,加上建筑材料的市场不稳定性,实际建设成本对房价的影响不是太大。但购房者的观点恰恰相反,因为土地价格、行政性收费等相对建筑的建设成本要透明得多,就像今年“3·15”晚会上,那位干了几十年建筑的师傅所披露的,成本仅仅八九百元/平方米的经济适用房,开发商竟能让它空涨70%~80%,达每平方米1000多元,可见这建设成本中的“猫腻”不少。
供求状况才是决定房价的关键
现在许多开发商和媒体说购房者是“持币待购”,实际上理性消费者会通过对国内房地产市场的比较,来预期房屋的价格在下一期会上升还是下降。如果上升,他们可能会立即行动去购买,而当他们预期价格在下一期会下降时,就会持币观望。
微观经济学认为,任何商品的价格都是由商品的需求和供给这两个方面的因素共同决定的。因此房价高还是不高,涨还是不涨,完全是由“供求规律”来决定的。这是市场经济学的一个基本观点,消费者永远都会说产品太贵,商家永远都说便宜,这很难找到一个双方都能接受的标准价格。其实高价的最终结果还是供求关系,一旦真正的供求关系达到一种均衡的时候,价格一定会下来。
另外,著名策划人王志刚不同意房价高是因为地价高的说法,他认为土地成本高就不会有那么多人拼命进入北京房地产,这说明他们完全可以消化这些成本,所以成本根本不是问题,关键还是竞争不充分的问题。就像这次广渠门地区投标一样,48万平方米土地开发权悉数落入广州富力的囊中,他出价高于本次招标底价2.5亿元,即315889万元人民币的价格购买这块土地,就一定能消化这个价格,否则作为一家有经验的南方房地产公司根本不会借此打进北京市场。另外,现在广东的房地产的利润已经达到8%、9%。而北京达到20%、30%以上的项目非常普遍。北京的房产商正在将未来十年里的房产利润提前透支。(张向东)