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近期在北京楼市中,由停车位引发的纠纷很多,先是鹏润家园由于物业公司和业主对地下车位的收费存在重大分歧而引发暴力事件,继而银枫家园也发生了因车位收费高业主以车封堵小区入口的事件。随着有车族的增多,居住小区的车位问题越来越受到购房人关注。那么,这些车位纠纷的“导火索”究竟是什么——
业主与发展商(物业公司)间关于车位的冲突主要围绕以下两个问题发生:
问题之一地下车库的产权究竟属于谁
有的业主认为,地下车库的成本已摊入房屋价款,其所支付的价款中已包含了购买地下车库的价款,因此购买了房屋就当然地享有车库产权。
有的业主认为,地下车库在规划设计中就作为配套设施之一,既然是配套设施就应当像道路、管线一样是房屋的从物,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。
有的法律人士认为,业主取得的国有土地使用权包含了空间权,地下车库的存在侵害了业主的空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但是“皮之不存,毛将焉附”,既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。如此一来,只能推定地下车库的产权属于全体业主享有。
笔者认为上述的几种认识有失偏颇,理由是:
地下车库是相对独立的建筑物,有独立价值
配套设施与主建筑之间的关系多种多样:有房屋与花园土地之间的平等关系,有房屋与水电设施之间的主从关系,也有房屋与会所之间的主次关系。在法律上,认定物与物之间的关系类型与性质主要审查其实质关系,而其名义则不是根本。
按照社区规划,我们习惯将地下车库称为配套设施,是为小区房屋的居住目的而建设的,但是地下车库绝非一套房屋之必须,如现代城市之于水电、高层楼宇之于电梯。地下车库是相对独立的建筑物,与房屋是主次关系,而不是法律上的主物与从物关系。在法律上地下车库是一个独立存在的有独立价值的物,在房屋买卖合同中如无特别的约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的法律效力。
地下车库与空间权无关
通常认为空间利用权(空间所有权和土地所有权相伴存在,因我国城市土地所有权属于国家,故不谈空间所有权)是指对土地地表上下的一定空间的利用权,但是不包括建筑物内的空间,即房屋所有权。在小区中,空间权存在于楼宇屋面之上、露天道路、庭院之下,以及无地下建筑物土地之下及有地下建筑物的建筑物底板之下。
此外,空间利用权是基于土地使用权而产生并取得的,在我国房地产市场中,土地使用权只有在小区竣工房屋交付之后才能开始被转让给购房人,购房人只有在取得土地使用权时才开始享有空间利用权,而地下车库一般在房屋竣工交付前已建造完成。因此不存在侵犯业主空间利用权的可能。
地下车库的所有权在未转让前属于发展商
地下车库正如地上房屋一样,都是发展商经过投资建造形成的,不同的只是存置于地上与地下。因此,地下房屋(即地下车库)与地上的房屋一样存在所有权,所有权在未转让前都属于项目的投资人,即属于发展商。
问题之二发展商对地下车库的权利并非是无限制的
发展商对地下车库享有如同房屋一样的所有权,也就享有自己使用、出租、出借、出卖、赠与、抛弃等权利,对这些权能的行使是否像对房屋一样自由,不受拘束呢?笔者认为,在下列情况下,开发商对地下车库的权利行使将受到限制:
在销售过程中双方有不同形式的约定则应遵守约定
在开发商销售房屋时,如在合同中约定保证该购房人有承租、购买车位的权利,则开发商应当采取合理的方式向该购房人提供承租或购买车位的机会。
但如果开发商提供了可承租或可购买的车位,业主长期既不租也不买,让车位长期空置,就可以根据《合同法》第62条的规定,经过一段合理的时间后?(在合同中没有对履行这一义务的期限作明确约定的前提下),则视为开发商已经履行了义务,而业主放弃了自己的权利。
开发商出租、出售车位的价格不能明显高于市场标准
虽然双方在订立房屋买卖合同时对车位的价格并无约定,但是可以推定双方的真实意思是与市场水平相当的价格。依照诚实信用原则与公平原则,开发商不能利用自己的优势地位对自然垄断性商品制定过高的价格。
遵守小区合法、公平的管理规则
开发商作为车库的产权人,是小区产权人之一,应当遵守社区的公共规约及相应的管理规则。
但是,小区管理人或产权人大会也不能肆意制定旨在限制甚至剥夺他人财产权的规则,也不能制定明显有利于一部分产权人而不利于开发商的不平等的规则。
总而言之,小区地下车库虽然是社区配套设施之一,但是它的性质、地位与地上房屋相当,开发商在一般情况下作为车库的产权人享有与房屋主业相等的所有权,在某些情形下开发商对车库的权利又有所限制,开发商应当合理行使自己的权利,并同时保障业主的权利。只有明确了这一点,才能在平等、公平的原则下进行车位的后续管理。