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受北京特殊的政治、经济地位和入世等利好因素影响,来京的外籍租户中跨国公司的高级职员在近两年有明显的增加。为此,以这些客户为出租对象的外销公寓房产投资者一直有增无减。投资是有风险的,要想获取最佳的投资回报,投资者在考察投资项目的预期前,首先要了解的是这些未来租户们的习惯和兴趣偏好。这些跨国公司的高级职员热衷于租住内销外租或外销公寓,他们所能承受的租金在5000人民币~5000美元之间,习惯选择靠近公司的周边物业,如在CBD上班,可挑选的范围仅限于东三四环之间、紧靠CBD的区域,单身或二口之家大多选择二居室。
除交通因素外,这些租客注重的房屋应具有酒店式的豪华、家庭的舒适和商务的便捷与沟通。豪华的会所是租住楼盘必备的设施。在房屋装修方面,他们比较喜欢新颖、宽敞、舒适、环保的家庭设计氛围,浅色家具和地板是最大众化的选择。他们对承租公寓的服务要求相对较高,内容包括:酒店24小时礼宾、保安、清洁服务,宽带上网的接入,送餐服务,邻里之间的家庭联谊活动等。总之,他们需要全方位的便捷,足不出户就能享受到生活必备的服务和活动。
这些租户的租约通常是1~2年,因此除房产成本外,投资者还要考虑到装修、家具家电的配套成本,以及缴纳的各种税费和代理费,出租此类房屋需交的税费有1.2%的房产税、5.5%的营业税、10%~16%的个人所得税。为减少二次装修费用,建议房主不要从个别租户的兴趣着想,尽量选择中性化、耐配套的装修方案,在考虑税费及装修费用的同时,投资着还需考虑给租客配备家具的费用。一般公寓的家具需三四年更换一次。