|
||||
去年的7月13日令人难忘,令京城楼市激动不已,曾有人预测:“未来七年内,北京楼市会把奥运概念爆炒到直见筋骨。”申奥成功一年后的7月13日,随着奥运村场馆建设的工程即将进入招投标等阶段,市政、道路、各种配套设施的建设改造逐渐展开,奥运商圈附近的楼盘开发势头越来越强劲。那么,奥运对北京未来发展到底会有多大的影响?在激烈的项目竞争中,怎样才能把握时机,成为赢家?在7月5日由中国建筑设计院、中国房地产报主办,新北京楼市周刊承办的“奥运地产前景峰会”上,业内有关专家、学者、开发商回顾了申奥成功一年来北京地产的变化,探讨了奥运与地产方面的话题。研讨中可以看出,一年后的京城楼市明显地理智起来。
奥运地产不是“一锤子买卖”
对于2008年后,奥运地产会否下滑甚至暴跌的担忧,有业内人士认为:关键是看奥运规划方案怎么定,场馆、公寓等如何再使用,此外除了规定的场馆建设外,相应的商业、文化娱乐配套设施也应紧紧跟上。奥运地产同样不是“一锤子买卖”,一定要考虑到楼盘的未来发展趋势。“奥运只是一个契机,是一个短期的社会活动,奥运规划的前提是城市的长期发展。北京的城市规划不会因为奥运而改变,但会在城市规划中体现并满足奥运会的需要。”原北京奥申委工程规划部副部长、北京市规划委员会副主任黄燕说,许多城市基础设施和体育场馆的建设都是“十五”期间定下的规划,申奥成功后,根据奥运会的主题,某些方面会做一定的深化调整,包括绿地系统规划、交通规划、历史文化名城规划及总体规划方面要完善并与奥运主题相契合。奥运会建设不能操之过急,应理性地分析其对城市发展的影响,既要把旧城改造好,又要把新城建设好,包括卫星城的开发建设。奥运村的总建筑面积为47万平方米,其中36万平方米的高级公寓将作为运动员村,奥运后这些公寓将转为民用住宅。公寓的投资建设方可在奥运前销售,也可在奥运后销售,但必须与购房人签订合同,保证奥运后才能入住,根据惯例,运动员公寓提前建成也不许入住。所以参加运动员村投资招标的投资建设方必须按向奥委会承诺的设施和入住条件实施。
奥运春雨不光滋润奥运地区
随着北京市政基础设施的建设、环境的改善以及中关村、CBD、开发区、边缘集团的开发,居民居住观念的改变,在北京各个区域的均好性越来越接近的情况下,奥运楼盘的优势会逐渐淡化。今典花园老总张宝全认为:奥运会不可能把道路只修到奥运场馆附近,这样就会加强城市功能的均衡。这种均衡体现在两个方面,一是大家认为奥运村附近房子特别好卖,二是由于奥运场馆及其他设施的建设,使这个地区的价值有了新的发现,如果你已经拿下这块地了,就赚了这个土地的增值,否则就没有什么赚头。奥运这场春雨不光滋润奥运地区,它使整个北京地区都会得到滋润。
奥运加剧了地产业的竞争,大片的土地会进入开发市场,给消费者带来的好处是,房子的性能价格比越来越好,而对发展商来说可能会越来越难做,包括在奥运场馆周边的项目不能盲目乐观。未必在奥运村你的房子就好卖。由于需求是多样性的,不会因为建奥运村了,老百姓就都跑到体育场馆旁边去住,所以我们要对这些不利做好准备,抓住机会,因为奥运带来了整个城市综合功能的提高,对多种行业都是一种发育的机会,当然因为地产板块非常大,就更为大家所关注。
奥运住宅将变得更好
当某一个购买群体对某个地区如奥运地区有兴趣的时候,同等竞争的项目会很多,最后靠什么来取胜,或者说怎么样打动这些购买人群非常重要。中国建筑设计研究院副总设计师开彦认为,奥运将引领住宅品质更大的发展空间。从2001年到2008年,奥运将完成城市基础设施和文化旅游设施的建设,带动房地产市场的快速发展。同时将引领北京人国际化的居住生活水准,一流的绿色生态环境,高品位的文化体育娱乐休闲的社会生活氛围。居住环境的品质将得到很大的提高,这将拉动我们对住宅需求的提升,所以在未来的几年当中,还会有非常大的发展空间,健康住宅等理念的提出,将推动住宅品位的提高,“位置”目前已不是第一个决定因素了。决定居住品质的关键因素是居住功能、建筑风格、环保建材等方面的使用已经普遍成为消费者的需求,也成为开发商关心的问题。此外,社区功能的完善,特别是文化建设的追求,已成为成熟社区的高品质象征。房地产的一场革命目前正在开始,房地产的产品时代正在来临。
国际化居住水准体现在两个方面,一个是产品细分了,根据不同的住户不同的人群需求,可以建设不同的住宅,提供不同的产品,实行不同的市场定位;第二是对产品要实现三个层次方面的变革:1、产品形式的变革。有高层的,有多层的,有高密度的,有低密度的。2、住宅内容的变革。如规划设计、配套环境、科技建材设备等产品的构成因素等。3、功能的变革。人们更加追求舒适、安全、卫生和文明,对居住生活的高需求越来越普遍。
“奥运与地产”
业内精彩论点
中国奥委会副主席吴寿章:
奥运规划要符合北京总体发展要求
准确地把握奥运规划和计划中绘制的蓝图,在动态中不断地寻找和拓展市场空间,将成为各行各业寻求发展的有力武器,北京举办奥运会对于地产的影响,建议应当注重规划对北京发展和辐射全国的总体要求。其中两大因素最为醒目,一是奥运对北京经济的推动作用,二是要重视遗产理论的影响。这将给各行各业特别是地产业提出更高更新的要求。
北京市城市设计规划研究院院长柯焕章:
北京可适当发展低层低密度住宅
既然市区还有相当数量的开发建设用地,说明还是有足够的空间的。尤其是处于边缘地带和绿化带两侧的项目,可以适当地降低一下住宅的密度和高度,这不仅有利于城市整体环境的营造,也有利于创造更加接近于自然、更加人性化的居民生活空间。
中国房地产业协会秘书长顾云昌:
“三只火箭”助推北京地产卫星升空
“三只火箭”推动北京的房地产卫星升空。一是住房制度改革;二是世贸组织的影响,特别是在市场规范方面的影响力度很大;三是奥运经济对房地产的推动力。从北京的发展布局来看,从东边开始,逐渐向西北发展,南部的发展还不够,我希望改变城市的布局。从规划图纸上看,奥运的发展是均衡的发展,那么房地产的发展也要均衡,不要偏北、偏东,而忽略了南城。在奥运经济当中,既要把旧城改造好,还要把新城建设好。
现代城老总潘石屹:
奥运规划要考虑相关配套
北京的奥运村和CBD、中关村三个区域其实各有特点,CBD是非常多元化,对于奥运村我有一个比较担心的问题,就是奥运村这边的“午夜品种”比较单一,这是一个较大的弊病,我觉得除了场馆之外还需要有一些商业的、文化的场馆配套。关键问题就是奥运村的方案的制订,这个方案是不是可以用句时髦的话说“可持续发展”,而不是“一锤子买卖”,开完奥运会场馆的使用问题很重要。
华远新时代老总任志强:
奥运与地产有十个关联
奥运有十个方面和地产有关系。一是赛场数量够不够,是否能满足奥运会技术标准;二是接待能力要保证,所以必须修建道路和场馆;三是环境必须改善,要拆迁,要建绿地;四是通讯设施,要建大量的会议中心;五是接待和票务的处理问题;六是签证制度和对外政策问题;七是奥运给银行等行业带来的商机;八是市政基础设施的建设,对地产升值直接造成影响;九是奥运带来北京知名度的提升;十是对某项体育事业的兴趣的影响。
中国和别的国家不一样,在一个世贸的环境下,我估计北京会有连续十年左右的高速平衡增长,所以我看北京的奥运应该比世界各国的奥运更乐观一点,不管是地产还是其他方面。
今典花园老总张宝全:
奥运后地产不会立即下跌
奥运会结束之后,奥运经济不太可能马上下跌。因为北京现在大部分是个人购房,正是由于我们政策的局限性,包括土地政策和法规方面的问题,北京房地产投资方面不是很活跃,这样市场就难以形成泡沫,所以说政策制约了我们房地产市场的高速发展,或者是很好的发展,同时也给市场带来另一个作用,那就是相对稳定。
北京奥林匹克花园老总卢铿:
奥运引发健康住宅新理念
关于奥运对地产的影响,我的结论是乐观的。一个是体育产业在中国才刚刚开始,2008年是一个机会,我估计在未来若干年中,中国的体育产业发展会非常快,奥运所带来的商机我们是很难预料的;二是我觉得一个人一生中最重要的因素是健康,物质文明越高,人们对健康的要求就越高;三是体育对年轻人具有很大的感召力,中老年人和儿童也很喜欢;四是产品质量。真正打动顾客的是产品的综合素质,还有比较理想和合理的价位;五是从概念上讲,健康比体育更重要。健康的概念比体育的概念涵盖的内容更多;六是在做体育项目时要注意,原则上不能把体育场地的设施分解到住户中去;七是要注意北京的奥运对地产正面的影响。