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在购销两旺的情形下,浙江省第九届房交会昨天落下了帷幕。这次房交会表现出的一些市场特点非常明显,它提醒人们对有些问题得引起重视了。
郊区项目怎么来配套
现象:郊区房产配套大都不全
这次房交会最大的特点是远离市中心的项目越来越多。余杭闲林、五常、仓前,富阳银湖,萧山闻堰,杭州下沙等地在房交会上推出了大量的公寓、排屋和别墅,数目非常惊人,近两年的开发量将超过400万平方米。如果说,这些郊区项目以前还只是房交会上的一个点缀,而现在却真正成了主角。
三江花园、华立江南水乡、金都雅苑、云河福邸、好莱屋等郊区项目在房交会上一亮相,就引起了极大的关注。不管是自己居住还是投资,5月17日一天,这些楼盘的意向客户已大大超过楼盘可推出的数量。如三江花园的排屋,每套房子预定的客户数超过了3人。到5月19日这一天,一些素质不高的销售小姐已懒得理睬客户,一来房子没有什么可卖的了,二来的确也接待累了。
可以说,随着大杭州概念的确立,杭州人的居住观念已逐渐开始改变,对郊区房产的接受度在提高,工作在市中心、居住在郊区已经不再是不能接受的观念。
问题:配套何时跟上
尽管郊区房产很火爆,但郊区房产的配套依然没有解决。除萧山城厢镇、余杭临平镇等地还能依靠当地来解决外,其他几个地方几乎没有“根据地”,目前现有的仅仅是当地镇政府的一些不上规模的配套。从几个郊区楼盘自身的配套来看,也仅仅只有会馆所能配的健身、餐饮、医疗室等设施,上规模的医院和教育设施根本无从谈起。从交通配套来看,大多只能依赖私家车,直通杭州的公交车虽然有,但它们只是在杭州设个总站,并不通到市区各个地段。
住宅先上,配套再补。这样恐怕是利少弊多。对各个楼盘来说,尽管现在的预定者众多,但配套一旦跟不上,将来并不一定会真下决心购买;哪怕是售了房,如果配套不行,楼盘的入住率肯定不高,其隐藏的危机可想而知。因此,如果要将城市人口真正疏散到郊区,并带动周边房地产市场的发展,配套当引起开发商和相关部门的高度重视。
发号售楼如何来管理
现象:发号子发疯了本次房交会上,投资客比以往任何一届房交会都要多,据一些郊区房产的售楼人员估计,投资客比例已到了40~50%左右。本报在现场调查了新西湖花园、春江花月、朝晖现代城等25家楼盘,每个楼盘抽样5名购房者调查其购房目的,结果发现,至少有23%的被调查者明确表示想用来投资。这一特点在单身公寓和郊区排屋、别墅等项目中表现得更加明显。据一些售楼人员反映,有的购房者一买就是几套,投资意向非常明显。
而开发商发号子售楼等方法,客观上也减少了投资风险,从而增大了投资客的比例。尽管建设部去年颁发的有关文件明确规定,楼盘在取得预售许可证之前不得以任何形式收取订金。现在不少开发商改头换面了一番,不叫订金而叫保证金或意向金,开发商并不出面收取订金而是让购房者存入指定银行的账户,只要这笔钱消费者不挪作他用,开发商就替其保留房子。在房子正式预售后,如果届时消费者不想购买,即可退回。不少人看到了拿号子和正式预售间还存在着一定的时间差,只要杭州房价在这段时间内有涨价的可能,投资者就有转手炒卖的机会。怪不得房交会上还有人为抢个号子而吵架。
问题:发号子售楼怎么来管理
楼市的投资客究竟该如何引导?对开发商发号售楼的方法如何来规范?有关部门应对此引起足够的重视。据业内人士介绍和记者自己的亲身经历,在上海、深圳等地,鲜见这样的做法。炒号子几乎完全是虚抬房价,据悉,有的楼盘一个好位置的号子能卖上几万元,经投资客的层层加码,等真正想居住的消费者购房时,已比原先的价格高出很多。
目前有关政策对开发商预售证的审批要求已越来越严格,但奇怪的是,对发号子售楼这一怪现象却没有明确的政策解释。
大众精品楼盘为啥少
现象:供需严重失衡
本次房交会的确很火,但火的主角是郊区的排屋、别墅,郊区的低价公寓或是钱江两岸的房产。适合中等收入家庭,依靠现有城市配套的大众精品楼盘少之又少,供需依然严重脱节。
从参展楼盘看,单价在4000元/平方米以下的老城区楼盘寥寥无几,即使有也大多集中在拱宸桥和钱江南岸一带。哪怕就是在这些不多的楼盘中,户型在120平方米以下的基本已售完或订完,剩下的总价基本上都在55万元以上。这对工薪阶层来说,实在有点力不从心。
问题:大众精品房在哪里
杭州楼市供需脱节已有些时日,且这样的趋势并没有减弱的迹象。经济适用房是解决这对矛盾的好办法之一,但经济适用房每年推出的量仍不能满足市场的需求。本次房交会上进行了经济适用房的第六次公开摇号,房源与求购之比达到了1∶15,可见供需有多么失衡。事实上,不少商品房地块也能造出适合中等收入家庭的大众精品房来,但在目前这样的楼市面前,哪个开发商都不愿意少赚钱。大众精品房是不是非得依靠政府才能解决?
抛售的楼花怎样征税
现象:楼花大量抛售
有人说,房交会开一次房价就涨一次。大量的炒家也开始在这个时候大量抛售手头的房源。在本次房交会二手房展区上,新登记出售的房源中,楼花占了三分之一左右。
荆山翠谷是在去年11月的人居展上亮相的,当时刚刚完成初步的规划设计。在这次房交会上,该楼盘有不少的公寓和排屋开始在二手房源中出现。据了解,该楼盘至今仍未取得预售证件,根本还没有动工,但炒家已耐不住寂寞了。
像荆山翠谷这样,未交付甚至未正式预售就被拿出来转手的楼盘在二手房源中已非常多。据中介公司介绍,他们刊登出来的楼花信息只是一部分,中介公司并不太愿意做这样的业务,一来怕影响公司形象,让消费者觉得公司是替炒家在炒楼;二来这样的房源非常容易“跳板”,即跳开中介公司私下成交。因此,公司一般规定必须把楼花的数量保持在一定比例之下。可就是这样控制,也让他们看到了炒家手上握有的楼花之多。
问题:楼花要不要征税
炒楼花到底怎么来规范?这个问题自1999年被提出后,一直没有相应的解决办法。要么杜绝炒楼花,要么将炒楼花引上规范的道路,这是目前很多人士的看法。炒楼花一方面活跃了房市,但另一方面也抬高了房价,并造成国家税收的流失。将炒楼花的行为纳入管理的渠道,这已成了有识之士共同的看法。前段时间,有关部门开始草拟相应的文件,表示要对炒楼花进行征税。从草拟的文件看,征税的标准并不高,甚至低于目前向开发商缴纳的更名费。不管如何,规范的运作总比私下的买进卖出更容易监控,也更容易了解到楼市的泡沫究竟有多少。(程洁)