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7月1日起,国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式实施,施行了15年的协议出让经营性用地政策被叫停。规则变了,游戏该怎么玩?本报已在上周刊出文章详细地解读了其游戏规则以及带来的影响。然而有关此话题的讨论仍在继续。
此次土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让形式可以说是一次土地政策的新变革。6月25日全国土地日上,北京市南城西红门的土地拍卖吸引了无数关注的眼球。此次拍卖似乎被看 成了一次北京未来土地使用权将如何拍卖转让的演练场。外地开发商对此次拍卖的热情远远胜于本地的开发商更是引起了普遍关注。
聚焦京、外两地开发商
西红门项目招标为经济适用住房建设项目和商品房项目,要求投标人投报的经济适用住房销售最高限价不得超过每建筑平方米2600元。招标项目用地将以“熟地”方式供地,按照“统一规划、分批供地、分期实施”的原则,结合中标人的建设计划,由北京市土地整理储备中心完成征地拆迁和招标项目用地,市政基础设施及管网综合建设后,交付中标人使用。
在这次招标中,4家投标单位有3家是外地企业,与房地产没什么关联的湖南电广传媒有限公司也参与进来。最后,商地置业和广州宏宇以2228元的价格报出此次投标的最低价。
同样是在今年的2月28日,北京市“旺地”之一广渠门外东五厂总计48公顷国有土地进行了拍卖。京城内外4家房地产商参与竞标,招标底价为29亿元人民币。最终,来自广州的富力地产股份有限公司中标,投标价为31.5889亿元人民币。而这块地在两年前曾拍卖流标。
有人笑称,外地开发商成了土地公开交易的“敢死队”。
一些人担心外地开发商以较高的价格得到土地但报价低,开发成本高,会导致最后吃哑巴亏。北京安地集团的董事长张宝全对此有不同看法。他说,摆在土地储备相对丰富的本地开发商眼前的主要问题是企业如何发展,而外地开发商首先要解决的是如何在北京生存的问题。外地开发商和本地开发商二者对拍卖意思理解不一样。在北京房产市场越来越被看好的情况下,外地开发商最主要的目的是首先要打入北京市场。在牺牲一些利润的情况下只要在北京房产市场上占有一席之地,完成了进京战略,就是胜利。而有着上市公司背景的企业如果能够竞拍成功,在股市上能产生不小影响,对其资本运营也有好处。
北京银信光华房地产开发有限公司的副总经理范小冲认为,外地开发商通过竞拍得到的土地相对成本低,也最“干净”,开发商对竞拍项目的条件、经营状况、未来的规划以及要产生的成本等都一清二楚。如果协议转让土地,不但耗费时间长,而且风险极大。这也是外地开发商看好竞拍拿地途径的原因。而这种方式和手段如今已经是势在必行了。
已经完全市场化了的南方开发商,有着丰富经营管理经验以及成本控制能力,能够将成本的最后极限算得最低,这可能是西红门项目拍卖中报出2228元最低投标价格的原因之一。但是,在政府公开透明度高、企业成熟、市场化程度高的南方当地成长起来的开发商,对当地项目的运营成本和时间也许能控制在最低的范围里,在北京,他们的体会可能又会不一样。对北京的适应度方面,张宝全说,南方的开发商对此要有心理准备。
在外地开发商纷纷进京大唱主角之时,本地开发商大都在作壁上观。业内人士指出,在协议拿地时代,开发商在能通过协议拿到更便宜的土地的情况下,根本不会考虑以参加拍卖的方式、以较高的价格获取土地。而在即将实行土地拍卖政策前,本地的开发商更是频繁地活动,已经有了足够的土地储备。既然近2到3年的土地项目都已经有了,而今后是否还进行房产开发就很难定夺了,所以,有些开发商对参与竞拍土地热情不高。
实际上本地的民营房产开发企业对土地挂牌拍卖都拍手称赞。红石集团的潘石屹曾在接受记者采访时说:这回大家该干吗的干吗去,拿地不再跟“关系”有关而直接和资本对接了。
拍卖土地能否导致房价上涨
以拍卖的方式参与竞争,土地价格相对来说较高,有人担心会对北京的房价产生影响。北京劳赛德律师事务所的蔡耀忠律师认为房价的确定跟总的社会经济形势等多种因素有关。如果以土地挂牌拍卖方式出让土地使用权,采取公开、透明的交易手段,中间转让环节没有了,房价反而会更低,也最能反映房价的最真实状态。举例来说,在协议土地出让时,开发商大致要经历十多个繁杂的手续,要与原行政划拨土地的使用方、计委、规划委、房地局、建委等多个部门发生关联,耗费时间长。另外,通过各种私下协商签订协议,一些开发商只需付出很少的一笔钱,便可直接从原土地使用者手中取得土地开发权,而一旦土地拿到手里,是否立即开发还不一定。一些没有开发能力的企业拿到便宜土地之后,便进行倒手,最多的可以达到四至五手,土地价格便被炒了起来。再加上建造过程长、材料采购和企业管理不到位等因素,给房产的开发带来高成本,这些成本当然会摊在消费者身上,房价看涨。
长久以来外地开发商对北京市房地产市场投资少,原因之一是很难在一个不透明的市场做出投资决定,在数据缺乏的情况下,只有当地的企业才能把握市场规律,对本地价格认识更清楚。新土地政策将会改变这种局面,引入更多竞争的因素,这也会在价格上和品质上有所反映。
张宝全认为,土地交易公开透明后,房价应该始终是在稳定状态下有规律的升降,减少了不正常的波动。土地炒卖被杜绝之后,公开交易价格体现了市场价格,成本也进一步透明,房价当然也透明起来。
同时,房价的高低跟土地的供应量有关。土地使用权挂牌拍卖,政府将通过对土地供应的宏观调控来达到调控房价的目的。此外,通过招标、拍卖的土地,政府规定一定期限内必须开工,否则没收,许多土地的无效性将显露出来,这将使发展商失去“低进高出”的条件。
政府相关职能部门是否能把握原则将是项目成败的关键。当前政府最应该做的事情是土地招标前的城市规划,减少因规划和法规滞后引发的问题,杜绝不良楼盘和烂尾楼的产生。如果政府自身的透明机制建立起来,本着公平的原则进行规模控制和规划,按市场化操作,特别是政府职能部门如果能弱化土地供应商的行政色彩,强化其市场色彩,那么不管是本地开发商还是外地开发商,只要有竞争优势,都会参与到土地的拍卖中来。
问渠哪得清如许,为有源头活水来。也许,已经市场化了的外地开发商的进入能够给北京房地产市场带来新的活力,推动本地市场化的步伐。