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综观目前房地产市场上的入住纠纷,很大部分都是“房地产广告惹的祸”――由于房地产广告发布时,房屋大多属尚未竣工的期房,随着房地产项目的最终建成和交付使用,待到房子“千呼万唤始出来”的那一刻,房屋(即实物)情况与广告宣传难免会有这样或那样的出入、不相符,纠纷便由此而生。
房地产项目开发周期较长,又是资金密集型行业,因而,为尽早收回投资、减轻资金 压力,同时也是为了降低房屋的销售压力和滞销风险,几乎所有的房地产开发商都力推期房预售;为配合这种预售行为,并适应房地产市场激烈竞争的客观需要,开发商往往在小区动工建设之初、甚至动工建设之前,便着手对外进行房地产广告宣传。
房地产广告,就其表现形式而言,既包括开发商通过广播、电视、电影、报纸、期刊、网络等媒体直接推销其开发的房地产项目的宣传活动,也包括开发商通过向外界展示项目效果图、模型、样板间,分发各种项目介绍材料,作出各种口头承诺等间接形式进行的宣传活动。那么,这类房地产广告究竟有没有法律效力?
广告对开发商有多大约束力?
房地产广告是“要约”,还是“要约邀请”?
根据我国《合同法》规定,要约与要约邀请主要区别在于,要约是对特定人发出的、希望订立合同的意思表示,要约一经受要约人承诺即对要约人具有法律约束力;而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示,要约邀请对发出人没有法律约束力。
由于房地产广告是向不特定多数人发出的,其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约,因而,从法律性质上分析,房地产广告应属于要约邀请,对开发商没有法律约束力。但如果房地产广告的内容符合要约规定的,则视为要约。
房地产广告适用诚实信用原则
通常情况下,房地产广告属于要约邀请,对开发商没有法律约束力;但这并不意味着开发商可以不负责任地作虚假广告,欺骗、误导消费者。开发商从事房地产广告还应遵守我国《广告法》等相关法律、法规、规章的相关规定,开发商对外发布的广告应真实、合法,开发商从事广告活动应遵守诚实信用原则,不得有欺诈行为。
广告与交付房屋不符,开发商该怎么做?
广告宣传与实际交楼不符大都体现在社区规划、建筑立面、建材标准、配套设施等方面,这种差异主要由几方面原因造成:
原因一:房地产广告发布后,由于政府政策或相关法律、法规发生变动,开发商原有的设计、规划无法得到批准;或为配合政策或法律、法规的变动,开发商对小区的现有设计、规划而作出必要的、合理的调整。
原因二:开发商基于小区开发成本、房屋功用等考虑,为使小区的设计、规划更趋合理,在履行了相应的政府批准手续后,而对小区的现有设计、规划作出必要的、合理的调整。
原因三:由于开发商在发布广告时存在主观恶意,即开发商故意违反广告法律、法规,违背诚实信用原则,对外发布虚假广告,欺骗、误导购房人。
原因四:开发商在无主观故意欺诈、误导购房人的情况下,由于广告用语错误、叙述不准确等原因导致购房人理解差异。
原因五:由于开发商的工作人员对广告的不当理解、错误宣传等原因导致的不相符。
“解铃还需系铃人”,开发商商应根据以上造成实物与广告内容不相符的不同原因,分别处理因房地产广告引发的纠纷。
具体而言,对于基于原因一及原因二造成、由于法规政策变动及开发商基于小区整体利益考虑依法定程序作出的调整而造成的不相符,原则上,开发商无须承担任何法律责任。但如果购房人的根本目的无法实现的,应允许其退房,双方恢复至没有订立合同前的状态,即取消合同。
针对原因三,对于因开发商主观恶意导致的广告内容与实物不相符的情形,开发商不仅要承担罚款等行政责任,还应当就其欺诈行为向购房人承担相应的民事责任。购房人有权根据具体情况,要求解除合同、赔偿损失等。
因广告内容本身存在错误、或其工作人员对广告的不当理解、错误宣传等原因导致不相符时(原因四及原因五),开发商应在发现后,及时采取相应的补救措施,与购房人协商处理办法。开发商有过失的,应承担相应的法律责任。
购房人如何防范因广告引发的纠纷?
购房人能否减少或避免以上因房地产广告引起的纠纷,“防患于未然”,建议大家可以从以下几个途径着手:
投资有风险,购房需谨慎
首先,期房不同于现房,具有更大的投资风险,无论是房屋的主体建筑,还是相关的配套设备、设施,抑或是项目的整体规划、周边环境等都有发生变化、变动的可能。因而,作为购房人,应提高对期房买卖风险的认识,以便在作出决策时,能够谨慎从事。同时,购房人也应在作出相关决定前,综合考察开发企业的经济实力、企业信誉、项目的合法性等诸多因素,以便能提前预知和防范相关风险。
确保广告真实、客观、科学、合法
其次,作为开发商,应增强诚信经营的经营理念,在发布房地产广告时,应严格遵守《广告法》等相关法律、法规或规章的规定,依法行事,确保广告内容的客观性、真实性、准确性、合法性。对一些不能确定的事项,如周边环境等;对一些力不能及的事项,如承诺免费提供区间班车、减免物业管理费、电梯费、允诺改变房屋使用用途等,开发商应切忌轻易承诺。同时,广告还应有适度的超前考虑,注意广告内容的科学性,以便为广告内容留有弹性适用空间。另外,广告还应对可能存在的风险进行必要的提示。
提高开发商规划、设计及销售水准
再次,作为开发商,应努力提高房地产项目的设计、规划水平,从而减少或避免因设计、规划变动带来的实物与广告内容的不相符。此外,还应加强员工教育与管理,提高销售人员的业务能力和技巧。
细化合同条款,明确法律责任
最后,当事人双方应强化合同意识,细化房屋买卖合同条款,明确房地产广告的法律地位与适用问题,对合同履行过程中容易发生争议的相关情况的处理对策作出约定。
面对“模糊问题”,谁是谁非?
“一切以政府最后批准图则为准”?
在房地产广告中经常可以看到诸如“一切以政府最后批准图则为准”等说明性文字,这些文字能否免除开发商的法律责任?
我们认为,应根据不同情况区别对待:
如果开发商在发布广告时,尚没有“政府最后批准图册”等文件,则该说明性文字可以免除开发商的相关法律责任;
如果开发商在发布广告时,已有“政府最后批准图册”等文件,则该说明性文字不但不能免除开发企业的相关法律责任,相反成为开发企业违反诚实信用原则的证据,开发企业据此有欺骗、误导购房人之嫌,应依法承担相应的法律责任。
合同排除适用广告中的条款,有无法律效力?
房屋买卖合同是开发商与购房人双方当事人最终的意思表示,较之当事人双方在合同洽谈过程中所作的各种意思表示应有优先适用的法律地位。我们认为,如果当事人双方在合同中明文排除对先前相关房地产广告的适用,则该约定并不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定,应属有效约定,对当事人双方具有法律约束力。因此,此后也就不再发生保护房屋购买人信赖利益的问题。
合同没有约定,或约定不明,或买卖双方对条款理解有分歧时,能否适用广告?
我们认为,在房屋买卖尤其是期房买卖中,购房人往往是通过开发商对外发布的广告开始了解、认识其开发的房地产项目,购房人买房的决定很大程度上是在信赖、认可房地产广告的相关陈述基础上作出的。同时,根据《广告法》等相关规范广告活动的规定,开发商发布的广告亦应是其真实的意思表示。因此,在房屋买卖合同未就某些情况进行约定或约定不明或理解有分歧,而房地产广告对此有明确规定时,我们可以通过房地产广告的相关规定,去判断买卖双方的真实意思表示,准确理解、适用相关合同条款。由此可知,此时,房地产广告对房屋买卖合同的理解、适用具有补充作用。