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12条忠告提醒小业主 谨慎投资CBD高档公寓
世贸国际公寓、阳光100、旺座中心、新城国际、财富中心、蓝堡、建外SOHO、金地国际花园……自去年北京CBD整体规划出台后,CBD的项目开一个火一个,开一对火一双,尤其是高档公寓,都快成摇钱树了。托关系、找熟人、雇人几天几夜地排队,那盛况,仿佛多年前购买冬储大白菜,而不是近万元每平方米的高档公寓!
早在去年邓智仁就预言:房价肯定要跌,除了3500元/平方米以下的,7000元-10000 元/平方米的高档房将跌得最厉害。可面对目前CBD高档公寓的高额租金和高于其他地段的投资回报,再加上中国加入世界贸易组织后大量外国驻京机构的进入,小业主们对投资CBD高档公寓的热情就不难理解了。有资料显示,2001年15%的业主购房用于投资,而在CBD区域有可能高于50%。物极必反,过犹不及。在一浪高过一浪的投资热中,潜藏着哪些风险呢?三位资深业内人士给投资者提出了12条忠告:
舒可心(“朝阳园”管委会主任)——
1.投资时不要太“努”
作为新建小区,人气尚未形成,前6个月甚至12个月内的出租率不高。所以,小业主在投资时要量力而行,尤其是第一次做房产投资的,千万不要全力以赴。——
2.月租金最好高于房价的1%
目前CBD高档公寓的售价有点虚高。以一套总价150万元的两居为例,如果它的月租金低于1.2万元,就很难保证在10—20年中能收回成本,投资者担的风险较大。——
3.选择稀缺户型
很多小业主对小户型情有独钟,以为小户型出租率高、风险小,其实不然。物以稀为贵,正确的选择应该是项目中的稀缺户型,因为这种户型不但出租率要比大众户型高,而且不容易被压价。——
4.租客是有限的
虽然一些机构的调查资料说外销公寓空置率在下降、租金在小幅上扬,作为期房,谁也不能保证几年后租客的增幅与出租房的供应量等比。
杨庆(伟业顾问公司“通用时代”销售主管)——
5.选有实力的开发商
投资期房,当楼书、沙盘,乃至合同都不一定能让人放心时,选择一个有实力、信誉好的开发商风险相对要小一些。毕竟房屋的开发建设是由开发商牵头来整合其他合作商资源的产物。——
6.挑更好的地段
不是所有的高档公寓出租情况都一样。在CBD区域规划中,安排了四处主题公园、一处大型中心广场,并通过绿化带使之联系起来。作为公寓,如果紧邻主题公园、中心广场、绿化带等公共设施,在同等条件下,它的租金和出租率高出不少。——
7.符合外籍人士的居住习惯
CBD高档公寓的租客绝大多数是跨国大公司的中高级管理人员,他们基本来自国外。因此,不要用中国人的居住习惯来衡量房屋及配套的品质。例如,西式的厨房和卫生间里会配电话和网络接口,烘干机是必不可少的家用电器。——
8.纯居住优于商住两用
商务中心高档公寓的出租市场的走势,从欧美等发达地区的发展历程来看,纯居住社区的出租前景要好于商住两用公寓,也更具保值潜力。道理很简单,社区内的商务活动势必会影响居住品质。——
9.慎购超小户型
不太看好今年市场热销的30—40平方米的超小户型,尤其是在CBD区域里投资此类户型,因为它的租客群不明朗、不稳定,而且无论从硬件上或软件上去比较,北京至今都还没有真正意义上的酒店式公寓。
王先生(某知名房地产代理公司总经理)——
10.租金没你想的那么高
许多小业主对CBD高档公寓的租金水平抱有幻想,来自售楼员描绘的投资计划只是一厢情愿。租金的涨落、出租率的高低受多方面因素的影响,尽可能估计租金的最底线,为投资所应承担的风险早做准备。——
11.支出比你想的要多
是投资就要求回报,减少支出就等于增加收益。房产投资,除了购房款,还有装修费、中介费、家具、家用电器、物业费、空置成本、出租损耗、时间成本等等一系列的费用。——
12.物业不那么尽如人意
国内的物业管理水平亟待提高,即便是那些标榜高品质的品牌物业管理公司,离现代化、专业化、市场化的国际物业管理水平还有不小的差距。而作为CBD高档公寓的主要租客群——外籍商务人士,他们已习惯在国际物业管理水平下的公寓居住,所以物业管理水平的高低很有可能左右租金和出租率。