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7年按揭,一业主只还二年零九个月,28万多元港币深洞等候开发商来填,京港公司欲哭无泪
4月18日北京郁花园11位业主因拖欠贷款300多万人民币被建行西四支行告到西城区人民法院
销售不到一年,北京亚运村附近某项目竟有20多户人家拖欠贷款,律师楼忙得焦头烂额
银行:个贷是带刺的玫瑰
个人买房贷款频频拖欠不还!
近日曾有媒体就其发生的原因做过长篇讨论,其结果不外乎经济原因,个人信任度低,业主对房子不满意等。而买卖过程中涉及的一个十分重要的角色——担保人,即开发商却很少人问津。据了解,现阶段我国个人购房贷款,最主要的担保形式就是开发商做担保,所以个人买房贷款其实一直涉及到买房贷款个人、开发商和放贷银行这三个直接利益的触及者。个人贷款买房不管以何种方式出现(公积金贷款或商业贷款)其最终的行为总是与担保人开发商有着千丝万缕的关系。
个贷还不上,没关系,有开发商做担保。这就是长期以来银行引以为自豪的挡箭牌,似乎只要是开发商做担保就一保百保了。然而当郁花园的11位业主被告上法院时,当京港公司面对顾先生抛下的28万元港币的苦果叫苦不迭时,我们的意识骤然震惊:开发商做担保,保得了什么?如果开发商也跑了,开发商也还不上钱了,那该怎么办?
类似的例子并不是没有。1998年玫瑰园破产和1999年御苑花园别墅被查封,以及广西南宁新世纪花园4000人梦断开发商“三年还本销售居住房”广告的天堂寄语,至今想起来还令很多人不寒而栗。
现在流行于地产界的“套贷”虽非普遍现象,但归根到底是小公司实力不足的产物。
就全国范围看,现有房地产开发企业三万多家,这些房地产开发企业,尽管大多数无可厚非,但仍不能排除有一小部分公司,规模不大,资金实力不足甚至极少数还有投机行为。工行北京分行住房信贷部副总经理赵波在回答某记者提问时指出,因为有的项目本身资金明显不足,开发商只好靠卖期房回收楼款滚动开发。这样的楼盘出现购房人还不起货款的时候,如果是卖得比较好的房子,开发商就把这房子回购回来;如果项目卖得不好,开发商为了整体的利益,在初期也可能回购,但最终免不了和买房人达成一个协议,暗中帮助购房人支付贷款,恶意套贷。这样银行出现负资产不说,就是开发商本身也因触范法律泥菩萨过河自身难保,更别提为业主买房做担保了。
开发商:不得不接的绣球
开发商做担保涉及到两个问题:一是开发商愿意做担保,但自身到底有没有这个能力则难说,上面说的就是这种情况。二是开发商就是真有这个能力,他究竟愿不愿意做这个担保。由于个贷拖欠问题将会对开发商产生连带责任,所以很多开发商表示对于为个贷做担保感到头痛。认为这个绣球不该落到自己头上。
2002年4月18日,中国建设银行北京西四支行将北京市大兴区郁花园11名拖欠买房贷款人告到了西城法院,索要拖欠款高达近300万元人民币。法院负责人说,在被告缺席的情况下,原告有权起诉担保人——北京市新兴房地产开发总公司,这样,个人还不上的欠款,将由担保人来替还。
1994年10月12日,香港居民顾先生与北京京港物业发展有限公司签订契约,约定顾先生购买京港公司开发的北京城市广场B座一处总价款78,600美元29.3平方米的写字楼,分7年还清。但顾先生只还了二年零九个月就停止还贷了。返回香港后,一直下落不明。在这种情况下法院责令京港公司代其支付其他费用并支付违约金28万多元港币。
房地产开发企业做担保这是“中国的特色”,北京安地房地产公司董事长张宝全如是说。他说,能否办下产权证,是目前我国的房地产企业为个贷做担保的分水岭。银行总是希望自己万无一失,要求开发商为个人贷款做担保,否则就不放贷,个人当然就无法买房子,而一旦出了问题,银行能起诉个人的就起诉个人,不能起诉个人的就起诉开发商。当个人还不上款时,开发商就要受到连带的责任。开发商当然不愿意做担保了。开发商的目的就是盖房子卖房子,结果,银行非要求你做担保,按照市场规则,个人与银行签订按揭合同,出了问题一切按契约办事,但现在我们国家银行放贷给个人的时候非得把开发商给捆到里面。把市场和行政的东西强扭在一起,一方面是个人向银行直接贷款,另一方面个人还不上钱银行却要找开发商,这本身就存在很多问题。
客观地讲,在现房销售状态良好的情况下,由于开发商有购房者首付款做后盾,既使偶尔有那么一两个拖欠贷款者,也不足以撼动开发商的资本脏腑,特别是那些较有实力的开发商,但如果是现房销售一直处于不佳状态,好不容易卖出去一两栋房子,又偏遇上业主欠贷,这时候让开发商来替业主还贷,就无异于雪上加霜。因为房子本来市场不看好,开发商接回这二手货,再行出售,房价势必会在原来的基础上大打折扣。就像有的开发商所说,担保对我们来说风险倒是没多大,就是这来回折腾让人受不了,而且“回锅肉”确实是好吃不叫座。而一旦遇到象新兴房地产公司那样一欠款就是一大批人的现象就更得打掉牙往肚子里咽。300万人民币,足可以让本来虚弱的开发商半身瘫痪,令早已气短的地产公司重度贫血。
开发商:情至深处欲退也难
北京中伦金通律师事务所主任陈文先生认为,发展商为个人买房做阶段性担保,目前在法律上还有某些不完善的地方。因为处在项目开发和预售时期,发展商急需资金,通常这时的发展商都将自己的土地使用权甚至部分或全部在建房产抵押给银行以求得贷款。这时的发展商大多数都对银行负有巨额债务,而在这时让发展商再为购房借款人提供阶段性担保,无疑对发展商来说是雪上加霜。那么开发商能不能不做担保呢?
开发商为个人买房做担保这是开发商应该做的,陈文先生认为,从国际上看开发商为个人买房做担保的也不在少数。正是因为实行有开发商做担保,所以个人能买房子了,开发商得以卖房子了,银行又盘活了资本的经营。所以无论对于银行、个人、开发商都有好处,同时为个人买房做担保也是衡量开发商有没有实力的一把尺子。开发商做担保这是目前最好的担保方式。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉讲,为业主办产权问题,是导致开发商为个贷做担保的大前提,目前我国国有四大商业银行无一例外地要求,个人买房按揭贷款必须由所购房的项目开发商做担保,个人住房抵押按揭贷款是银行所有贷款中最为优良的品种,开发商有义务也应该为个人买房做担保。但现在的问题是我们房地产界还普遍没有建立起一个很好的信誉机制。各个方面的机制都有待于进一步完善。
郁花园11位业主欠贷不还最主要的原因是房子面积缩水,归根到底是开发商的信誉问题,陈文说。
北京中京律师事务所宋春梅律师认为,当个人欠贷还不上时,开发商要么替个人还货,要么把卖给个人的房产回购,现在开发商大多采取回购方式,所谓的担保风险,对开发商来说就是回购,但实际上,这种回购风险是相当低的,所以对开发商来说并不存在多大风险。而最主要的就是在处理回购房产时会遇到很多麻烦,这是开发商不愿接受的。另一方面,中国人民银行去年对开发商做担保又提出新的要求,如银行规定,多层房不封顶不让卖,高层塔楼不完成1/3不让卖,这些都对开发商提出了更高的要求,以后开发商做担保的满意度将会越来越高。(王凤君)