|
||||
在近日举行的“住宅产业热点论坛”上,房地产界的专业人士就房地产开发的投融资模式、经营模式、住宅价值核算模式及战略竞争、住宅开发的异地投资经营等不同热点问题进行了深层次的交流。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授在此次论坛上提出了住宅产品的“全寿命周期模式”。聂梅生认为,我国的住宅产业目前已成为国民经济的支柱产业,进入21世纪,住宅建设毫无疑问地步入了持续高速发展期,而每个开发企业必须在此时建立起企业的核心竞争力。
从市场消费角度看,目前房地产市场已形成了明显的梯级消费,人们要求产品是多层次的。而今后,影响人们购房的因素,很大程度上不取决于房价,住宅消费更多地会形成财富的积累,不分层次的、不能和地方经济发展相联系的笼统的住宅产品,将无法满足人们投资、增值的需求。聂梅生认为,住宅作为一种投资行为将在刺激消费、拉动经济发展方面起到越来越重要的作用,只有促使住宅从生存需要过渡到投资需要,住宅业才趋于成熟,并能持续发展。我国目前房地产占GDP的比例约为8%,而美国为18.5%,房地产确实存在巨大的发展空间,而余下的这个宝贵空间,应当是留给可升值的住宅。能使土地与建筑物共同升值才是开发高手。开发商应寻求初始投资与长期升值之间的最佳平衡点,工程技术人员要会测算增加技术和产品投入与节约长期运行维护费之间的效益关系。聂梅生说,传统的生产方式是以产品的生产过程为第一本账来核算,而使用过程为另外一本账,全寿命周期模式则是以产品的全寿命周期为基础进行核算,将两本账合二为一。假设商品生产过程的投入为A(人、财、物的消耗),商品使用过程的投入为B(包括运行、管理、污染治理),全寿命周期总投入为C,A+B=C。那么,按现有的经验,增加初期成本5%-10%用于新技术、新产品开发,将节约长期运行成本50%-90%,这种设计、开发模式的革命性变化,可以使全寿命周期总成本大为下降,取得明显的环境效益,使产品品质大为提高,符合可持续发展的战略。
万通老总冯仑说,目前房地产企业大多把精力放在找机会做项目、搞定人、拉关系上,而对企业未来会发展成什么样不了解。由于企业不知道研究公司的商业模式,8年、10年一个开发周期过去之后,很多公司便悄然出局了。冯仑认为,房地产企业应该注重研究公司的商业模式。冯仑介绍了该公司一年多的研究成果。他认为房地产公司的收入来源大致有四种,即开发性收入、经营性收入、服务性收入及投资性收入,相应形成开发类、经营类、服务类以及投资类商业模式。在开发类商业模式中,又可以分为房屋开发、土地开发和混合开发三种模式。具体到房屋开发模式,又可细分为沃尔玛模式,即万科模式、百货公司模式和精品店专业店模式。
对于这次活动的意义,有分析师认为,这次活动所提供的观点,为目前国内房地产企业的发展提供了深层次的思考。正如上述专家所说的,房地产业和文化、生活、科技结合才能真正体现其价值。正是市场上目前对这一点的认识不清,才会出现建了十几年房子而没有多少精品存在的情况。对于开发价值的理解,对目前住宅产业发展有很现实的指导意义。
企业选择什么样的发展模式,是关系到企业可持续发展的问题,在目前市场中短期行为过多的情况下,有必要探讨。分析师认为,发展模式应当与产业在不同的经济发展阶段所处的地位联系,目前国内房地产行业在经济中的主要作用在于启动消费和产业链对经济的发动作用,是与需求密切联系的。从目前国内的居住水平看,一种是适用性的需求,一种是满足了居住需求之后的个性化需求,脱离了需求市场是不会接收的。由此这种由低到高的市场变化也是企业调整发展定位的主要参考标准之一。
企业在确定发展定位时另一个应当考虑的是行业发展规律,行业和产业发展中必然存在的阶段性在市场结构变化上直接体现。例如,增量房和存量房各自所占的比例在市场中的变化,以及由此所产生收益在企业利润中所占的比例等。同时,还应当明确,房地产行业在国内的发展空间还有多大。因为在经济发展到一定的阶段,房地产行业对经济的刺激作用将减少到一定限度,产业结构的变化,将直接作用到企业。虽然目前国内房地产行业在经济发展中占有重要的地位,以及美国近期的经济增长由房地产业在支撑,但也不能否认是阶段性表现,可以说房地产业在经济发展中不可能总是保持目前这种显赫的地位,因此对市场发展空间的分析,也是房地产企业确定发展模式需要重点考虑的因素之一。