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主持人:
像阳光100它当时销售的业绩也是非常喜人的,那么咱们正好范总在这里,让范总介绍一下阳光100它的销售情况和项目进展的情况。
范小冲:
阳光100是个老项目,在2001年的时候,当时在北京叫CBD,叫中央商务区,在中央商务区的这么一个外销公寓的项目,那么这个项目等于说当时主要是赶上一个好时候,正好是CBDWTO,也赶上一个等于说也是个好时机,因为旁边的楼盘都没有,也没有其他的楼盘在建设。所以,再加上我们等于说一开始主要它的定位,因为我们分析了周边的市场,当然有现代城,现代城当然已经卖得差不多了,卖了一大半了,中间有第一商城,第一商城停那儿了,其中有世贸公寓,当然和我们有区别。我们在CBD里面我们的客户主要是一些外商机构和商务人员,所以我们没有走大户型的路,走了中小户型的路,是替代酒店。那么在北京最早请了国际大师的设计,我们提出与大师对话,那么这个在业内引起了比较大的反响。而且做出的作品确实也与众不同,大家现在到北京在长安街上一走,现代城包括对面的阳光100确实是红的黄的,比较扎眼,而且里面也比较舒适。
在设计方面业内影响比较大的一点就是请国际大师生产,再一个做了米亚文化,解决意大利文的me,就是我的,就是个性化,那么在集合住宅中像我们阳光100是100米,相当于34层楼,那么我们动工到完成是18个月,那么像集合住宅中如何来实现个性化,它和别墅和那种多层实现个性化不太一样,所以就需要我们在这建设时间非常的约束,在这种建筑结构也非常约束,在这种情况下如何实行集合住宅的个性化,所以我们就采取了一种叫做通过标准化的组合和工业化的成果,采取一种大批量定制的方法来大批量的实现个性化,所以提出米亚计划也形成一定的特点,确实特点了客户的满意度。
那这个项目等于现在一期已经我们两座去年年底交付了,然后现在还有一期等于写字楼,但是很小了,还剩个五层的写字楼,因为CBD规划刚刚下来,那么我们社区到明年的上半年基本就完成了,这是北京阳光100。
还有几个问题在提的,一个是阳光100酒店公寓的操作?
这个是我们请的新世界侨乐物业来进行的,也就是他在北京管理新世界泰华和新世界酒店式的服务,四块九每平米,他提供的一种我们一方面提供种正常的物业管理,另一方面我们也提供了代租代售,有的还可以根据客户的要求来为客户配这种酒店式的家具,这种就提高物业的出租,那么这种回报还是比较高的,那么我们最早的64平方米也能租到一万左右,那么120平米也能租到1万7,那么这是特殊地段。
那么这儿还有一个问题,就是天津要规划CBD,你觉得现实吗?
当然这个CBD相当于城市中心的一个非常核心的一个区域,那么它的功能随着经济的发展、社会的发展,逐渐把这种办公、商务活动,逐渐从这种像购物这种分离开了,形成这种相对集中的商务区,也就是城市的核心部分,那么像北京呢,这个CBD因为它不仅是首都的CBD,本身它相当于中国的窗户,所以北京的CBD可能在未来应该是三五年内应该有非常大的发展,会形成像今后相当于美国的曼哈顿,像法国的拉德方斯,像这种新素、中环,当然它和它还有不同,因为毕竟我们是在这种新世纪形成这个CBD。那么天津提出这个CBD,它可能是个区域性的,可能是针对天津的城市功能的逐渐的分区形成这种使得它在这方面根据社会对商务活动,对这种会展、写字楼、酒店这些他可能这些功能可能需要从一般的居住区和所谓的购物的这种商业区可能会逐渐的分离,形成它的集聚的效应,形成它的区域,应该来说有它的意义。因为天津毕竟九百万人口的城市,是全国的直辖市,那么同时它也有很好的经济发展的基础。在天津刚才提到大北京的概念也是,我们认为天津现在沉睡了二十年,今天我们感觉天津的春天很快就会来临。天津人家说二十年后就是一条好汉,天津二十年已经苏醒过来了,天津只要它找到它城市真正发展的定位,只到它发展的方向,我觉得这个城市就是有希望,方向大家一起努力,天津一直都没有找到方向。
主持人:
咱们现在在座所有的天津开发商以及各媒体的记者向北京的来宾,包括北京的开发商和媒体记者进行提问,以这种形式进行交流,当然也可以继续发表自己的看法,有什么问题都可以提出来。
张在东:
这个条是问我锋尚采暖制冷系统,我们现在在北京都知道一句话,告别空调暖气时代,问我是怎么回事,就是这个意思。
这个告别空调暖气时代,我们的房间里是没有出风口和暖气片,是靠通风管系统,是在八十年代初期发明的系统,那么我们找的是瑞士联邦高等大学的研究所做的这套系统,这个系统最大的好处是什么?就是可以降低能耗,提高室内的舒适度,你想他是把温度用混凝土控制,这样一来温度是非常的均匀,那么室温非常的均匀。同时在做这套系统的时候,要配一套新风系统,24小时送新风。这个新风系统的话,现在我们在卖房的过程当中,大家对这个是非常感兴趣的,它可以24小时不尖端的来更换室内的空气。
这个条问我冬天可不可以开窗户?
当然可以,夏天也可以开窗户,我们的窗户是从德国进口的那种,这个意思是开了窗户以后温度是不是不行?不会出现这个问题的,因为它是大的惰性体,他会把这个温度一年四季控制在20—24度,那么你开了窗户可能会稍稍有点变化,那么一关上窗户就会立即回到原来的温度。
那么凯乐教授说,如果说北京都用上这种系统得华,2008年的绿色奥运就实现了,那么后来作为凯乐教授说你能够跟总书记讲,说把全中国都改成这种系统的话,那么对人类、对地球都是贡献。
林少洲:
这儿有一个条子让我接受一下厚土机构的业务和组成?
是这样,我是今年三月份开始算出来做做事,目前也没有什么特别需要全力以赴的事情,主要这个厚土机构我的基本的想法目前因为现在地产这个行业发展到现在,它都是在上台阶这个阶段,就是资源的重组和合作已经到了新的台面,现在已经讲不是老虎时代,现在是狮子,要团队合作起来解决问题,单一企业自己资源最有一些地方是薄弱的,我也不想操作一个具体的事长期盯下去,现在我给自己的任务比较轻松,主要是寻找合作伙伴,交朋友,不管大事小事都没关系,合作业务,一个楼片怎么做,是一个思路的问题,大家可以通过小的合作可以探讨长期发展的可能性,然后一个是有顾问的业务,有管理参股的业务,那么我现在没有资本,解决不了那么多资本金的问题,那么我现在主要是软件的业务,就是包括办媒体,因为房地产媒体这一块也有很大的需求,甚至一些比较高级的房地产的一些专业培训,当然可能是一些比较定向一些的,当然这是行业的服务,目前是房地产的一个专业服务机构,未来可能包括它开发的业务会逐步这样增加,目前是这么一个情况。
你愿不愿意把锋尚的成本,不愿意问这种问题,他这种造价怎么样,成本怎么样,张总介绍一下。
张在东:
说真话,今天来的路上就一直在想一个问题,到底来了之后是说真话还是说假话,最后我想大家都时间非常忙,那么我唯一要做到的一点就是来了以后我讲真话,不管我和大家观点一致不一致。
这个肯定是多花了很多钱,要不怎么卖价卖那么高。那么这个建材北京市场有卖,那么两千四一平方米,那么当然我们属于工程采购能够便宜一些,但是它像现在在北京有很多大款,就是买了别墅以后,是两千四一平方米,那么我们做得最好的就是窗框和玻璃,那么我们采用的是路易玻璃,那么一般的玻璃要三四百一平米,那么这种玻璃是一千块一平米,那么这玻璃是把阳光反射,然后把太阳能蓄到房间里,那么这个我们和欧陆苑的墙是一样厚,那么刚才我讲说凯乐教授,就是汪部长接见的那个,他首先是欧化设计,那么他结构墙之后要做一百厚的保温,然后做90厚的保温层,那么就是做钢幕墙那种的做遮阳伞一样做保温板,而且保温的密度比我们平常的保温板的密度要重很多,所以墙体绝对不会出现外面太阳晒,把墙晒透了,一般我们房子可能都有这体会,就是回家以后,下班以后,一开空调屋里开半天还热,是因为阳光把墙晒透了,所以最后我们算下来以后,是冷热符合普通过去那种房子冷热符合的十分之一,也就是说它也点像什么?像过去我们卖冰棍那种拿背把冰棍箱子蒙严了以后,冰棍不化,那么像我们的墙也要拿那个包起来,就是刚才我说的墙体的保温包起来地那么你给他一点凉,房间就凉快了,给他一点热他就热了。当然这个成本也都是相当高了。但是,实际上我们现在为什么说我们卖到了按建筑面积算一平米卖了一万二,还有很多人买,我们每一盘涨3%,那么开一盘卖一盘,一盘卖光,那么橱柜在东方广场卖40万,小户型30万,那么这个叫劳斯莱斯级的橱柜,这个橱柜外国的东西贵一有贵的道理,那么包括我们做园林的外国人,我们的园林也是外国人北欧的园林建筑师来设计的,他看完了以后,中国人月抛光泡橱柜,那么他看我样板间选得抛光泡橱柜,他非常吃惊,吃惊中国人现在可以月抛光泡了,因为中国人都知道这是老四来四级的橱柜,那么他都是内置的电器,像烤箱什么的都一起送给业主。那么像简单的抽屉,抽屉我们关大劲了就很大一声响,那么他有一个抛光的东西,他慢慢的可以把抽把减速。那么这种橱柜多少年都不会坏,中国的橱柜和外国的东西就差在这些细节上,所以说贵你没办法。就上你买劳斯莱斯你买奔驰宝马,你再砍价也砍不到厦利那个价和桑塔纳的价肯定下不来。总的一句话就是锋尚的房子为什么在社会上这么大反响名人都来买,那么除了钢筋水泥是国产的,其他都是这个世界奔驰宝马的东西。
那么应该讲赚钱的事这个项目我是赔的,不是说赔钱,比如说我做成普通的房子,我现在比方说比周围的其他的房子人家卖七千块一平米,我现在卖到均价一万,朝南的是一万二,那么多了两千多块钱,那么其实这些配置是远远超过两千多块钱的,那么包括我们的杜拉厨具等等这些,那么我们附加的这部分实际上是亏的,这就是真话。
张宝全:
刚刚递给我两个条子,两个问题,一个是问我怎么看待天津的房地产市场和京津地产怎么连动?
我记得前几天我参加了一个会议,就是天津包括这一回地价等等,那么通过我个人认为天津地产市场的空间比北京大,后续发展空间,像北京、上海现在这两个城市,它的整个销售量的提高和这两个城市的经济结构,尤其和流动人口的数量有非常大的关系,一个地区和房子举不具有投资后劲也是一个很大的因素。那么天津包括经济发展等等方面,我觉得流通人口不是很多,但是随着刚才大家讲的大北京概念的到来,经济一体化的到来,包括各种经济链的协调和完整,我相信像天津这样很重要的城市,它也会要改变这种状态,就是各种经济业态的构成做得比较平衡平稳的话,这个城市的流动人口也好,其他方面都会增加,这方面也会给天津房地产带来增值,包括给天津房地产投资带来增值,所以我感觉天津的房地产可能就是说一个比方说新的增值的机会或者是一个心的发展机会可能现在已经开始在慢慢到来。在满足本地的居住和需求易于,其他很大一部分是满足投资的需要,投资很大的一块是租赁这一块。这是很大的不一样。
另外京津低产如何连动,我觉得住宅或者是房地产我觉得它是地域性的产品,它不仅和你本质的政治、经济、文化、人文有联系,我觉得他这个之间它的这种相对的独立性,包括形成市场的规范和市场的价值观,包括人们在使用过程当中结构的形态等等,都不是完全一样的,我觉得能够考虑的可能就是在于我们的经营方式、管理的方式,包括对产品这个发展的前景和市场这个在前年的认识,我觉得可能很多东西就是今天在北京做的,可能天津也能做,但是不能太超前,比如像锋尚这样的房子,我觉得如果在天津做还是慎重。就是如果做可能量不要太大,因为什么?它的市场它的需求和消费等等,包括人们对它的认定,北京是什么呢?就像我们讲的我们不求最好,只最贵,当然锋尚确实很好。天津的城市不一,它不一定我不求最好,只求最贵,我觉得天津这个城市目前如果我们以城市的居民自己居住为主体的话,它的主要的优势或者是能够促使人买房最重要的一点就是性能价格比,所以我觉得在很稳定的这样一个市场里面,性能价格比是最主要的,而北京是多元化的,政治色彩、文化色彩等等,那么北京也需要阶层文化,那么像富人比华利山庄他就是很贵,他们贵是没什么的,并不是说就是简单的说它的房子材料用得贵等等,就是同样的材料在比华利山庄就是贵,它就是富人聚集地,这就是阶层,这个阶层就形成一种品牌,品牌形成文化,这种东西在北京已经开始有价了,阶层的价值。我觉得天津这个城市目前来讲是弱化一点,天津还没有这种国际大都市的这种,比如说国际友人或者是流动人口不是很多的情况下,我们可能还达不到这样的程度。那么我们可以走差异化或者是个性化的道路,那么我觉得在这两点互动之间能找到大家的一点感觉,或者是共同。
另外一个条子问,这次西红门经济适用房土地招标有什么看法,今典集团会不会投标,准备报价多少?
本来我是不想透露的,因为商业机密,但是我现在可以透露了,为什么?因为我已经不打算投标了。我觉得这次西红门的经济适用房土地招标我认为不太好,当时听说的时候很兴奋,因为第一次把商品房和经济适用房来放在一起,这是很好的概念,那么他的招标已经定了,那么他是你做什么样的商品房挣多少钱,让更多的居民能得到很多的好处,那么这个想法是对的。但是错在哪里呢?就是对地块的划分和规划的划分,那么这个又犯了广渠门那么是政府来经营,让发展商来当投资商,然后在投资之后你把它弄平,那么这和广渠门招标又不一样了,那样广渠门把地弄成一小块一小块卖给你,那么是政府规划的。那么最后政府没有拍卖成,这次招标能招成功,我觉得最大的就是这块地我给你容积率,一个条件,那么你自己去设计、自己去规划,那么这一次招标仍共觉得这个很大,但是西红门这一次就不是,他们前期一个小组他们算了一夜,算了一大堆资料给我看,我说我不要看,就是政府规定哪一个地块是商品房,哪个地块是经济适用房,哪块地是别墅,那么政府把最好的里给了经济适用房,那么其中给了6块就是商品房的,有4块在边缘的地方就是一点点大,那么高度能够到12层左右,那么经济适用房给的30米,是18层左右,那么给商品方给了30米左右的,这样子,这样子就造成什么呢?造成这个地块你必须要做的首先要推出来的是经济适用房,那么这个东西造成不仅商品房不能支持经济适用房,而且反过来经济适用房反而打击商品房,那么你本身小区的经济适用房比商品房地块好,那么第二你小区经济适用房的环境比商品房好。我觉得同质化当然和锋尚不一样,我觉得设备上用很多新的技术,这是另外一回事,所以我觉得这个造成西红门的招标商品房不仅不能支持经济适用房,而且经济适用房打击了商品房,你商品房还不如经济适用房,你怎么支持。
再加上我觉得政府把这个地块的功能和上次第一次广渠门的招标一样,做了一样的规划,规定了容积率等等,等于把这块地产品的定位包括这块地的地产和房产的经营进行了一定的固定,那么这个我觉得给投资商带来了没有经营的可能性和经营自主的可能新,所以我帐都没算,简单这么一看我认为这个事情做不成,我估计最终可能买标书的人很多,但是我估计竞标的不说。但是对最后的结果我个人不持乐观的态度,我觉得这个地方对投资是严重的不利和损害。另外我想如果继续这样子招投标的话,我觉得应该采取像广渠门招标的办法,我告诉你用地的范围,我告诉你用地整体的容积里,我告诉你这个小区里面绿地占百分之多少,住宅占百分之多少,那么在总的投资的基础上,由投资商和发展商你自己根据市场来进行定位和规划。所以,之所以那么准备报价多少我们就没有价了,所以今天讲讲也无妨,谢谢。
张在东:
我这儿接一个条叫张总经理目前所有的房地产项目都要加上一个概念,如欧陆风情如SOHO等,天津更是跟随概念风,请您谈对概念及项目的看法?
我是这么看这个问题,潘石屹SOHO概念风确实在北京非常成功,那么去年香港的房地产界的大学生来到北京来,那么当时就想谈一谈,那么就找的潘石屹和我,那么这是北京最会卖房子的潘石屹,这是北京最会盖房子的张在东,那么当时他就讲房子怎么卖,我就讲房子怎么卖,那么我就讲,这个房子在全世界是第一个这么做的,那么当时他讲就是说这个房子在香港的话也是最好的。那么当时就讲,我就把康斗概念做起来,那么很多策划和广告公司都让我弄这个概念,我后来一直没有弄这个概念,我认为概念这个当初潘石屹成功有天时地利的条件,而且是特殊的历史时期,那么如果今天的话一个人讲概念不讲房子的品质这个人肯定会很残,那么现在很多消费者的成熟越来越提高,那么现在买房子的人都是问得很专业的,那么这个时候你只有老老实实真正把这个房子盖好了,盖到所谓什么好?就是性能价格比要活,刚才我讲了我那个房子超五星级公寓,很五星级公寓我都觉得不对,跟广告公司商量了半天,因为我配这些东西在欧洲都是五星级酒店配的东西,后环水系统,那么楼上楼下隔音的资料,那么现在我们很多房子楼一走道,楼下嘎达响,那么现在就是你在楼上拿锤子砸,楼下得听不到声音。
那么现在德国人来了,看到我的中央洗尘北欧经常用,就是我楼道里都铺地毯的,为什么我们楼道里敢铺地毯,是因为我们有垃圾系统,我们有中央洗尘实际上把这些灰尘吸到车库去了,那么还有产生的大量的垃圾,那么我们从厨房里直接就顺到花粪池去了,那么把垃圾的问题解决掉了以后,那么楼道里才敢铺地毯,那么一般过去的房子你怎么敢在楼道你铺地毯,地毯弄两天就完蛋了,这个节没有什么垃圾问题了,那么你铺地毯又有什么不行呢?五星级酒店,国外高档公寓都是铺地毯,所以我们这样的话,超五星级的公寓这么一个概念,我就不知道算不算概念,反正凡是来我们这儿买房的人,都是看到这儿的房子好才下决心买。当时广告做出来了,叫康斗,像我这样的房子在美国叫康斗,等我把康斗说明白,我那个房子早卖了,那么所以就不用提这个概念。那么天津有很多人跟风我觉得一定要小心,跟不好就出问题,潘石屹是一个极其特殊的阶段特殊的时期一个特殊的产物。那么大家再跟着走这条路的话就很危险,因为毕竟他是第一个,因为我想这句话不是危言耸听,那么当时我就考虑是不是用康斗的概念,那么后来我看到北京有很多广告都是这个斗那个斗,然后最后花了很多钱做这种广告,最后房子卖不掉。
那么我想大家不要跟风,就是把房子的质量做好,那么最后肯定不愁卖。
王海:
那么我觉得现在的商品房还没有到走概念的时候,那么现在的房子质量还没有到合格的时候,就开始拼概念,我觉得没有什么意义,如果说你现在的房屋质量都真得很好了,各方面都不错的话,用不着浪费那么多广告费,在什么概念上。
我这儿接到一个条一个是说接受过不少房地产投诉,这方面主要问题是什么?
我们从去年开始做这个房地产销售者维权这块事情,其实接到的投诉也不多,也就是几百件,主要的问题反映在面积上,面积上的缩水比较多,而且还有一个就是比较广泛的问题就是它的一些就是公用的面积给侵占,就是比如说会员所或者是公共用房被侵占被出租,那么还有一些是房产证的问题。因为今天我没有把我们公司的数据带过来,所以就没办法和大家仔细的来说。那么另外还有一个比较普遍的问题就是业主维权的问题,就是消费者在买了房以后,在使用的过程当中,对开发商对物业管理公司非常不满意,这方面的问题比较突出。就是业主自己不能当家,自己管不了自己的物业管理公司,那么主仆颠倒这样的情况在北京、在上海,在其他的城市也存在。
另外一个条,问我们的物业顾问公司的事情,我现在在和律师还有史诺金先生,就是北京著名的买房专家了这样一个业主,我们正在筹备一个物业管理顾问公司,就希望能够将来通过职业化的运作包括业主成立自己的业主管理委员会,以及辅导业主委员会来开展工作,将来为小区的自治,为小区的管理提供一些服务,现在主要在做这方面的事情,现在正在筹备当中。
主持人:
今天我们下午的会议就到这里。(孟建)