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地产大腕冯仑对海南的烂尾楼说过一句很有诗意的话:“看见那些烂尾楼,就如同看见我自己初恋的老情人。”摄影师黄一鸣也出过一本摄影集《黑白海南》,拍的就是海南的烂尾楼。到过海南和北海的人,都会对随处可见的“烂尾”工程留下深刻的印象,其实烂尾楼的故事在全国许多城市都在上演。城市中心的梦魇
据统计,上海的烂尾工程达300个左右,规划建筑面积在500万—600万平方米,天目广场工程、万利大厦、怡丰大厦、金源国际大厦……在上海市宽阔的道路两旁,人们常会发现有些大楼早已结构封顶,却久久不见继续施工;还有的大楼施工到正负零后,就再也不往上“长”了。而在广州市,有关部门的统计资料显示:到2001年底,广州市有200多个闲置地块和60多个烂尾楼,已积压资金上百亿元。广州“著名烂尾楼”如天河北中诚广场、广州大道北名晋大厦、天河路新国际广场、东峻广场对面某大厦、天河路与天河东路交界处某大厦等等。
其他一些大中城市的情况也基本类似。武汉共有“烂尾”工程100多个,其中重点项目27个;天津市内六区共有“烂尾”工程37个,规划建筑面积175万平方米;威海市有69个“烂尾”工程,涉及建筑面积60余万平方米……这些“烂尾”项目大都占据着市中心区等优越的位置,不仅占压着大量的资金、浪费了宝贵的土地资源,也影响市容市貌和投资环境。
那么,造成楼盘“烂尾”的原因是什么呢?以上海为例,据了解,这300个左右的“烂尾工程”,有的是外商投资的,也有国内房地产商开发的,时间大多有4~5年了。究其原因,由东南亚国家和地区投资商建造的楼盘,多为高档写字楼,由于投资建设时正遇上这些国家和地区遭受亚洲金融危机,致使投资商当时无力继续投入资金将大楼造完;如今危机虽已过去,但上海房市写字楼销售疲软,外商对“卷土重来”兴味索然,而由本市及外省市房产商开发的楼盘难以为继,主要是因为投资决策时正值房产开发高峰,缺乏冷静分析而仓促上马,近几年楼市供大于求,怕继续“输血”造完楼盘反而卖不出去,不如先停下看看;还有的是因为被其他楼盘套住,资金无法周转,“心有余力不足”。
谁来为“烂尾楼”扫尾
国内各地处理“烂尾楼”的招数可谓是多种多样:海南省对“烂尾楼”又是拍卖又是炸,给各地区处理“烂尾楼”积累了实战经验;山东省烟台开发区规定停缓建工程的产权人在30日内,向有关政府部门提交处置方案,承诺复工及竣工时间,逾期不作为者,政府将依法采取强制措施;成都市也规定停工工程在公告规定期限内未实施处置的,由市、区政府建设行政主管部门代为处置。
2001年,万科集团自拆在武汉已闲置5年的“烂尾楼”,曾在业界引起强烈反响,万科地产董事长王石说:“我们几经酝酿,最后还是决定牺牲2000万元炸掉武汉万科广场,给武汉市民一个答复。”一时间全国各地众多“烂尾楼”发展商纷纷效法,各自忍痛割爱,自清门户,令人不得不佩服开发商的勇气和魄力。
最有价值的创意当数买下“烂尾楼”,重新策划包装,救“烂尾”楼盘于水火之中。
2002年5月17日,上海中华企业在无人竞争的情况下,以1.3亿元买下烂尾楼中诚大厦。此前,中华企业还曾以7400万元的价格吃进位于上海北京路的另一栋烂尾楼金龙广场。不过,中华企业清扫烂尾楼的计划还不止于此,这家上海老牌国有房地产开发经营企业的副总经理滕国纬表示,将在上海市中心收购10栋甚至更多烂尾楼,统一包装为“中华酒店连锁公寓”(又称白领公寓或单身贵族公寓)自有经营或者变卖,整个项目投资额将超过10个亿。
滕国纬的观点是,如果光靠自己圈地建楼的话,第一栋楼建成也是3年以后的事了,而烂尾楼改造计划可以使酒店公寓在今年下半年陆续建成,在明年上半年开始盈利。目前上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛,主要消费群是处于金领和白领之间的高收入年轻人。有数据显示,每年上海的租房者在150万左右,其中月薪2500元以上的白领占到20%,大约30万人。而每年进入上海的高校毕业生仅上海本地生源就达10万,这些人中的一部分也是酒店公寓的潜在客户。
中华企业接手烂尾楼的思路非常明晰,即通过连锁经营降低各项成本,实现超额利润,达到品牌效应。业内人士认为,这已经超越了原有的单纯房地产开发模式。