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京津两地地产精英对话活动于5月30日下午在天津喜来登酒店举行。出席本次对话的有厚土机构主席张少洲、锋尚国际公寓总经理张在东、阳光100总经理范小冲、北京王海公司总经理王海以及天津市30余位著名房地产开发企业老总。与会者对于当前房地产市场出现的“按使用面积售房”以及“大北京概念”等问题展开了热烈的讨论。
主持人:
今天是真正意义上的京津地产的精英们的研讨会,可以说这样形式的对话,在天津据我们所了解的还是首次,正赶上也是去年提出的大北京概念把我们天津和北京又紧紧的联系在一起,我们都知道,大北京概念是以天津和北京两大城市为双合,以天津、北京、廊坊为中轴线,以唐山和保定为两翼共七万多平方公里的一个大区,它相当于类似大莫斯科概念,还有美国的哥伦比亚特区概念,还有大伦敦概念,意义墨西哥城的概念,这样的话形成了一个经济的综合的地区,那么就能够和以上海为主的长江三角洲的发展区,以及珠江三角洲广州和深圳一代的经济发展区,形成三架马车,我们中国经济发展的三架马车。当然了,在地产方面,这一点实际也跟咱们京津两地最大的竞争对手之一,特别是在高档住宅和写字楼方面,那两个区域是一个很强的对手,因此对于我们京津两地城市联手进行开发经济建设,是一个当务之急。
此外,京津将要发展成的磁悬浮列车,然后把我们两个城市真正联系在一起。这样的话在天津买房,在北京上班或者在北京住,在天津上班成为了越来越可能的话题,甚至越来越可能的事实。因此,我们两地的同行,地产界的同行,就更有必要经常性的沟通,互相学习、互相进步,共同促进这一地区地产经济的发展。同时,我们也知道,北京在地产方面,经济发展和地产的策划开发以及销售都是比我们天津快了半拍,前进了一点。
由此看出,北京现在的变化,有可能就是我们天津几个月以后要发生的事情。因此,更加应该进行多层次、多角度的互动谈话,互相沟通、互相学习。所以,我们选择了是目前很时兴的、也是很当务之急的话题,就是按使用面积售房,还有一个就是大北京概念。
第一个话题也就是主话题,就是按使用面积售房。
主持人:
之所以先讨论按使用面积售房这个概念,因为在5月31号《每日新报》刊登出了能否按使用面积售房引起了很大的反响,有的开发商说按使用面积售房更透明,有的开发商说按使用面积售房更糊涂了。为此我们清到了锋尚国际公寓总经理张在东。
张在东:(北京锋尚国际公寓)
很高兴有这么一个机会和天津的同行交流一下,我们从5月11号开盘的这个项目,到现在也有一个多月的时间了,现在包括中央电视台、经济半小时、东方时空对我们进行了大量的报道,我们开始也始料不及。因为在我们这个项目的旁边有一个叫万泉新兴家园,那么这件事纷纷扬扬,实际上这个面积问题应该讲在很多楼盘上都不同程度的引起争议,进而产生纠纷,现在已经有点变成一个社会问题,所以我们也在想,就是说我们这个楼盘怎么在这个问题上不要和购房者发生冲突。我们觉得可能在现行的法律条件下,因为在中国你还不能背离法规自成一套。我们按照去年执行的商品房管理办法,可以按套的面积,就是多少钱一套。所以我们想如果说这个事我们是按套来卖,但是按照使用面积来做结算,这是部委现在的法规,所以在现在的购房合同当中专门签了一个关于套内使用面积的协议。今天的很多报纸已经登出来了,就是建设部已经下了一个123号文件,这个文件里面也开始提倡按套或者按套内面积来卖。那么今天北京的头版一个大标题就是“按套内建筑面积来售房”。
应该讲从使用面积来看买房人比较欢迎,那么今天大家都是同行,那么我想讲对于发展商的好处。因为我们不愿意在面积问题上不说清,我们都知道在北京的话,我们有一个369号文件,就是房管局制定的那么一个文件,大家就是按那个文件来做房产测量。但是那个文件里应该讲我们在实践当中感觉到,因为我是搞技术出身的,所以包括像测量机构给我们测量,我都是跟他讨论,有时候他就问我,说张总这个地方是怎么算,咱们这么算行不行,那么算行不行,因为文件里面有很多情况在实际过程当中没有包括进去,所以这样来说在很多实际计算的过程当中有很多说不太清的地方。我们本着保护自己,也是为了买房人,保护双方的利益来考虑,我们推出了按套来卖,按使用面积来作结算计价,这样的话,就非常直观。现在买房人很欢迎这种形式,对于他自己最关心的是他买到手里的套内的使用面积是多少。这个很简单,用建筑面积减去墙体面积就是套内使用面积。但是过去表现形态上老是公摊面积出问题,实际上你再细讲的话,他知道关心的不是公摊面积,是因为公摊面积出现问题以后,最后他使用面积减少了,这下买房人急了。那么在网上有很多业主发贴,老是讲述这种现象,老是想房子最后买了之后少了十多平方米。那么真正少了没少讲不清楚,其实我也接触过很多发展商,我们发展商从本意上就是想从这儿作文章,这种人从面积上作什么手脚,我想这样不是我们发展商的责任。但是,你也不知道他这个切得对不对。可能就对楼盘有影响。因为这种套的建筑面积太复杂,不要说购房人算不明白,就是搞技术的人员,真正的房地产测量机构里面算出来的东西几个人算几个人都不一样。那么这可能是我们现成的法规不够细。
按套内建筑面积,不是按使用面积来算,实际上套内建筑面积也涉及到一个测量的问题,因为测量规划里面规定了轴线,那么实际上这个墙哪块算套内的,也不一定。上次在北大的论坛会上,会长讲到按套内建筑面积,我承认在按套内建筑面积来算的话,比按建筑面积近了一步,但是还没有比按套内使用面积彻底,按使用面积的话,就清清楚楚,一量你就知道我骗没骗你,量完以后说少了我们有相应的规定,多了有相应的规定,把这些问题事先都规定清楚。
现在我想有一种观点,大家都来买使用面积的话,以后大家就都关心使用面积,不关心公共面积。我说这是两回事,房子好不好是一回事,按什么方式来卖是另一回事。我们现在在西部卖的房子,是西部地区最高的房价,并不是因为我们按使用面积卖的就是最高的房价,是因为那个房子做得太好了,我们这个房子之所以在万柳地区卖了最高价?如果按照建筑面积算的话,可以卖到一万二,比那个万泉新兴家园多了八百块钱,所以这么一个好的房子从另一个角度来讲的话,因为现在业主对我们很满意,如果在面积问题上说不清我们就感觉很冤枉,我在这方面没有必要骗他,我们就事先约定的时候按是使用面积说清楚。因为作为合同来讲是买卖双方的一个清楚表现。说总价多少,预付20%,后面为什么还跟一句计人民币多少多少钱,就简单的一个乘法合同里面都乘好了然后在合同里面标上,标准合同工商局出的,就是双方意愿的清楚表现。
那么我们现在是什么情况?里面不但是埋了一个乘20%,是埋了一大堆公式,我们有房产测量规划,我们有49号文件,现在又是70号文件,不把这些文件都看懂的话,作为买房人就不清楚,到底发展商骗没骗我。实际上这么做的话,在中国今天的条件下,作为买房人更清楚的知道我吃没吃亏。按使用面积来做的话,最大的好处就是可以在这方面让它清清楚楚、明明白白,所以说我们在使用面积上也不要建筑面积,也不要公摊面积,但是我们比别人多了标准的使用面积,为什么?文件里面讲的都是建筑面积,包括产权登记,向政府交相关的税费是建筑面积。王旭东跟我讲,说我这个做法是治标不治本,怎么治本呢?我呼吁政府在这方面尽快法规完善,不要在这个问题上更多的牵扯到买房人和发展商的精力。我想因为这方面不仅是对购房人的保护,也是对我们房地产市场的一个保护。如果大家在这个问题上都牵扯精力的话,势必会影响到房地产的发展,最后受阻碍的还是我们发展商,所以我想借这个机会希望各位一会儿和我们能够坦诚的交流问题,共同的维护这个市场,这个行业砸了我们就没办法维持下去了。
主持人:
说到按使用面积售房,其实我们天津在几年前也有过几个项目,试用一段,但是后来不了了之了,所以我们现在正好借这个机会也听一听咱们天津一些同行发表一些意见。大家有什么想法,相同的还是不相同的,本来这个观点就是对立的,很多都不一样。
陈春庭:(天津德茂丰置业公司)
有几个疑问想请教一下,第一个就是不管是按使用面积还是按建筑面积做销售,首先就是这个标准怎么定,是按什么样的法规,有那么多的隐藏埋在合同里面,怎么做?这个标准怎么定,定了是不是加一道手续就能够解决这个问题,实际上这是一个信用危机的问题。谁来执行这个标准?是规划院算的准还是开发商算得准还是老百姓自己算得准,那么产权处和产权科先测量了面积才发销售许可证,这是一个测量单位是谁的问题。
第二个如果是按使用面积来销售的话,是不是会影响了一些好的住宅或者是办公间,例如酒店式公寓,他的公摊比例非常高,例如高级写字楼,他有的时候在中央的天井,有的公摊比例高达40%,这样的话相比购房者太吃亏,这有一个市场的问题。
最后就是我想知道一下,张总在按使用面积计价这个方式做项目是不是首创?在您自己的意识里是不是首创?
张在东:
我回答你第一个问题,关于测量机构的问题,我们讲使用面积包括建筑面积,包括公摊标准,都是要请测量机构来做的,最后还是由测量机构来测量,你刚刚说信用危机的问题,现在包括测量机构测量了以后,买房人还不信,他实际上只相信自己,他测了之后才信。在北京,去年因为是房地产纠纷年,纠纷太多,那么工商局觉得盖这个售房的公章危险性太大,那么就不盖这个公章了,接下来发展商就委托社会上的一个测量机构来测量。所以现在有一种说法,就是说发展商没责任,是测量机构出错。因为现在实际情况就是由测量机构来做的,但是现在作为购房人来讲的话,他不觉得是这个问题,他就觉得这个房子出问题了,就是发展商错了。那么现在有业主给我写信,就讲发展商肯定和测量机构里头有文章,有腐败现象,讲什么尺子松一点紧一点,他现在不信任这个问题,按使用面积我们也要请测量机构来做,最后他自己可以来核实,这是第一个问题。
第二个问题,关于高档写字楼的,我们在北京的楼是超五星级公寓,在租金上来讲的话,比燕山大酒店的租金还要高,那么按公摊面积来划的话,别管我分摊大小,从购房者来讲,你买你就买,你不买的话就算了。那么我觉得你买不买的话,你不要觉得我老是骗你的,这我就冤枉了。那么这方面咱们现在都说清楚了,我没有骗你。
陈春庭:
你这个想法是怎么来的?
张在东:
北青报找我们去座谈就谈到这个问题,之后又发了一个76号文件,这个文件解决不了现在当前面积纠纷的问题,76号文件属于补充,他解决不了现在老百姓和开发商之间关于面积的纠纷。
陈春庭:
最后一个问题,你们在做项目的时候会不会把一个简单的问题复杂化了,另外纠纷是不是真正减少了?
张在东:
我们这种做法出来以后,也不过一个月的时间,就目前来讲的话,没有就这个问题产生争议。现在北京很多网站包括媒体,在这方面介绍很多,说买回来的面积,说老百姓上当受骗的话,我们房子亏了四十多平方米,但是确实怎么产生的这个呢?就是因为事先双方没有约定清楚,就说那屋里使用面积少了四十平方米,那么真正我们把使用面积销售的话,那么我们签合同的时候都事先说好了,量的时候也量好了。
主持人:
现在请林少洲来发表一下自己的看法。
林少洲:(厚土机构主席)
关于使用面积的事,前几年销售测量权威机构一直是房地局的测绘大队,但是又出了一个公共测量站,有一个质量监督局又出来了一个测量机构,所以这两个机构之间互相不服,大家在打架,为这件事情我写了一篇文章,那么后来老潘搞了一个批判现代城又把那个收进去了,题目大概是关于客户投诉的几个观点,其中我刚才谈到一个就是也是这个测量面积的问题。
实际上,一个房子的面积,我说你规划把图纸做完,图纸是设计院给你做的,然后现场的分线是规划局的来给你验的线,就这个线放得对不对,然后你给施工队的钱是按照这个图纸的设计面积里给的,这个图纸上的建筑面积,如果最后盖出来的房子面积少了,那么谁吃了亏?当然最终消费者会不会吃亏?那就要看这个合同的约定,我认为如果这几个环节都没有问题的话,如果这些机构工作能力和工作态度没有问题的话,那么这个结果应该就是说发展商在从中作假的可能性没有。因为这几个环节都不是发展商干的,除非就是发展商你能把这些环节全部给作了一些手脚,把各个环节全控制住了。所以我觉得理论上不应该存在这个问题,就是发展商不希望最后盖出来的房子面积小,如果面积盖大了,你给各施工队的结算最后也不会按最后结算的面积来算,那么所有的费用分摊,就是按照建筑面积,就是按设计的面积来做的。所以理论上发展商不愿意短斤缺两,那么而且在现在消费者维权意识越来越强的情况下,你面对的风险是非常高的,你现在做手脚的风险高极了,现在每一个买得起商品房的消费者,虽然不是每一个人都是很专业,但是里面一定会有专业的人,就是说消费者是理性的,水准也是越来越高的。当然也是被逼的,其实很多消费者现在已经成了专业者的,他们很多对房地产的理解并不亚于房地产工作的人员。
所以从这个角度来讲,其实关键的问题不在于这里,不在于发展商是不是愿意当这个奸商,因为当不当奸商是要看代价和回报,如果当奸商代价很低,回报很高,那么都愿意做奸商,那么现在做奸商是代价很高,那么弄不好就身败名裂,那么出了一个问题几百家业主跟你打官司,所以你偷面积能偷多少,靠这个赚不了多少利润。所以这不是一个重心,那么我觉得一共就是两个问题,就是这个测量的界定得清楚不清楚,科学不清楚,清晰不清晰,我觉得这是一个非常纯技术的问题。第二个问题就是测量手段的科学性,这个手段测量工具,如果说原来就是一个皮尺,确实有这么一个问题,拉松一点,拉紧一年,那里面确实出个几平方米确实有可能,所以我觉得像这两个问题,不管你用什么办法来解决,包括你用使用面积,也有用什么,你用皮尺还是用钢尺,还是用红外线遥感的那种,就是你不同的人测量,不管是建筑面积、套内建筑面积、使用面积,还是这两个问题,所以我觉得根本的问题不是这个问题,所以我个人认为如果按套内使用面积这种做法我非常理解,因为我们都是做发展商出来的,做事情我们都希望省事,尽量找一个比较简单的解决问题的,高效率的解决办法,所以我个人认为按套内使用面积结算这是一个比较省事的做法,但不是一个先进的做法。
为什么呢?我觉得道理很简单,实际上这里面如果说现在我们建设部制定了这么一个规则,如果说按照套内使用面积和套内建筑面积,那么按照规则的确立,就像立法一样,支持了一部分人,也打击了一部分人,有利于一部分人,也不利于一部分人。规则本身是什么,这个问题很有必要去探讨一下,如果按照缩小范围,按照套内使用面积或者是套内建筑面积,我觉得它鼓励的倾向就是一个围绕在房地产产品系列里面属于那种低端的产品,它是比较倾向于低端产品的这种立法,就是照顾低端产品的立场。为什么呢?因为房地产本身来说高端的产品普遍是公摊率比较高,这是一个普遍现象,越大的越高档次的越贵的房子可能越多的这种共享的面积,包括一个墙体。北京有一个欧陆苑,他们墙厚得是非常厚,那么他们销售人员跟我讲,说暖气关了之后,说大概24小时或者是72小时温度基本上就只下降一度,那么什么原因?我一看那个墙比我们厚很多很多,那么实际上就是使用面积降低了,那么公摊面积高了。我觉得如果碰到这样的发展商,你应该感谢他。所以按照这样的做法,如果按照套内使用面积或者是套内建筑面积对这种做法显然是不鼓励的,那么我觉得这种鼓励的就是尽量缩小在使用面积以外的部分,那么我觉得这和房地产发展的趋势是背道而驰的。
回头看看我们以前搞公房的计算面积,单位分给你一套公房,连厅都不算你的面积,就算你的卧室,所以我们中国现在经常出来的人均使用面积说的就是卧室的面积,基本上什么阳台这些都不算,那就是以前我们这种计价方式,这种计算面积的方式是不是很科学呢?实际上我觉得那是一个非常低的生活水准的情况下的一个做法,就是解决一个基本问题,就是厅都不要,面积反正也不算,所以盖出来的房子都没有厅,最多就是一个小小的窄窄的一个客厅。所以现在我觉得大家消费水平的改善,这种公共面积的增长越来越快,所以我们如果这时候还采取原来地方式,就是支持比较倾向于低端产品的计量方式,不利于发展这种中高品质的房子开发。现在在楼里面做的一些院落,共享的院落,摊进去问题就很大了,你要收回所有的投资加上合理的利润,你的单价收得非常高,所以对这种倾向显然要产生抑制的作用,那么发展商最起码受单价的压力,所以我觉得这方面看整个的规则和立场,我觉得它是有一定的倾向性,所以我觉得对这个问题就是说有不同的看法会很正常。
我个人认为,就是说按套内使用面积来计价还是不能回避房子地使用面积、建筑面积到底是多少?我觉得消费者还是要关心,你到底给我的建筑面积这部分是多少,包括你给我的共享,比如说按套内建筑面积来算,我公摊的部分,消费者还会更关心比如说绿化率是多少等等。我觉得消费者对综合品质要求越来越高,也是消费者对房地产发展的一种观念上的进步,所以我觉得彻底的维权是应该关心它整体的这种社区品质。现在市场上实际很成问题,说了半天值不值得信任,大家还是去找一个省事的办法,但是基本的问题我觉得就是解决技术手段的科学性,光一个分摊范围这种清晰界定抓紧,这个还是回避不了,能说只按一个使用面积别的就不管了,可能还会有消费者提出来其他的部分是哪些,还是得给划出来,把这个面积算出来。
第二个就是最终的测量纠纷能不能还是用一些更科学的办法来解决。房地产是一个综合性的多链条的一个环节,不是哪一家所有的事情一包到底,发展商就是它是一个集成商,很多人在这里干活,所以我觉得就是从管理部门,政府管理部门的角度,去做这些事也不能简单化处理,所有的事情只找开发商,我觉得这个也未必是治本的办法。我认为谁做事情都要承担责任,包括测量机构要是算错了,就应该追究测量机构的责任。我觉得要加强对具体的操作部门,包括政府的行政部门的这种监督,要让他建立起一个责任机制。我觉得这才能可能最终的来解决这个问题。
主持人:
林主席的一番讲话很精采,我觉得现在的对话已经很激烈了,形成了一正一反。我觉得在座的可能都想说一下自己的意见,是赞同张总这边,还是赞同林总这边,大家可以举手发言。
傅淳(万兆房地产):
刚才张总和林总已经发表了一下各自的观点,我觉得这种观点对于我们业界人士都有不同的一个启迪的作用。但是,我只是发表一些个人的观点,我觉得咱们现在在讨论这种按使用面积售房还是按非使用面积售房,实际上是一种行业自己地规范行为,并没有被消费者认可,所以才造成了现在出现的争议。
市场的规范化有两种,一种是行业的规范行为,还有一个政府的规范行为,刚才张先生说已经打了一个比方,就是说这个公摊,那么我们全部刨去他,只按使用面积来计费,就跟买西瓜一样,我这个西瓜就是这个钱,愿意买就买。我觉得这个住房和西瓜不是等同的,即使是这个西瓜也有一个品种的问题,咱们都是业界人士都有一个观点,就是高层建筑和小砖楼的公摊是截然不同的。如果作为吸引消费者的话,按照同等的使用面积来计算售价的话,那么很容易在市场造成一种误导,那么我们把公摊如果要是刨出去的话,那么我们直接按照高层建筑的售价,光提高的不是10%、20%的概念,会提高很多,相比较而言,小砖楼它的公摊面积会更小一些。
但是,消费市场对小砖楼与高层建筑认可的程度并没有一个很清晰的界限,我不知道这个问题如何解决,我说请张总给我们介绍一下这方面的经验,因为我们新文化本身是高层建筑,如果把公摊面积刨除的话,我们售价将会提高很多,但是一般的情况下,高层建筑的折旧率又远远高于小庄楼,甚至一倍,那么消费者对这一点的模糊概念并没有一个很明确的区分,如果同等把使用面积刨除的话,我同意林先生的意见,就是高品位的住宅吃亏更多一些。
天津顺驰发展股份有限公司:
刚才林总和张总都提到了按照套内面积和按照使用面积来卖房子,这种方式我觉得只是一个计算的方法和尺度,关键的问题还是这种规则一旦认同以后,被业内或者是大家认同以后,是大家怎么执行和遵守的问题,如果大家都把这件事都做得很好,遵守这么做了,我相信这个市场应该没有问题。我们研究面积,第一肯定要明示,还要签订一个合同书,那么再一个就是怎么盖一个好的房子,锋尚国际是一个好项目,包括德国的橱柜是25万,确实很好,这一点是很重要的,就是要盖一个好的房子,了解消费者真正需要什么好的东西,我想这个是市场发展的一个趋势。
王海:(北京王海公司)
我们做消费者维权,房地产维权已经做了有一年多了,接触到很多的这种买房的消费者,也有各种各样的问题,这个面积上缺斤短两的放映确实非常的多,但是这个问题我觉得其实不一定能够简单地通过一个按照销售使用面积这个方式来解决。
现在消费者实际买房买下的不仅仅是屋内的使用面积,还有公共面积,公摊的面积,包括还有没有建筑的面积,像绿地小区的公共活动场地,那么这些都是消费者买下的物业。那么怎么样来保障它的一个权益不受侵害呢?不仅仅是要看他的屋内的使用的面积有多大,而是应该把整个的小区的情况、整个公摊面积的情况,都要表示得非常清楚才行。
在商品房交易的过程当中,虽然国家有这个标准化的合同,但是我觉得这个合同还是做得很不够的,还有就是各个方面的一些规范,这方面都有很大的一个缺陷,比如说在按照建筑面积销售合同里边,只有这个屋内的图纸,而没有说公摊面积的图纸,同时合同的附件里边也没有小区的规划图,我这个小区的绿地是多少,其他的活动场地是多少都没有。我觉得作为一个公平公正或者是公开的一个交易的方法的话,应该是在合同里边把使用面积、公摊面积,以及小区的绿化其他的配套的设施,全部做一个详细的标明,这样才能够最终解决交易双方互相不信任的问题。特别是消费者对开发商不信任的问题,如果是按照建筑面积销售,我在销售的合同里边已经把我哪些是建筑面积,哪些是公摊的面积也都已经标明出来了,哪些是户内的面积也都标明出来了,我想也不会出现太大的争议,像这种按照使用面积卖房的情况在南方也是很容易见到的,我这个房子就是多少钱,就这么大,你看看买不买,不买拉倒,这个房子就这样。那么在这种大城市商品房交易当中,我觉得最根本的解决办法不是说简单的给你按照使用面积销售,而应该从根本上去解决问题,应该把这个交易的透明度提高,应该把这个公摊面积的部分,把小区规划的部分,都应该详细的标明出来,我觉得应该详细到你的走廊有多宽,你的过道有多宽,都应该有一个明确的标准在里面,这样大家都比较放心。
另外就是有一个可操作性的问题,就是我们在合同上标明的这些图,这些东西将来是可以测量的,不能说一些不能测量的东西我们也写在合同里边。这样的话,如果有一份相对比较全面的合同的话,这样对开发商和消费者来说,无论是用使用面积售房,还是用建筑面积售房,这根本是无所谓的,关键是要提高交易的透明度以及对这个交易的面积的测量的这种可操作性。
主持人:
我们的打假英雄出场了,公摊面积的猫腻有水分,恐怕日子不保了,现在正反两方开始白热化了,支持各种观点的都有,现在再征求其他人的意见。
刘忆铭:(天津市上劲房地产咨询公司)
刚才北京过来的朋友讲了讲使用面积的这个事在天津前几年也做过这个,按纯使用面积来做,我现在想讲一个我前一阵操盘的一个项目,使用面积这一块。我们不仅不是说想把这个公摊面积提高,而且想方设法如何把这个公摊面积降下来,实际上是人为的减少公摊面积,为什么?提高竞争力。最初的过程可能人们需要的面积数准确一些,但是随着市场准逐渐的成熟,人们可能对房屋的品质这一块可能更加在意,对于一个房型来讲可能使用功能的满意度更关键,这样的话不可能对公摊面积和使用面积太计较。像我们做这个高层面积这一块基本上应该占到40%或者到45%,如果这样定价的话,你买了100平米,实际上你可能只买到了55平米,四十多平米完全是公摊,这样就是说对购房者的感觉肯定是不好,所以我们把面积控制到30%。
那么刚才王海讲维权可能这又是属于不正当竞争,我想使用面积或者是公摊面积可能本身就是一种不正当竞争,但是刚才林先生讲了,可能随着以后高档酒店式的住宅,它的这种使用性功能面积会越来越大,为什么?一万块钱的房子和一千块钱的房子,就是说这个产品要讲高端和低端的概念,所以我个人觉得使用面积也好还是按照什么面积来讲,它是在一个市场规范发展过程当中必然出现的,但是随着这个市场的成熟和这种品质化的发展,这个使用面积不是购买者所真正关心的事情,五千块钱一平米的房子,他到那儿看的是什么?看的是房子的格局、使用功能这些方面,而不是看的说你在建筑房子的时候能够给我减少多少公摊面积。
主持人:
实际上在住房面积上有这么几种据我们了解,一种是面积变大超过30%,一种是增大公摊,减少使用,保持总面积不变,还有一种是增加了公摊,重复公摊,这些都是一些猫腻行为,这些也是避免这种情况在售房当中减少一些纠纷的情况发生,所以才产生了现在按照使用面积售房这么一个话题和概念。现在,大家还有谁发表一下自己的看法?
华志忠(开发区建设集团):
我非常同意张总和林总的观点,我觉得他们两个观点从本质上其实没有区别,其实讲的观点我觉得是一致的,我讲两点,第一点按使用面积售房非常支持,而且我同意这种做法,我觉得这种做法很好,对于购房者很清晰,而且尤其在目前购房者消费不是很成熟,消费知识不是非常丰富的情况下,购买的信息不对称的情况下,有一定的好处。
第二点,我认为是否按使用面积售房,其实并不重要,重要的就是说我们的面积如何核对得更加精确,更有权威性,让购房者更有信心。第二个能够让购房者更容易比较,我觉得这个更重要,当然按使用面积这种形式提供了一种可能,就是它比较直观、比较清晰,但是在目前的情况下,如果其他归四没有实行这种做法,那么购房者还是比较性不强,无法知道你这个使用面积合适不合适,购房者一个是纠纷的问题面积准不准,还有一个问题,他要比较我买哪个房更合适,所以我们还要有一个功能给他提供可比较性,如果大家都用使用面积的话,那么可能就比较比较性。那么买房人比较的话,其中面积也是很重要的一个因素,所以在目前的情况下,关键是如何做到让这个面积核对更准确,这个要通过政府和企业双方的两方面的作用,一个是政府的核对方法更详细,同时也更直观、更予以理解,对于购房者也进行一些购房知识的普及,对于开发商来讲也努力的更加诚实的面对这些问题,然后在市场中树立信心,不是一个企业的信心,而是行业对购房者树立信心。这是第一点。
第二点,关于面积问题增加透明度,不完全用使用面积和建筑面积,如果按使用面积给顾客标得很清晰,我这套建筑面积是100平方米,使用面积是多少?一间房是多少?加起来是七十平米或者是八十平米标注得很清楚,不一定要做很明确的比较,也能够达到目的。而且它可能更容易和别的其他商品房比较。所以,我觉得这个给顾客一个可比较性这是一个本质的问题。另外政府这方面要加强监管,让这个行业更规范,企业才能够自律,另外让这个行业在顾客的心目中更有信心。至于哪种形式,我觉得有很多形式,各种各样的形式,那么你要把这个使用面积标注得很清楚,你也可以按使用面积把建筑面积标注得很清楚,这只是个形式问题。
我就讲这么两个观点。
赵勇:
刚才听了北京来的同行的演讲非常精采,在此我想谈一谈个人的一些想法。
第一点,我想提个问题,就是说按使用面积售房,作为房地产业的产品,我想提的关键就是说是不是所有的产品都是按使用面积售房,因为我不知道在房地产界这个产品可以分到从高端和低端的产品,刚才我记得林总提到过这一点,从低端的产品来讲的话,我觉得我的看法是刚才华总也提到了,至于按照使用还是建筑面积我觉得只是形式上的问题,那么开发商按照自己的想法用使用面积来售房足能够表现自己和足能够吸引客户已经足够了。
还有一个观点,过去我们在生活的标准并不是很高的时候,大家都很习惯于用使用面积去算。那么自从住房变成商品之后,我觉得消费者很习惯了商品房作为一种商品,现在很多人都比较看好说习惯于用建筑面积,只不过在个别一点消费者还比较模糊,但是尽管如此,开发商在售房的时候,把使用面积和建筑面积还有公摊给消费者都说得非常了然的话,那么我觉得消费者会理解的,做到这一点就可以了。
那么作为高端产品,在天津有很多高端产品亟待开发,也有很多在运营,那么作为我们戴德梁行来进,我们也一些房地产在运营,比如说的写字楼、高档的公寓都在做,那么相对来讲,天津房地产报的使用面积大概报了70%,实际上在我了解下,高档的写字楼70%是很高的数,但是现在实际上据我了解,天津的高档写字楼还不到60%,那么现在目前的市场上一些高档的物业在出售的也为数不少,那么这样的话势必给开发商造成很大的压力,那么购房者以及现在的租房者可以说对现在的房子其实有很多的争议,如果说你把最后的使用面积说得非常透,我想有些物业可能很难在市场上有一个非常好的销售的结果。所以,我觉得作为使用面积还是按建筑面积售房呢,那么从形式上来讲,只要能够让消费者能够明晰,我觉得并不一定非得要实行哪个标准,如果说作为一个行业的规范来讲,我们可以做,如果说上升到法规立法的角度,我觉得还是有请我们的政府机关以及包括管理机构去制定一个法规,那么叫大家去实行。所以,我觉得刚才我讲了讲个人的一些想法,供大家参考,谢谢。
徐原盛:
刚才各位同行谈的关键我都比较赞成,在此谈谈个人的观点,我觉得咱们这个住房销售给消费者本身是一个提供商品的过程,就是说用这个建筑面积和使用面积本身就是说咱们是提供商品含盖的内容,如果说咱们按使用面积计价的话,建筑面积公开的那种产品的解释和价格那种就容易被忽视,就拿楼梯间来讲,那么咱们把公摊面积做小的话,楼梯间降低,那么消费者还会接受,那么管是用使用面积来含盖公摊面积的话,那么可能对消费者不公平。我想这个居住产品就是说现在目前还是延续咱们市场的一个规则,就是说市场能够接受的一个规则,大家在市场上都能接受的,如果说现在对某些消费者他眼睛目前看到的东西定位给你的话,但是有些东西是隐含在咱们提供产品当中的是看不见的,我想就是说咱们作为开发商来讲,刚才林总也讲了,你做这个产品也好,关键是回报,如果说你提供的产品隐含当中是不好的,那么我想消费者一旦知道了,对开发商反作用是很大的。那么在实行使用面积和建筑面积我个人观点还是倾向于使用建筑面积。
主持人:
向大家再介绍一下阳光100的副总经理范小冲先生。阳光100和现代城同时在北京名声大噪,那么今天有幸清到范总来讲一下他有关房地产这的意见。
范小冲(阳光100):
我们是主张使用套内面积和使用面积,因为我们是卖这个产品,房地产作为房子也是商品,卖房子一清二白,清清楚楚,让客户非常透明,然后他自己也可以能够自己去测量,不会感觉到好象他在吃亏上当,那么当然这里头因为你卖给他使用面积的话,他能够最明确和最清楚,他不会有过多的纠纷,没那么多钉子从总的来看,而且我们卖使用面积的时候就会告诉他,你买了使用面积那么公共面积就不是他的,那么你在合同当中也要告诉他,你的使用面积是多少,公摊面积是多少,那么这种方式我们感觉是简明扼要。
那么刚才大家讲到使用面积和建筑面积,那么你在卖楼盘的时候,这个已经确定了,对于客户买这个楼盘的时候,那么实际上不管你用哪个方式,对客户而言他买到的实际上是一个东西,他买到的还是那个东西,只是你是人家在那儿说朝三暮四那个成语,实际上我翻辞典说,这个朝三暮四是那个猴你在早晨给他三个,晚上给大四个,实际上是一回事,那么实际上就是说法不同,是一定的技巧,为今后是埋了一些钉子,为今后的不确定和引起纠纷是制造了这么一些不确定的地方。所以对于一个房子来看,实际上你在确定的时候,它完全是一个东西,所以不管是使用面积卖还是建筑面积卖实际上是一个东西。那么刚才谈到是不是会误导或者是引导,那么按使用面积卖是不是开发商就一味的提高使用率,比如说把大堂做小,把楼梯做窄,把很多的公共面积做小,我觉得作为一些负责任的发展商应该也不会的,这就跟容积率一样也不是一味的越高越高,毕竟客户来看的是综合的品质,他看到的是完全综合的品质,不会说你把使用率达到非常高,一进去就是电梯,大堂也不要了,客户未必满意。那么我觉得这也不会是完全的一种误导。
第三个,如果说现在按照这个套内面积来弄,确实在政策上还是有一些障碍,在政策上可能现在的房产证还是按建筑面积来算,包括出让金还有很多的计算方式都是按这个,包括物业管理费都是按这个,有很多物业管理费现在也是按这个建筑面积来收,那么在实行过程当中还是有一些障碍,但是我们觉得如果对客户负责减少这些今后的纠纷,能够更明确的把这件事一开始就说透说清楚,不埋钉子,直接的话应该还是套内面积和使用面积应该更好一些,现在南方实际上也都逐渐的拨开了外边一些云山雾绕的东西,实际上最清楚的东西明明白白的告诉客户,这样的话,对于特别像我们大盘的销售,这样的话,简明扼要,省得以后一大堆的纠纷。
房宝复(天津中原物业):
今天参加这个会和大家认识感到非常的荣幸,就使用面积问题,住房问题我想发表一下看法,我想在使用面积售房实际上是一个表象的问题,并不是我们研究一个问题的内涵的问题,实际上使用面积售房应该是一种市场诚信和使用的要求,那么所谓市场诚信应该是影响市场的营运已经相当的成熟了,如果作为一种纯粹的概念或者是这种炒作行为的话,对于客户那种吸引已经逐渐的降低了,而在目前的市场上客户更希望得到一些更实际的东西,比如说看得见摸得着的东西。
再有一个原因,这种市场行为本身,因为天津的这个基本上是及种开发商,一种是本地的开发商,一种是外地的开发商,那么作为天津的开发商这种企业来说,应该就是说像北京这种同行应该就是可以多学学房地产创新的精神,比如说这种按使用面积售房的事情,在天津好象咱们也有几个开发商搞过这种销售形式,但是没有炒起来。但是北京的话可以轻松的做到这一点,所以说在市场行为这方面来说,不管是按使用面积售房还是按建筑面积售房,我们认为都是应该可以许可的,可以行得通的。
更主要的问题是我们通过这个现象来研究一下按使用面积售房也好,按建筑面积售房也好,有没有更好的方式对消费者也有好处,对开发商也有好处,是不是市场能够越来越细,那么像锋尚做的这种比较新潮的形式或者是技术手段上的要求,就是这些方面我想是值得我们好好研究的。
张在东:
我觉得大家讲得非常好,就是实际上的话,我一再生命一个什么观点呢?就是你是面积卖房也好,什么面积卖房也好,你房子卖不好的话你该卖不好还是卖不好。所以我想真正一个房子发展商能不能发展的话,重要的是把这个产品做好,产品做好是基础。之所以说我们这个项目你说用使用面积,当然你也知道地别人用使用面积也用很多了,而且我们也用了,但是我们确实是房子好,所有到我们样板间看的,我们是实物样板间,甚至我们把下水管都裸露出来的样板间,这个北京也有报道,不知道天津有没有,就是把下水管道都漏出来,为什么呢?因为我这些管道都是从德国进口的,我不怕漏,我兜出来是为了展示。那么作为北京西部的话,那么我们叫做京西最高档的房子浮出水面,那么并不是说我们这个房子浮出水面最高的价钱人们才来买,你来为什么说23小时提前排队,你来晚的话,你赶下一盘的话你可能就要多掏5万块钱,那么这些人带着钱就蜂拥往前跑。那么我相信能买得起这种房子的话,我们一平方米的话,现在我不知道按使用面积算还是建筑面积算了。按照建筑面积算的话,一平米一万二塔楼朝南的,那么塔楼旁边的小高层还要高两千块钱,那么所以消费者看了以后确实认为是物有所值他才会掏钱买这个。这个前面很多我们都是排队,因为排队的事电视台都登了,都打起来了。最后排队我们不得不第一盘多放出来几套,后来一问这几个还是中关村IT的,海外留学回来的,全是这帮人。
这个房子我从二十年前上大学我就盖房子了,关键是把房子点点滴滴盖好了,那么去年我一个什么星座,这个墙是什么星,那个地是什么星,给我弄一个天威星,说年底在北青报弄了一个叫江湖各星,我是天威星,我说你怎么给我们弄天威星,就是因为我们这个项目本身是点点滴滴,那个下水管道,咱们现在普通的下水管下了水以后楼上楼下响,那么德国人什么样的下水管,两条路,这个水下来以后转过来,这边横的水管这么近,上面的水管斜着下来外下来,这个要求都是德国进口的,所以这种房子大家来了之后,我可以讲这两天多少明星大腕天天请我吃饭,为的就是不想排队来买这个,钱都不是问题,就是不想排队。那么我想使用面积卖房最终只有一个好处,刚才范总也讲了,就是大家清清楚楚了,不要在这个问题上,买房的人也不清楚到底吃没吃亏,把这个东西当成一个钉子,埋下了一个隐患,以后可能爆发的一个隐患,还有这种说法,房子的面积自己量,量完了之后,你也别讲公摊,我也别讲公摊,公摊是政府规定设的。那么现在他们讲什么,公摊算来算去我始终面积吃亏了,他现在老想这个,这块的话,我们再讲使用面积给你说清楚了,你放心了,你吃亏上当你看到了,这样的话,确实可以解决目前的问题,我们也希望这个房地产市场规范的发展,我们也希望国家法规健全,但是现在毕竟是一个过程,我们北京90%的楼盘对这件事有争议,因为这件事不高兴,那么有的吵起来到天安门的都有,那么说面积缩水了,以前大家耗费了大量的精力,包括刚才林总讲的,我们发展商本身没有骗你,你老是说我们,业主你还不能讲,因为你事先没有说清楚,写了一份合同,两边都签了字,中间埋了一大堆未尽事宜,那么先友好协商,那么就这么点事耗费了我们很多时间,那么哪还有其他什么去做好房子。就是讲这方面,我本身不想在这方面做手脚,我跟你说清清楚楚,你在这方面你没吃亏,这事咱们不谈了,我房子好不好咱们说这个,房子好你就买,房子不好你不买。
李辉:
对这个以使用面积售房我有几点的看法,第一个就是以使用面积售房现在推崇这个好象就是说这个东西大家看了比较明,你量是多少,最后我卖你是多少,但是天津市这个销售一般都是从期房开始销售,很多的如果算使用面积可能都是从蓝图上算来的这个使用面积。他最后和你这个住户入住以后的量的现方还是不可能百分之百的统一,可能住户量完以后,这个房子和你实际卖给我的使用面积还是不一样,还是不同,那那个时候矛盾可能还是不会避免。而且客户是不是非常专业的进屋量完以后,所有的楼道或者各方面的包括一些什么八字窗一些特殊的算法,他不是能够算得非常明白,就是把使用面积和你给他的使用面积算得能够一样。
第二点,产权部门最后发产权证的认证,是按照使用面积认证,还是按照现在现有的建筑面积认证,如果是按照建筑面积认证,那我们跟客户按照使用面积卖完以后,签完这个合同最后落到产权证的面积到底是哪个面积,是不是还需要反算回建筑面积,那个公式应该怎么算?
第三条我认为,到现房的时候,即使按使用面积来算,它的成本是一样的,公摊的成本已经算到面积成本记录离去,最后成本不能按照使用面积来卖,公摊部分的成本就不记录了,如果记录到使用面积里面去,我觉得这样的透露度还不如按建筑面积来透明,他公摊面积记录到使用面积成本里面记录了多少,每平米能增加了几百块钱,这几百块钱是不是百分之百的公摊面积的记录,他是不是把公摊面积记录了20%,老百姓能不能反算出来这个算完以后,比按建筑面积算得更加不合理,他是不是有这个专业的水平。
第四点,觉得公摊面积和建筑面积好象有一个度量衡的问题,能不能统一,如果按照房地产的价格,按使用面积是一个价格,按建筑面积是一个价格,这两个价格均摊起来算到成本里应该差不多,但是在报价的时候,使用面积可能会高,就是说按照建筑面积更低一些,这样我用使用面积,他用建筑面积,那个房地产商高,这个房地产商低,这个老百姓有没有这个识别能力,到底是因为房子好,还是价格好,他能不能把这个事情算得清楚。我觉得这个目前方正天津市的老百姓目前在计算能力上恐怕很难达到专业的这一点。作为我们开发商的代表,我还是支持最简单的方法就是按照建筑面积来销售,我就谈这些。
成军:
作为发展商,我完全赞成林少洲林总和王海王总的意见,为什么呢?这样的话,包括刚才那位朋友的观点,按照建筑面积销售、按照使用面积销售和按套内面积销售,我个人并不反对任何一种方式,作为规则来说,按套销售和按建筑面积销售更有科学性,这里边有两个问题,按是使用面积销售,刚才林先生说,他为什么更具有透明性,从两方面来讲,第一作为用使用面积销售了,他回避了另外一个问题,就是公摊面积的多少、大小,这里就涉及到生活品质的问题,刚才林总进了有高端产品和低端产品,另外一个问题就是即使按使用面积来计价的话,不排除很多开发商在卧室里面提到,一个是满足墙体最基本需要的情况下,他扩大使用面积,这里就涉及到住宅一直是一种特殊产品,而不仅仅是这个就是说包括它的节能,他给人们提供的居住的设施度,那么就是说两个方面的话,作为某一个公司,例如张总这公司,他从这种觉悟,还有就是说这种诚信方面他就这么做,但是在推广起来以后,作为一种规则,他就会产生了很多那么要进行市场竞争,那么这就会造成很多公司,我如果同样的跟这个就是我为了像张总提到售价一万二,我如果在我的售价每平方米一万元的话,我会采取很多的价格竞争,我要使这个建筑肯定舒适度方面对顾客造成更大的侵害。为什么王总刚才提到这一种,就是顾客说公开面积还是使用面积,实际上本质是涉及到房屋总价的问题,因为房地产特殊的商品房屋总价很高。
那么最后是价格,那么价格还有所处地段,包括发展商拿到地的成本,那么发展商就更加不透明了,那么我们不反对个别的公司不这么做,而且前提下他是有觉悟的,在道德范畴内。那么作为一种规则,法制的范畴下不应该推广这种方式,而是按国际惯例逐渐的按套来销售,这才是真正的对消费者考虑它的生活的舒适、满意度,那么真正作为一种规则来约束发展商,使发展商在竞争当中主动的考虑这些问题,而不是单纯的考虑价格的竞争,怎么增加卧室的使用面积,而是考虑你怎么使用更加灵活、更加方便,真正的从一开始核心产品上为消费者做到真正的作为消费者的知音,他从这个角度来考虑。
张在东:
实际上我们遇到一个和国际接轨的问题,因为我们在做这件事就可想而知我们在这方面做了大量的调查,因为我刚才讲到我这个房除了钢筋水泥是国产的,其余全是全世界的,后期到了三月份以后,我开完北青报的会以后,几乎来了一个外国的老总我就拿这个图跟他算,你的房子怎么卖,欧美的、加拿大的、瑞士、德国、法国都有,最后我弄明白了,我现在卖的这个方式和这些国家欧美国家是完全一致的,所以上一次会在北大和任志强对话的时候我讲到了,就是这种卖房的方式是和国际接轨,大势所趋。
实际上是这样,更正一下,这个报纸写的最后我也控制不住了,也乱了。现在来讲我按使用面积卖房,其实我们这个协议里叫什么呢?按套卖房,按使用面积结算,所以现在变成了有些媒体写得很准,有些媒体写得就说我按使用面积卖房。实际上我们按套,锋尚本身就是按套来卖,这一套房子多少钱,当然按套以后你得给人家一个尺寸,你不能光说一套房子,到底尺寸是多少,我们按照尺寸来标,标完了使用面积以后,我们同时也标建筑面积和公摊面积,因为马上要产权登记,所以没有不行。那么媒体非说是按使用面积卖房,没说清楚就是。
成军:
我再讲几句,首先我这样认为,那么张总提出按套卖是一种进步,就是说按卖一定是我们的房地产发展的方向,但是就在使用面积上按使用面积计价上,我有不同的观点,前提是完全按套来销售,但是在计价上我提倡是按使用面积来销售,那么我到北京万泉家园去看,那么都是按使用面积来算的话,就会导致了市场竞争的不规范,就是现在包括北京市场出现的这种情况,很多消费者包括公摊面积,他出了很多问题,那么恰恰有可能是这种就是计量机构出的问题,还有可能就是一些不规范的发展商,那么可能有意的在这么做,那么我们另外强调一点就是信用问题,我为什么赞成包括林总说的那个意见,将来一旦有这种计量机构他出了问题的话,肯定要终究他的法律责任。那么如同施工单位作为开发公司他是一种资源优化的组织者,确实,如果施工单位出现质量问题,我们作为发展商就要追究他的法律责任,当然我们要代表消费者去维权,那么真正的就是说张总谈到,你作为有觉悟的发展商在这么做,但是作为一种规则我完全反对,他就促使了这种竞争出现了很多偏差,前提下我首先赞成的就是按套来销售,这一定是国际惯例,将来我们中国也会市场越发展越与国际惯例接轨的。
张在东:
我插一句,今天早晨北京媒体都登了,建设部123号文件就是要提倡按套来卖房子。
林少洲:
我大概四五年前就为这些问题,因为这是搞开发的人最头疼的一些问题,跟上帝的纠纷这是很麻烦的,我四五年前去日本跟三菱的人,三菱他们也有,但是三菱做房地产做得不是很大,当时我就和他们探讨这个问题,我当时带了两个问题,一个是关于工程质量的纠纷,你们怎么处理,有什么先进的经验,我取经。第二个就是关于面积误差你们怎么处理,结果把他们全部给问倒了,他们公司里的人都无法回答这些问题,这些问题我们不管,问了三四次,当然也是翻译起来很费劲。他们都很茫然,现在问我们在座的每一个人都会说出很多的经验和意见,那么他说我们没遇到这些问题,那么他说遇到这个问题是找施工单位的承包方,让他们负责。为什么他们这些问题极少发生,原因是什么呢?包括日本在内它的建材基本上已经全部是工业化,他设计完之后拿到工厂生产,然后到现场拼装,这个材料不要说差几厘米,差几毫米就拼不起来,所以根本不会出现误差,出现误差现场工艺流程就有问题,那么现在我考虑很多问题,现在我们中国房地产纯粹是手工作业的行业,你想一个工地几千工人,所以做房地产业不容易,做施工单位也不容易,这么多人在现场拼装一个环节一个环节这样做,所以说不出问题确实很难。不像这种流水线的生产,他们误差都是用机器来校正的,所以我觉得这是我们跟他们最大的一个区别,所以很多规则要考虑中国目前的国情,所以我的主张就是管理以人为本,谁干了要谁承担责任,不要以单位为本,什么单位承担责任,那么让施工单位头头脑脑和每一个工人都去承担起责任,让开发商承担开发商的责任,那么我觉得才能把这些问题的风险压到最低的程度,所以我觉得这是我们的一个国情。
王海:
我来说两句,刚才我也说了,实际上我觉得按使用面积也好,按建筑面积也好,这都不是最重要的问题,我觉得最重要的就是要通过游说政府和建议政府产生标准,让开发商在售房的合同书对要把使用面积或者是建筑面积都要明确的标示出来,那么我觉得根本的办法还是要有明示,无论是按套销售还是按建筑面积销售,还是按使用面积销售,你只要明确的标示出来,我哪些是室内的,哪些是室外的,哪些是公开的,哪些是不公开的,那有明确的比较,那么我使用面积是多少的房子,那么你开发商要告诉他,明确的告诉他,在日后的合同当中都标示出来,那么我觉得这没有太大的问题。那么作为测量所他能够把户内的面积测量出来,他肯定也能把公摊的面积测量出来,这就是开发商做一张图就解决了。这都不是特别复杂的问题,关键在于国家没有这方面强制的标准,这个就给一些个不好的开发商钻空子提供了一些漏洞,所以说像现在有一些小区明明开发了五万平米的项目,他能够卖出去七万,卖出去八万,这种现象现在还是存在的,根本的解决出入还是要在于要强制性的立法,必须公开你所有销售的这些东西,你详细的资料、详细的图纸都应该也一个明示,我就最后说这两句。
范小冲:
卖房卖的要实实在在,买的也要明明白白,有规则出来以后,不同的发展商会有不同的解决方式,这也很正常,所以发展商有有些的发展商也有不优秀的发展商,不同的理解方式也就制造了不同的发展商。刚才在这儿说,有些说,比如说塔楼说板楼大家都按十月面积卖,塔楼在这儿密使用面积低的不就亏了嘛,这就说卖得不实在,你要实实在在的告诉客户你卖的什么东西,那么不要让客户有误解,那么卖了房子以后才有问题来了,那么所以要买得实实在在。
按使用面积售房还是按建筑面积售房我觉得这是仁者见仁,智者见智的事情。我想咱们是不是该考虑一下大北京概念的问题。 (孟建、杨怡)