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近年来,随着我国住房制度改革的不断深化和银行消费信贷业务的迅猛发展,房贷保险开始走近我们身边,它不仅让众多消费者潇洒地圆了自己的“住房梦”,而且也有效地防范了银行的信贷风险。然而,从房贷保险诞生的第一天起,消费者对它的不满就一直没有中断过。因为房贷保险合同很不完善,玄机重重,在一定程度上侵害了购房消费者的权益。
玄机之一:保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限
贷款保险合同一般规定,保险期限与贷款期限一致,保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房,贷款发放日和实际交房日有一段时间差,普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收。既然合同规定保险责任自交房之日起开始承担,未交房也就谈不上承担保险责任。因此,保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款放日至交房日这段空白期,保险公司没有承担任何保险责任。例如某人于2000年7月1日贷款买了2001年7月1日交付的商品房,消费者多缴纳一年保费,但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。很明显,权利和义务不对等,保险公司应退还多收的保费。
玄机之二:保险公司不是按年,而是一次性收取全部保险费
有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取,每年结算”,但在实际操作中往往几十年一次性收取。这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入,加重了购房者的经济负责。保险公司对一次性收取保费的通常解释是,在现有的技术条件下,如果逐年收取保费,保险公司不但要投入大量的人力物力,而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但这种解释显然难以令人信服。很多寿险产品,保险期限长达几十年,保费却按年、按季,甚至按月收取。可见,按年收取在技术上完全不成问题,保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。另外,如果购房者不能近期缴纳保险费,保险公司可以按照《保险法》的有关规定,解除保险合同,不承担保险责任,自然也就谈不上承担风险了。
玄机之三:银行不必成为贷款保险合同的受益人
住房抵押贷款保险合同通常规定,银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式,所以抵押贷款保险即要适用《保险法》,又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定:“抵押权因抵押物灭失而消失。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”可见,银行作为抵押权人,在保险标的,即抵押的住房发生保险事故时,能够以第一受益人的身份领取保险赔款,从而规避风险。然而这让广大购房者很不理解,甚至觉得冤枉,明明是自己花钱买房,自己却不是受益人。因此,为使住房贷款保险真正地为老百姓所认同,银行不应作为保险合同的第一受益人,而这并不会影响银行规避风险的初衷。事实上,2000年12月13日起实行的最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条对担保法的第五十八条作了进一步的规定:“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”由此可见,银行完全没有必要“冒天下之大不韪”,要求作为合同的第一受益人,受益人应该是购房者。如果发生保险事故,抵押的住房灭失或是毁损,银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样银行既可以规避风险,也能让购房者在感情上能接受。
在贷款买房中,贷款银行总希望把自己所有的信贷风险都转嫁出去,其实银行不可能做到这点,也没有必要这样做。银行应通过对借款人的资信评估和还款能力的分析来避免和减轻风险,同时从成本和收益权衡的角度辅之以保险合理地进行风险管理。银行试图把所有的成本都转嫁给借款人,把所有的风险都转嫁给保险公司,完全规避信贷风险,还不仅不公平,而且加重了购房者的经济负担,抑制了购房者贷款买房的需求。只有贷款银行、保险公司和购房者三方相互协调,相互尊重对方的利益,才能形成共赢局面。
上述问题的存在不仅给我国住房抵押贷款市场的健康发展产生了负面影响,也使得房贷保险在社会上招致骂名,严重损害了银行和保险公司的声誉。幸运的是国内名家银行和保险公司都已经看到了这一点。虽然没有经过太多张扬,但国内各地的个人住房抵押贷款保险已经在悄悄地发生着可喜的变化。从2001年6月开始,房贷保险在杭州率先“变脸”,各保险公司先后调整了房贷保险地保险费率和责任范围,保费平均下降了20%。
在北京,从2001年8月1日起,太平洋保险公司北京分公司停办原来的房贷保险,同时实行新开发的房贷保险。新开发的个人抵押商品住房保险比原来的个人住房保险平均费率有所下调,新险种既包括财产损失险,还包括还贷保证保险。
武汉的人保、平安和太平洋三家保险公司也对房贷保险作了调整,投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保,也可以按照贷款金额来投保。
特别值得一提的是,上海“个人抵押住房综合保险”日前已正式实行。这一住房贷款保险在保证责任、保费计算、保险期限和理赔等方面都有重大改进,以保障购房人的利益。
这意味着房贷保险正在从此前只顾降低银行贷款风险,向保障银行与买房人双方利益转变。
第一,新方案拓展了保险公司对购房人也就是被保险人的保证责任。购房人在保险期间因意外伤害事故致死、致残而全部或部分丧失还贷能力,保险公司将全部或部分承担贷款余额的偿还责任。这意味着购房人作为被保险人首次真正受益,避免了购房人一旦不能按约还款,即有可能丧失所购房的所有权,又不能得到保险公司赔偿的情况。第二,保费虽然还是一次性收取,但在不增加保费的情况下,加大了保险公司的还贷保证保险责任。第三,新方案的投保金额也由过去按整个房价计算改为按贷款余额计算。第四,在保险期限上,改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理性,保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款之日24时止。第五,在理赔方式上,改变了以前基于不足额保险的比例赔偿,在借款范围内按实际损失全额赔偿,对购房人有利。
我国已经加入世贸组织,许多外资银行、保险公司已迫不及待地等在门口,打入住房贷款及其整个保险市场是他们的夙愿。面对挑战,银行和保险公司以积极的态度未雨绸缪,采取措施解决房贷保险存在的种种问题,这不仅代表了广大消费者的企盼和利益,也是民族银行保险业提高竞争力和服务水平的必需。(齐瑞宗 朱俊生)