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中关村第一批商住两用有商有住,拎菜的与拎公文包的一起等电梯;
中关村第二批商住楼户型按照住宅设计,底商也是住宅标准,不过引入了'只商不住'的概念;
目前出现的第三代新型商住楼,房型还是住宅,但设施、底商都是按照写字楼标准配置,成为商住完全分离的新型商务社区……
在中关村,成百上千的中小企业和奇缺的高档写字楼成为鲜明对比,高档写字楼的供应量虽然在不断增加,但其昂贵的价格早已把成长型的中小企业拒之门外。中关村中档写字楼明显断档,商住两用的新型商住楼弥补了目前市场的空缺。
中关村缺少中档写字楼
中关村目前最需要什么物业类型?十有八九的回答是适合中小型企业的中档写字楼。据中关村科技园区管委会关于中关村写字楼供给状况的调查显示:中关村写字楼现存可租或可售使用面积近52万平方米,再加上还有20多家写字楼在建设,预计今年内将有13家项目的近40万平方米投入使用,但都是每平方米15000元以上的高档写字楼。其中区域内现售的数码大厦卖到1万8千元,联想科技园卖到每平方米2200美金以上,中关村大厦卖到每平方米1万5千元。供量虽不少,就是缺少8000到10000元档次之间的,日租金在每平米5元左右的写字楼。
中档物业原何缺少
据开发商透露,目前中关村西区综合开发成本达每平方米11000元,因此只能开发高档写字楼或是高科技企业的自建自用房,致使中档写字楼出现明显的空档。而目前中关村市场,中小规模成长型企业2002年上半年比2001年同期增长了40%,这其中除了成长中的高新技术企业,还包括许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业被称做为'新商业族'的中小规模企业。大量中小企业对中档物业的需求,也造成中档物业的供不应求。本来就少的中档物业就更显得稀缺。
商住两用概念三次“变更”
这些公司尽管的经济实力还并不很强,特别是创业初期的新商业族们未免囊中羞涩,但公司为以后的发展所选,要求相应物业匹配。于是自1999年起,一些住宅、公寓就打起商住两用的旗号。开发商利用公寓立项,比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用,因而降低成本;另一方面,购房者在购买商住公寓时,可以获得比购买写字楼至少多出10%的贷款,这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说,无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因,这类小型而独立的办公空间,使许多处于初创阶段的公司和个人,获得了伺机蓄势待发的场所。
这个时期的第一批商住两用有商有住,一个非常具有代表性的现象,拎菜的与拎公文包的一起等电梯。到了第二批办公楼,它的户型是按照住宅设计,底商也是住宅标准,不过引入了'只商不住'的概念。进步到目前第三代新型商住楼,房型还是住宅,但是它的设施、底商都是按照写字楼标准配置,成为商住完全分离的新型商务社区。
业内人士根据目前正在运作的几个新的中关村商住楼项目判断,下一步,中关村以中小企业办公需求定位的新商住楼项目将会继续增多出新。而这些在功能设计、布局设计和人文环境设计等方面更迎合中关村特定办公人群的新型商住楼的入市,还将进一步推动此类物业的发展。
近来,中关村西区附近苏州街北端,陆续有中关嘉园、长远天地等新型商住项目出现。这些项目强调为'村里'创业企业商务订做,按揭形式灵活,价位在每平方米8000元,消灭了商住混杂。其中北京中房长远房地产开发有限公司开发的长远天地,在硬件上不低于写字楼,玻璃金属幕墙、可自由分割的框架结构、高档电梯,消防上有烟感喷淋设施,每层均有共享会议室,展览室、高速信息网络插口,甚至还包括公共厕所等。为强调生态办公,长远天地还打出公司公园的概念,设有书吧、超市、健身房和屋顶空中花园。业内人士认为,这种新型商住公寓的出现使得中关村的物业结构更加合理,留住了中小企业,有利于中关村地区的持续发展。
而近期一直火爆热销的可分可合的新起点嘉园,社区中的5栋商务公寓,呈L形排列在路旁,非常引人注目,它不仅是中关村核心区第一个打出新型商务楼概念的商住楼盘,也是功能划分完善持续热销的项目。
可以预见的是,性价比高、功能设计出新、体现中关村文化的新型商住楼将在近阶段崭露头角,为中关村成长中的小企业提供独特的“孵化”场所。