|
||||
高层住宅在许多城市已成为很普遍的住宅,但在河北省特别是在石家庄市,高层住宅并不像多层住宅那样受到消费者的欢迎,而且部分高层楼盘出现了滞销问题,为此我们走访了香港太平洋国际集团投资顾问有限公司河北代表处首席执行官贾卧龙先生,请他谈谈自己的看法。
高层为何滞销?
对开发商而言:定位不准、价格过高。很多开发商首先在定位上有偏差,他们把高层定位为高档住宅,一般高层价格都在3500元/平方米以上,更有甚者价格定位在7500~8000元/平方米,过高的价格使有意购买高层的消费者,望而却步。
户型结构不合理。在我们调查的相当一部分高层住宅中,开发商在设计上过多地考虑了外立面,根本没考虑到室内户型结构、户型布局是否适合消费者的需求,是否真正体现了人性化的设计。有的面积过小,有的面积过大。如北大街一栋写字楼,室内的立柱近2米宽,卫生间、厨房、卧室没有阳光照射,面积狭小。无独有偶,中山路上三座20多层的宏伟高楼,其外立面很好,用途也商也住,可一梯八户,其中3户长年累月见不到阳光,在晴天的大白天,室内也得利用灯光照明。三座高楼一层没有大厅、会所、商务中心,就连每层进入住户家中的楼梯、走廊和过道处也窄得可怜。我们用尺子量了一下户与户之间的中间通道,只有1.2米宽,对于居住在此地的业主,我不知道他们的家具是怎么搬进去的。这样的高层怎么会被消费者认可?
功能配套不完善。地处棉一立交桥边上有3座高层,开发商也定位为商住,但开发商不但没为入住的普通老百姓准备车位,而且也没为想入住此风水宝地的商家准备车位。退一步说,就是所有的入住商家,没有公车或私家车,但到此办事的商务用户也不会都没有车吧,诸如此类之事在石家庄还有三处之多,这样的高层怎么会受消费者或商家青睐呢?
不懂市场运作,没有锁定真正的消费者。我们看到,很多开发商见诸报端的广告和楼书定位不清晰,他们想一网打尽所有的不同行业、不同年龄、不同爱好的有钱有势的成功者。这样的营销推广战略在5年前也许有人买帐,而针对今天非常成熟非常理智的购房者来说是没有任何吸引力的。
对消费者而言:怕房价太高,怕入住后物业管理费用太高,怕停电爬楼梯,怕停水,怕建筑质量,怕孙子打开窗体玩耍掉下去,怕着火等等。
怕公摊面积大,物业收费高。高层建筑因其建筑结构的特殊性,与多层建筑相比,公摊面积普遍较多,因高层管理及电梯维护所发生的实际费用与多层相比普遍较高,这样就无形提高了物业管理费的标准。消费者认为花同样的钱为何不买多层?
观念陈旧,省会的消费者以前住惯了平房,习惯了多层,突然你让他住到20层以上的高楼上,他们有些不习惯,特别是老年人,站在20多层的高处眺望,在欣赏城市的优美风景时,同时也感到高楼的恐惧。
开发商如何应对
对于稀缺不可再生的土地资源而言,随着城市经济的发展,城市中心地价也会不断攀升,当土地价格在200万元/平方米以上时,高层物业就成了城市发展进程中一种无奈而必然的选择。高层物业可以降低城市建筑密度,提高城市绿化率,满足居民城市中心区居住便利性和生活丰富性的需求。
高层建筑作为大城市未来发展的必然,怎样做才能被消费者认同呢?
对开发商而言,在今后规划建筑高层时,首先不要再犯只考虑外立面漂亮、美观,而不注重高层建筑的绿化和结构设计。在此我们谈谈香港及内地的上海、深圳等地开发商的一些成功做法。一些知名公司在建高层时,为了增加小区绿化率,有的采用底层架空层结构,使小区实现了百分之百绿化。在建筑风格上根据特定的消费者,在风格规划时首先考虑的是建筑风格与目标客户群的心理特征相符。例如,针对年轻的白领人士及商务人士,打造高层商住公寓,在风格上标新立异、个性鲜明,使建筑风格成为住户的精神寄托。在户型设计上北方要考虑户户朝阳,通风顺畅,适应登高观景之需要。
在高层住宅设计上主要把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分布,要动静分开,在户型间隔上,开门是厅或玄关,饭厅与厨房相邻,起居室、卧室置于采光阳面,卫生间、浴室等置于一侧,中间形成一道走廊,走廊尽头是主卧房,一般都是工字式、T字式或蝶式设计,景观互不遮挡。窗体及阳台犹如住宅的眼睛,目前比较先进的设计是落地观景阳台,落地孤形外飘窗,并采用可调式塑钢窗。如果你的房子定位为商住公寓,在建筑结构上可采用大跨度预应力楼板技术和短肢剪力墙技术,实现室内空间过渡没有任何明梁暗梁,空间可采用蒙太奇式小户型面积为设计单位,可大可小,户型可分可离,甚至可分割成500平方米的超级户型。这既满足了不同消费者购房的需求,超前的设计又增大了居住使用面积。
在外立面设计上,可将楼与楼局部连接,使楼栋在空中彼此相通,形成整体,并创造出景中有楼、楼中有景。同一立面施以不同颜色,形成对比,将立面直线变为曲线增强动感。写字楼商住公寓单体设计时,还要充分考虑到高层一楼应设立大厅,即体现该楼的豪华气派,业主的尊贵,同时还可提供业主所需的商务、购物、休闲、会议之功能。要完善配套设施,如宽带网,充分考虑人性需要,营造恬静空间的邻里亲情,同时还要考虑交通的便利性和停车的便捷性,创造高层安全方便性。
在推广战略、市场定位、营销定位上,开发商不要跟着市场走,应领导市场潮流,让市场跟着我们走。目前在上海,随着城市的发展和消费观念的转变,居住高层已被80%的消费者接受并作为买房首选,他们喜欢高层的一览众山小,喜欢空中的视野。(马晓峰)