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供求矛盾突出
广州楼市存在着巨大的潜在供应量和有效需求相对不足的矛盾。一方面,广州房地产市场的潜在供应量巨大,随着番禺、花都撤市改区,广州东南部开发进一步加快,南沙、广州新城、生物岛、大学城、科学城的规划建设逐步展开,而城市快速干线建设和立体式交通网络的形成大大拉近了一般市区、近郊区、远郊区与城市中心区域的距离,广州城市范围大大扩大,房地产业的舞台一下子扩大了好几倍。在今后相当长的时期内广州房地产市场的供应量可想而知。
另一方面,广州房地产市场近几年维持了较高的成交量后,后劲开始减弱,去年广州市原8区成交登记面积为535万平方米,比前年略有下降。有能力买房的人已经大部分买了房,拥有自己的房子,购房消费力已消耗得差不多了;新增的潜在买家和换房者由于经济处于结构性调整阶段,外围经济不明朗,未来经济前景不确定性因素增加,对收入增长的预期较为保守,而且社会保障制度改革使支出进一步增加,从而使这一部分购房者购房更加理性,更趋向保守;商品房供应充足,楼盘之间竞争激烈,买家选择较多,而楼价的持续下调也进一步使部分潜在购房者处于观望阶段,持币待购的心态更加强烈,造成商品房需求难以有效扩大,所以未来几年广州市房地产市场的供求矛盾将会较为突出。
结构性调整势在必行
广州房地产市场将要面临一系列的挑战,房地产市场潜在供应量巨大,商品房有效需求相对不足,供求关系矛盾更加突出;楼价持续下调,房地产投资开发利润大幅下降,市场竞争趋向白热化,房地产企业的生存环境更加严峻;商品房积压空置问题严重,“烂尾楼”现象时有出现,历史遗留问题较多;房地产开发商整体信誉有待提高。在供求机制、价格机制和竞争机制的共同作用下,广州房地产市场不可避免地要进入结构性调整阶段。
第一,房地产产品结构进一步调整,高素质产品逐渐占据市场主导地位,低素质产品因缺乏市场需求逐步退出供给领域。随着房地产市场供求矛盾加剧,买家对商品房的要求更高,规划设计优秀、园林绿化精致、配套设施完善、物业管理服务全面细致的精品楼盘不断出现,受到购房者的欢迎,销售情况较好;相反,那些设计落后、户型不合理、不实用、综合素质较差的楼盘难以获得买家的认可,销售情况不乐观,出现积压空置甚至成为“烂尾楼”,市场机制的作用使得商品房综合素质不断提升,高品质的住宅产品占据更大的市场份额。
第二,房地产企业优胜劣汰。在激烈的市场竞争中,各类房地产企业一方面在价格上进行竞争,另一方面在技术、质量、成本控制、规模、营销策划和售后服务等方面进行全方位竞争。市场竞争机制促使房地产业汰弱留强,经营管理水平高、成本控制好、信誉高、住宅产品质量过硬、具有规模和品牌优势的发展商占据更大的市场份额,相反,经营管理水平低、成本控制不好、信誉差、住宅产品质量差、综合实力不强的发展商逐渐被市场淘汰,逐步退出市场,大型企业的规模、品牌优势逐渐形成。
第三,二手市场占据更大的比重,房地产市场结构进一步优化。广州房地产市场经过多年的发展,商品房存量大幅增加,二手市场交易日趋活跃,交易量逐年增加,所占比重逐年上升,成为广州房地产市场一个重要的组成部分,这不仅可以使存量房本身活起来,而且能发挥一手、二手市场的联动效应,带动一手市场的发展,形成一个租售并举、消费与投资互相促进的市场,促使房地产市场逐步走向成熟。
第四,消费人群发生变化。长期在广州工作和生活的“老广州人”,多数已经拥有了自己的住房,住房需求主要表现为换房或者二次置业,在购房大军中的比例开始下降,相反,来广州时间较短的“新移民”,购房比例大幅增加,购房者的平均年龄也有所下降;高收入阶层大部分已经解决了居住问题,居住条件大为改善,而广大的中低收入阶层逐步成为购房主力军,对中低价实用性商品房的需求进一步扩大,从而带动3000-5500元/平方米的中低价楼盘的需求大幅上升。
适应变化调整策略
面对挑战,广州市房地产市场要在稳定中求发展,发展中进一步规范,渐进式地解决历史遗留问题,走可持续发展的道路。因此,政府、房地产开发商和消费者要适应市场变化,调整策略。
首先,政府的角色要重新调整,政府职能要转变,管理水平要进一步提高。政府要树立为企业和消费者服务的意识,减少审批,真正做到透明、有效率、公平公正,为企业提供平等竞争的环境;要加强宏观调控,实施总量控制,一级市场更加规范,更加有透明度,对商品房预售的管理要更加严格;要完善游戏规则,进一步完善城市规划、建筑设计、公共配套、商品房销售、中介代理、金融和法律服务、物业管理等方面的法规;要引导设计、引导消费者、引导开发商,让优秀的设计、优秀的住宅小区、优秀的开发商成为房地产市场的主流。
其次,房地产开发企业要适应变化,调整策略。要根据市场供求关系的变化,适当控制自身开发规模和速度,合理安排房地产投资的区域分布、时间分布、产品类型和档次;降低利润预期,走薄利多销的路子;提高商品房质量,提高经营决策和管理水平,严格控制成本,走集约化经营的道路;重视业主,重视消费者,遵守游戏规则,提高信誉,树立良好的社会形象,走可持续发展的道路。 (李志勇)