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“卖旧买旧族”为什么在出售旧房后,不买新房而是选择购置二手房进行投资呢?这就要从物业自身综合条件上看二手房的投资价值。
从分布地段看:
据一项二手房消费调查显示,京城四个方位被居住者看好的顺序为“东、北、西、南”,这种顺序的分布反映了北京二手房的供需现状,并对投资客户有着直接的意义。加之目前上市的二手房中,绝大多数分布于市区黄金地段,具备得天独厚的投资前景。其中,国贸CBD商务区、燕莎商圈、东西长安街、雅宝路、地铁二环沿线等地区的二手房,由于便捷的交通和良好的出租收益,均具有不同程度的升值潜力。
从主流户型上看:
理论上,越大的户型,相对应的租户群就越小。而且“船”小好调头,中小户型永远能在市场上占据主动地位。二手房多为50至80平方米的小户型,虽然在格局设计上远没有新上市商品房那么合理和舒适,但基本可满足未来租户的一般需求,即“分得开、住得下”以及“日常生活基本要求”,某种程度上说,还更侧重于实用。
在近期的市场反馈中,二手房45至60平方米的两室一厅一厨一卫的户型,是目前市场上出租率最高、收益率相对最佳的户型。投资者有选择性地挑选小户型二手房,能够有效降低房屋的空置率,缩短投资回收期。
从房屋类型上看:
京城的二手房涵盖了目前市场上的所有房屋类型,如普通住宅、经济适用房、公寓、别墅、商铺、写字楼等等一应俱全;再说房屋格局上,有已购公房的老式格局,也不乏目前流行的动静分区、主客卫分开等等新式格局,也有一定数量的复式、跃层、错层的二手房,这样投资者的挑选余地就比较大了,完全可以根据自有资金的状况和偏好进行房产投资。
卖旧买旧“好吃”不贵
风险小:
理论上,成熟住宅区的投资风险最小。成熟住宅小区的市政配套和生活配套设施较完善,许多购买商品期房的风险(如开发商可能会由于资金原因停建或长时间推迟交房期、周边的市政配套可能由于种种原因而改变或推延等等)已不存在;加上二手房已为现房,房屋现状可查、可考,不存在任何不确定因素;京城多数二手房所属的住宅小区及周边已具有了一定人气,对于投资者来说,也相对容易找到承租人,尽快收回投资,投资风险也相对较低。
成本低:
任何投资行为,当投资者产生投资动机时,不可避免地要考虑这一投资的成本,成本问题会直接影响投资者对投资价值的判断。二手房投资也不例外,其投资成本构成分为显性成本和隐性成本。
显性成本:即购房者与卖房人商谈后达成的房屋销售价格。从单价上看,地处二三环以里的二手房与同等区位的商品房房价相差1/3左右。但由于商品房多为大户型,购买一套二室一厅的居室一般也有100平方米,价位如果在7000元/平方米左右,房屋总价款已逾70万元,一般的投资者会考虑是否值得冒此风险;而一套二室一厅的二手房建筑面积多为50至70平方米,即便是购买一套交通方便的二居室仅需25万至35万元左右。在贷款的支持下不会增加过多的负担。加上二手房购置价较低造成的较高升值空间,将给投资者带来更多的经营余地。
隐性成本:包括交通成本、购物成本、居住成本等。由于购买市区交通便利的二手房,购房者需支付的隐性成本明显低于购买商品房。而且二手房多为已购公房,购买时不需交纳相应的物业管理费,这就减少了投资后很大一部分费用。
卖旧买旧易租不易售
在此值得一提的是,买旧房投资的客户多选择出租获利,而很少选择出售赚取差价获利。主要原因在于:一是政策上规定一年之内买了二手房再卖出必须要交纳出售价5.5%的营业税,这样一来即便是能赚到差价也全交税了;二则主要是市场因素,出售的时机很难把握,以目前的市场状态来看,如没有大幅度的市场波动,交易过一次的二手房即便是增加了一定附加值也不可能会有太大的增值。与其如此,不如先选择将房产出租,再考虑以后市场发展后将其出售的可能。
精品家园二手房交易部不久前曾经接待了一位刘先生,他在清河镇有一套40平方米的一居室和一套54平方米的两居室,但在城里还另有住处。每月清河的两处房产出租收入也不过1500元,所以刘先生打算盘活一下两套房产,在市区找一个好地段买一套出租回报率高些的房子,但又不打算再添钱了,就考虑购买位置和交通条件较好的二手房。结果,在精品家园刘先生的两处房产卖了35万元,同时他又挑到了一套大北窑的61平方米32万元的两居室,用剩下的钱粉饰房屋、添置部分家具,以每平方米2800元/月报价委托精品家园租赁部出租,很快就出租出去了。而且,刘先生表示在长期稳定获益的基础上,如果有合适的客户,他也可考虑出售该房产,然后再换一个更具投资价值的房产,让“死”房产生出“活”钱来。