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近日,“中国房地产分时度假联盟”又有30多家企业加入,至此,其成员已增至60余家。这个联盟是由中国最大的房地产企业中国房地产开发集团牵头于今年4月18日在海南成立的。据专家介绍,作为旅游地产重要组成部分的分时度假在我国才刚刚起步,至少还需要3-5年的时间才能够逐步走向成熟。
“分时度假”的概念起源于上个世纪60年代法国的阿尔卑斯地区。目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团,形成了巨大的分时度假网络,4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家,来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权,分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。而中国目前每万人拥有的分时度假会员数是周边国家中最低的,仅为0.06。根据一项研究显示,如果能够建立起一个百万名会员的分时度假及交换系统,将直接拉动内需市场50-70亿元人民币,间接拉动200-300亿元内需,直接盘活300-500万平方米的存量房产,解套目前国内住宅类商品房的6%-10%,并直接增加2万人的就业机会,间接增加10万个就业机会。
国外分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。如对于房间大小的规定是:度假饭店房间,不小于18.6平方米;供两人住宿的套房,23.5平方米以上;供四人住宿的套房,41.8平方米以上;供六人住宿的套房,60.4平方米以上。所有房间都必须备有单独卫生间,六人套房必须平均拥有1.5个卫生间。分时度假现阶段在我国主要是以产权酒店的形式出现的,就是说,消费者购买某酒店的一间客房的产权,每年有一定时间可以免费入住,其余时间由酒店管理公司经营,消费者按一定比例获取投资回报。目前国内大多数分时度假酒店都无法实现系统交换,但是随着旅游地产逐步走向成熟,我国开放程度及人民生活水平的提高,国内或国际交换将会成为可能。据了解,位于延庆地区的金色假日产权式酒店,正在谋求与国内大的交换系统的合作,让购买者获得更大地域范围内的免费入住。金色假日将于今年10月正式开业,作为京城首家四星级产权式酒店,金色假日目前的出售率已达70%-80%,在产权式酒店里算是做得比较成功的。有专家说,产权式酒店需要有相关配套设施的支持才能发展壮大,例如周围的自然风光等,金色假日就是利用了延庆县的自然风光和即将投入使用的国际会展中心。
但是,专家指出,作为大型的分时度假交换系统,其开发、经营和管理涉及许多不同的领域,例如要有地产开发、旅游管理、网络建设等,对系统管理人员的整体素质要求较高。单凭某一行业或某一家企业很难在短期内迅速发展壮大。因此,成立一家由资本运营集团、旅游集团、房地产开发集团、网络集团联合组成的联合体,才可以发挥各自在专业领域中的管理和技术优势,有效地规避经营风险。
就现阶段我国大多数居民收入而言,分时度假仍属于奢侈品,相关政策法规也不完善,因此,旅游地产开发商不妨将销售目光转向国际市场,但前提是要符合国际惯例和规范。据调查,现在国际市场上到中国来度假的需求在不断增长,我国的部分度假地也完全达到了国际水平,若能通过国际销售公司将这批产品销售到周边的日本、东南亚等市场,甚至延伸到欧美市场,将对我国分时度假产业的发展产生较大的促进和推动作用。
当然,我国旅游地产的发展现在还存在诸多问题,除了行业自律以外,最重要的是尽快完善相关法律法规,切实保护消费者合法权益。1994年,欧盟签署一项《指令》,明确要求其成员国在1997年4月前出台有关分时度假产品的法律法规。《指令》还对一些具体内容作出了详细规定。例如,要求销售商在与消费者签订销售合同时,必须规定有10天的“冷静期”,消费者在购买产品后的10天之内,有权在不说明任何理由的情况下退回产品,并且不受任何惩罚。《指令》同时规定,不允许销售商在“冷静期”内提前收款。马来西亚的法规明确规定,分时度假产品要进行房产证登记,每六个月更新一次对外公布的财务状况表,法律还要求每个度假村都必须使用一家合法登记的公共信托为消费者提供权益保障,提供审计财务报表的公司也必须是一家公共公司。它对冷静期的要求是10天。目前,马来西亚是亚洲各地分时度假产品经营秩序最好的市场之一。