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在东部房地产市场一片热销的声浪中,东南部却显得格外寂静,除了推出超小户型的SOLO大爆冷门之外,这块曾经因华腾园的低价入市而倍受关注的地方,而今却少有表现。其实相对于热销项目集中的四环以外京通路和朝阳路沿线的项目,以及东坝的奥林匹克花园来说,东南三环和东南二环更贴近CBD,位置更优,交通更方便,然而为什么房地产的第一定律“地段”,在这里有些失灵呢?
环路使绝对位置的优势变成相对位置的劣势
三环路、二环路沟通的是全市的交通,在近CBD的小范围内却更似一道屏障。一方面在公共交通方便的同时,道路状况却变得恶化,环路上的各个出入口及立交桥下均存在严重堵车现象;另一方面宽阔的高架路和立交桥割断了环路两侧之间的联系。由于这里的项目多分布在环路沿线,彼此之间没能形成一个相对独立封闭的小环境,人气难旺,没有形成强大的中心引力。与之相比朝阳路上的华堂商场聚拢的人气对于朝阳路两边的项目则起到了相当的带动作用。
由于离CBD较近,这里的项目价格普遍都在7000元左右,并不便宜。这种先入为主的印象使很多购房者将这里排除在选房目标以外。其实这里也有不贵的房子,比如已经快成现房的美景东方,价格只在5000左右,户型也不大,只是被大多数项目所形成的区位概念淹没了。
新项目少,产品定位趋同,没有热点
由于许多项目都将目标客户定位在国贸或建国门附近上班的白领,户型大,单价高,产品定位十分趋同,也使这里的市场竞争更为激烈。而前两年这里上市的项目规模都不大,普遍在十万平方米左右,难以形成有特点的社区规划和配套,相比之下,今年新上市的项目则显得更有优势。
此外,相对于京东的其它区域,今年这个地区新上市项目数量比较少,也是难以吸引购房者注意力的一大因素。除了美景东方和山水文园之外,其它的项目普通都是去年和前年上市的,相对于大多数的期房项目来说,这里更多的是现房,虽然更实在,更利于投资,但是产品设计上的问题也都已暴露无遗,没有太大的回旋余地,竞争力也就明显降低了。
位置优势明显,区域价值有待开发
其实,目前这里仍然是大多数外地在京工作的白领们租房的首选区域。便捷的公共交通仍是年轻的上班族选择居住地点的首要条件。不用说,无论是去国贸、燕莎,还是去建国门,甚至搭地铁去金融街,这里都很方便。而目前,相对于红庙、定福庄以及通县来说,这里的租金并不贵。所以,只要楼盘的价格合适,东南地区还是一个很有投资潜力的市场。