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背景:与塔楼相比,板楼具有通风采光方面的优势;与带电梯的高层和小高层相比,多层住宅使用率高而建安、维护成本低。无怪乎今年多层住宅建设明显增多,而且高中低档齐头并进,尤其在经济适用房和4000元左右的低档房中,掀起了不小的销售热潮。但这些热销的多层住宅果真如想象中那般物美价廉吗?
刘嘉峰:基础设施促进多层建设
多层住宅是否价廉物美,我的回答是肯定的,因为多层在尺度上和舒适度上都比较好。如果能做多层的话,大家不会去做成本更高的东西。但在北京这样一个城市,因为城市用地中有相当部分用于政治、文化保护上,住宅用地是比较少的,再加上过去一些土地利用不够高效,许多现实条件限制了多层的建设,结果是城区的高密度、高配价。
不过随着北京城市化水平的提高,基础建设不断完善,像五环路、六环路和轻轨都跟上去的话,就为建造低层、多层创造了条件。我觉得这个问题可能不光是一个市场的问题,也不光是一个地价的问题,是在城市化、现代化过程当中一个必然的阶段。其实在国外一些人口密度较高的大城市当中,用地面积比较同等的时候,这种中密度的多层住宅已经有了大的突破。
李长山:买多层防止价廉质次
多层住宅是否物美价廉,我觉得值得探讨。前不久在市郊一个社区工地看到的多层砖混结构六层的房屋,还使用空心板、三七墙,门框全部是城里拆旧房的门框,售价是每平方米一千多元,住起来非常危险。这种多层住宅虽然价廉,但绝不物美,应该说是房子盖了就应该拆,或者用不了十年八年就是一堆垃圾。
因此我想廉价的东西肯定不会物美,我们有个别墅区,地下室全现浇,上面是框架结构,窗户用“断桥式”的,玻璃是6+10+4,价格不可能降下来。那么我想好的六层以下的低密度住宅,品质到位的,目前看确实是热销。因为这种楼盘多数处在半郊区地带和城市边缘地带,土地成本低一些,价格也低一些,但是基本的造价是不应该低的。
张雷:建多层因地而宜
据说按照国际审议设定的方案,在充分考虑住户居住舒适度的前提下,未来建设中应当将容积率控制在2左右是最理想的住宅,但是我觉得这在城市的发展中也应因时因地而宜。比如说在一个城市经济发达的地区,容积率控制过低,很难适应城市发展必然需要,很难适应城市经济需要。最近我看了广州一个120万平方米的项目,在市中心,这么大的面积容积率不到3,它的土地费用也非常高,之所以要做这么低的容积率,是因为节省出来的土地能够营造非常好的环境,而环境做得越美,房子的价值越高。但在北方城市即便容积率很低,由于气候的原因不太可能造出特别好的环境来增加附加值,另外建造和维护保养的成本也非常高。与其这样的话,我觉得在城区应适当增加容积率,利用高层住宅均好性的优势有效地优化居住氛围。
林峰:多层虽好还要市场喜欢
多层和高层是多年来的争论,有一派希望建高层,有一派希望建多层,学院派们都希望建多层,不希望让城市房子很高,可是因为经济规律在起作用,阻止不住,结果北京还是高楼林立。高层住宅很多问题,第一造价贵,要有高压水、高压暖气;第二要用电梯;第三技术要求高;第四是公摊面积多。一万平方米如果说是多层会多住八九户,就是说如果单位买房子的话,多层住宅多住几户,高层住宅少住几户,最后是管理费高,它的好处是多盖房。但是最终决定盖成什么样和上面都没有多大关系,只是和地价、成本有关系,地价要是贵建高层合算,地价越便宜,建高层越不合算。哪个物美价廉不好说,多层能盖好房子,高层也能盖好房子,不能一概而论。
任志强:土地成本决定建筑形式
土地成本低允许建密度低的楼,土地成本高的话越盖多层越贵,同一个土地成本的情况下,高层可能是便宜的,多层可能是贵的。我个人来看,觉得多层有多层的弱点,高层有高层的优点。
过去北京有不少七层的多层楼,没有电梯,老年人、病人上下困难,六层七层冬冷夏热,一层方便但是潮湿、吵闹,舒适度较好的多层实际上是指四层以下的住宅楼,而六层很难称得上物美。大量的多层出现是因为不同的土地成本,如果土地成本很低就满足我们这个情况。经济适用房因为市政府限价,不可能定高价。为了降低成本,建多层住宅很正常,这也是成本决定的。
澳大利亚是土地资源最丰富的,但是它土地成本很高,因为大量的土地没有水、电等基础设施,加起来以后就很高,所以在1997年以后他们的基本上是中密度住宅。
有人觉得密度低了,舒适度才高,可实际上如果同一个地区盖同样的建筑物,盖高层的话,空地就多,绿地也就多,如果盖多层的话空地可能就没有了,也没有绿地的空间。还有人提到高层塔楼间的气流,但空气很容易流通,如果是板楼,特别是现在出来的所谓围合式的板楼设计,风不容易流通,反而影响居住健康。