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上海别墅热日渐升温,其中投资性购买者占到了一定的比例。别墅的投资前景如何?泛城(中国)综合住宅服务执行董事吴少聪先生认为,在二手房市场愈加成熟的大前提下,别墅的投资前景将被进一步看好。从市场平均租金收益率来看,别墅收益率明显高于普通公寓,从上海各类租赁物业的入住率情况来分析,租赁别墅的平均入住率始终保持一个较高的水平,达80%以上,远远超过高档公寓和酒店式服务公寓65-70%左右的入住率水平,市场潜力巨大。
投资别墅应该注意哪些方面的因素,吴先生认为应该关注大环境和小环境两个方面。
先看大环境。别墅租赁市场究竟有多大?投资者可以按照上海未来5年内的外商直接投资与外籍 人数的关系来预测,得出未来5年外籍人士对租赁别墅的需求总量。据统计,大部分外籍人士客户预算主要集中在1000—5000美金/月。现外籍人士平均增长率为14%,随着中国加入WTO,中国将逐步开放部分行业给外商投资者,更多的外籍人士将涌入上海。别墅租赁市场还在继续扩大。
再看小环境。首先,交通的可达性是关键因素。投资别墅不同于投资其他物业,实际距离并不是主要因素。延安路高架延伸缩短了市中心与沪青平公路的交通时间,地铁二号线的开通提升了世纪公园区域的可达性。以沪青平公路高泾路为例,由于交通网络便捷,在不到一平方公里的周边正在开发和规划中的别墅已达到15个。
其次看小区居住环境。包括小区的外环境和内环境。对于一个物业来说,业主对居住氛围十分关注。从出租角度看,社区的国际化程度将影响租金的高低。比如,西郊景园一期65%是境外业主,“国际社区”的居住特点吸引了更多境外人士的租住,从而提升了物业的租金回报。此外,地处虹桥、青浦工业园区和昆山工业园区的交汇点,也能吸引不少高层员工入住。
再次看物业升值空间。投资房地产从短期看,依靠租金收益,目前上海的房地产投资回报率在6—8%。从长期看,物业不断增值达到投资目的。目前,高泾路周边别墅的月租金水平是1000—1500美元。比如以西郊景园85万元房价计算,加上15万元装修费,如每月以1000美元出租,年回报率可达到9.7%。可以说,这是一项不错的投资产品。从长远看,沪青平公路正在形成别墅区,各项目陆续交付使用,随着生活配套设施日益完善,在这里将形成一个高级生活住宅区,物业价格上升空间很大。
作为别墅投资者,其他应考虑因素还有环境、产品品质、区域氛围、配套设施、租赁服务体系和客户素质等。