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旺地不等于旺铺
恒基商城让“紫豪都”陷入窘境
坐拥长安街和北京站两大地理优势,谁都会认为恒基商城是块风水宝地,而以恒基集团响当当的实力,有谁能想到这里会经营不好?然而就在这个具有标志性的建筑里,紫豪都酒店经营不到一年就因恒基中心未能履行的多项承诺而陷入窘境,由于多次被切断水、电,目前“紫豪都”已经无法正常经营,不仅上千万的装修成本要付之东流,百余名员工也面临着突然失业的困境。
一年半换了六任总经理
恒基的物业究竟是谁管?
据紫豪都酒店董事长王芳女士介绍,在其签约之前,当时恒基中心方面的负责人对她提出的在停车位、专用电梯、空调设备改进,以及市场推广、楼面灯箱招牌等方面的要求都给予了满意答复。基于对恒基品牌和实力的信任,紫豪都酒店的上属公司北京福瑞华科贸有限公司于2000年9月与北京恒兆置业有限公司签署了租用北京恒基中心二层约1300平方米的场地作为紫豪都的经营场所。
让人难以理解的是,恒基中心的物业管理负责人竟在之后的一年半里连换了六任,紫豪都酒店就在不断的谈判、不断的争取权力、不断的接受承诺之中艰难经营。
据了解,恒基中心自1997年开业,五年以来,既没有成立业主管理委员会,也从未与业主和租户签署物业管理协议。其对外的物业管理部门也不确定,一会儿是北京恒兆置业,一会儿是恒基物业管理处,一会儿又是恒华物业管理公司,而现任物业管理负责人已经是第十三任了。
本来商业的经营最需要的就是持续性,需要有更多“回头客”。如此不稳定的物业管理,怎么能保证稳定的商业经营环境呢?
定位不明确 客户逃逸 商场经营恶性循环
恒基商城面对的客户群体存在着两极现象:一方面是其楼内办公的白领,另一方面是北京站来往的大量人流。但这类消费群体之间存在着巨大的消费差异,要把这两类人群都吸引过来,是难实现的。而恒基商城却偏偏要“通吃”,招商对象瞄准了这两类人群,矛盾自然会出现。
开业五年多来,恒基商城8万平方米的面积只有2万平方米在营业,二层以上的商铺几乎全部空着。一个月每平方米37美高额租金不是每一个商户都能租下来的。据悉,“千百千”经营面积1.2万平方米,一年租金1600多万,自今年年初开业后至今还在赔钱。
一个曾经租用过恒基商城的业户说,当时恒基中心是以较低价格租给他的,但是在一年之后续约时,恒基的租金翻了不只一倍,这样的上涨速度实在让人无法接受。而且商城里面空置的面积太多,始终没有聚拢足够的人气,生意并不象预期的那么好。收不回投资的商户支持不下去自然都走了,人气越淡就越没有人来,已经形成了恶性循环。
商务中心不是商业中心
底商投资需要谨慎
部分商户反映,恒基中心虽然设计的豪华现代,但是平面的设计却并没有考虑商业经营习惯,造成了许多商业死角,人流不易走到。
其实这与物业管理的专业水平也有关系,有商场经营经验的管理者可以通过广告、路标、指示牌等将客户引导至各个角落,也可以能过柜台的摆放、路线的设计,以及功能分区将建筑进行重新规划,从而达到引导客户、留住客户的目的。
恒基中心是一个综合型物业,其主体为写字楼、公寓和酒店。在物业管理方面,写字楼、公寓、酒店有着相通相近的地方,而商场的经营与管理则完全不同,需要专业人员与经验。恒基虽然有强大的实力,但从恒基商城几年来的经营情况来看,实力并不等同于专业经验。
近来,底商的投资已经成为新一抡热门话题,作为住宅或商务项目的商业配套,底商确实有其天生的优势――充足的客源。但是否能留住客户和怎样留住客户,却不是一个简单的问题,仅靠对位置和背景的判断是不够的。对于大多数开发商来说,商业经营并不是他们的专业,这就需要开发商在建设底商时需要有明确的思路和清醒的头脑,使建筑形式尽量符合经营内容。
同时,富有专业性和责任感的专职物业服务是不可或缺!