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本月初,建设部、国家计委等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序》的通知(以下简称“通知”)。其中规定,推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。在此之前,北京买房者大多以包括建筑面积和公摊面积在内的销售面积买房。不久前,有公寓项目又推出了按套计价,按套内使用面积结算。在目前这几种计价方式并存的情况下,买房人更愿意接受哪种呢?本报通过调查发现,近六成被访者愿按套内使用面积计价。
过八成被访者疑虑公摊面积
某业主从房地产公司买了建筑面积97平方米的期房,房子交付时,产权登记面积是100平方米,多出的3平方米是属于公摊面积。但究竟这3平方米是从何处分摊而来的,则没有人能说得清。开发商会不会把不该分摊的面积也分摊进去,买房人不得而知,只能凭开发商的良心了。
对于买房时难以回避的公摊面积,虽然开发商都会告知买房人这是经过专业测绘机构计算过的,并且市国土资源管理局也曾在1998年、2002年10月分别下文,对分摊细则和计算标准做了进一步明确规定,如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等,但买房人对于他们无从把握的公摊部分面积就可以高枕无忧了吗?
通过本次调查发现,81.7%的被访者对于分摊是有疑虑的。其中,43.5%的被访者表示“不清楚是如何分摊的”,毕竟公摊不是普通购房人能够计算出来的。另外,38.2%的被访者疑虑“分摊有不合理之处”。
56.1%的被访者愿按套内使用面积计价
2001年6月,建设部下达施行《商品房销售管理办法》,规定商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。纵观北京楼市,除了亚北的风林绿洲曾经推出按“套内建筑面积”(即套内纯使用面积+墙体面积+阳台面积)计价,目前的锋尚国际公寓按套计价、按使用面积结算外,绝大多数在售楼盘都是按照建筑面积(套内建筑面积+分摊的公用建筑面积)计价。
对于现存的这几种计价方式,买房人更容易接受哪种呢?本次调查发现,56.1%的被访者愿按套内使用面积买房,16.2%的被访者愿按建筑面积买房,12%的被访者愿按套内建筑面积买房,11.4%的被访者愿按套买房。
对于按套内使用面积买房,被访者认为它最大好处在于“套内使用面积是购房者最关心的面积,这种计算方法透明、简单,便于购房者自己动手测量、核对,买得放心”,其次是“这是解决公摊面积争议的有效方法,因为买房买的就是使用面积,买公共空间买的是权属而不是面积”,“对某些发展商的欺诈行为有极大的限制作用,保护了购房者利益”。
过七成被访者认为“通知”有利于市场规范
本月七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序》的通知。其中规定,推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式,而没有将按建筑面积计价列入其中。70.7%的被访者认为“通知”有利于房地产市场的规范。
对于“通知”中没有将按建筑面积计价列入商品房销售方式中,被访者首先认为“由于建筑面积计算复杂,多家有资质的测绘机构往往也会测出不同的结果,所以购房者还是不放心”,其次按建筑面积售房“容易因公摊面积造成购房者和开发商之间的纠纷”,“建筑面积由于包括公摊面积,计算较为复杂,购房者难以弄清楚,开发商会多计算公共面积来增加利润”。
对于按套计价、按使用面积结算的方式,68.2%的被访者认为可能会成为今后买房主要的计价方式。而且被访者希望“物业管理费用的收取、购房相关税费的交纳所依据的面积标准应尽快修改”。
但房地产界知名开发商任志强、潘石屹则从开发的角度提出不同观点。潘石屹认为,在以期房为主的市场中,如果按使用面积来卖房,很容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。而首推“按套计价、按使用面积结算”的锋尚国际公寓开发商张在东总经理却认为按套(单元)售房、按使用面积结算,不会损失公共面积。因为公共面积的大小是有规范限制的,其成本也已经包含在所售房价之内。
中国房地产协会副会长顾云昌对这几种计价做了一个形象的比喻:按建筑面积售房相当于论筐来卖苹果,按“套内面积”相当于论斤卖苹果,而按使用面积售房则相当于论个儿卖苹果。后者更能体现消费者对面积的知情权。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,按使用面积售房对消费者是比较有利的,国际上流行的按套计价的方式也应是北京房地产市场的发展方向。