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中国人民保险公司 2000年公布的物业管理责任保险条款就保险对象、保险责任、责任免除、被保险人义务、赔偿处理、争议处理、其他事项等作了明确的规定,另外关于停车场机动车辆被盗保险,物业管理责任保险费率等也作了补充规定。
物管缘何“傍”保险
业主掏钱,物管服务。美好的“姻缘”曾使很多业内人士视物业管理为黄金产业,然而“蜜月”过后的现实却是小偷光临、财物丢失······家家有本难念的经。物管叫屈、业主喊冤,剪不断理还乱的过程并不会因此停滞不前,而是要寻找新的突破途径。原因是物业管理公司在工作中的安全防范实质是物业管理企业在既无行政权更无司法权的情况下,在物业管理区域内从事可协助公安部门安全防范、维护公共秩序的行为,其本身仅处于协助、从属的地位。
比如在小区内某些业主乱停放车辆时保安只能有礼貌、有耐心地对该业主解释让他把车辆停放在指定的位置。一些开发商认为业主的财产如果在小区里被盗,责任一般应由业主自己负责。比如有的业主上班时没把家门关好,还有的甚至把钥匙插在锁孔里忘记取出来,让一些犯罪分子“顺手牵羊”偷了东西,这时,业主就会找物管公司的麻烦。当发生不安全因素的时候物管公司就很被动。为了不使公司的形象在业界受到损失,大多数物管公司都忍气吞声,艰难承受,原因是物管公司是弱势群体。
市场是催化剂
与其说物管下嫁保险是对自身利益的保护,倒不如说业主才是最大的赢家。分析现成物管联营保险企业的案例,我们不难发现偶然中伴有必然,必然中更有历史进步的文明。一个物管水平高的城市其城市综合素质也一定是一流的。但成都的物业管理没有完全导入市场机制,使现在的物管公司多数亏损。主要是因为属于开发商“子公司”的物管公司占了大部分,它们依附在开发商肩膀上靠补贴艰难度日,所以风险意识不强。
另外就是业主的物管意识淡薄,不懂得有偿服务的含义。还有现在的物管市场也没有进入成熟期,作为政府更应加大宏观调控的力度“放水养鱼”,将物管公司推向市场,让它们在市场的浪潮中拼搏,体现“适者生存,不适者淘汰”的竞争规则。沿海一些城市的物业管理的收费已经放开,采用政府备案制,同时物管服务内容也分得很细。比如物管费由物管公司根据市场来定,一些不起眼的小事由物管代劳,业主享受的将不仅是生活上的便利,更多的则是感到住在这里的温馨与惬意。业主既得到了满意的服务,自然就对物管公司的工作给予更多关心和支持,从而达到“双赢”的目的。
谁会第一个吃“螃蟹”
2002年 4月 25日下午,四川锦宏家族物业管理有限公司副经理缪心明先生约见记者时认为,“重视管理,体现服务”,在物业管理过程中更多的内涵是服务,倘若能给业主们提供尽善尽美,周到细致的服务,物管公司必然会赢得业主的青睐,与业主的合作才会进入良性发展的轨道。锦宏家族物管公司准备在他们管理的某个小区做一个试点,引入“物业管理责任保险”。缪经理告诉记者, 2000年,中国人民保险公司公布的物业管理责任保险条款中规定,被保险人(物管公司)在保险期内对于保单列明的区域范围内的物业,因管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成第三者的人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,由保险人(保险公司)负责赔偿。比如小区的公共设施电梯的维修与保养费全部在维修基金中支出,参加保险后这个费用当然是保险公司支付。节约的维修基金在不违背国家相关政策的前提下为业主作一些更有意义的事情。虽然这只是这种保险市场的一个方面,参保后的物管公司在规避风险的同时,更有精力放心大胆地为业主服务。从物业管理发展的角度看,这种模式很值得提倡。
“周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨”。中国入世后,服务业机遇与挑战并存。成都的物业管理应该如何突破创新、打造一个与国际大都市相匹配的物业管理行业,这不仅是物业公司面临的一个重要课题,也是关系到千家万户能否安居乐业的重要课题。物业管理责任保险目前在成都还没有物管公司下单,四川锦宏家族物业管理公司在成都能否首尝“螃蟹”,签下第一份保单,我们将拭目以待。(强钱)