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不应忽视的“奶酪”安置房贷款“秀色可餐”
在房地产市场中,回迁安置房属于一块特殊的“分市场”。这类房屋是拆迁人依据政府有关拆迁安置政策的规定而建设的,目的是与被拆迁人进行产权兑换。与开发商依据市场信息而开发建设的商品房相比,在概念上有着明显的区别。目前,国内各家商业银行都使尽浑身解数,要在商品房按揭贷款业务中分一杯羹,却忽视了回迁安置房这块未开垦的“处女地”。据笔者从事旧城拆迁安置十年来的观察思考和与上千户被拆迁群众的接触,我认为银行按揭贷款介入回迁房市场不但前景广阔,而且对社会、银行、开发商和被拆迁人都十分有益。
有较大的按揭贷款需求
随着人们住房观念的不断变化,被拆迁群众希望通过拆迁改造改善居住条件的愿望十分强烈。据有关拆迁资料显示,目前郑州市私有产权被拆迁人的住房面积多数在30~50平方米,而他们普遍希望的回迁房单套建筑面积为80~100平方米,少数困难户也希望超过50平方米,个别经济条件好的则希望大于100平方米,平均每户有40~50平方米的潜在购买要求。最近几年,郑州市平均每年搬迁居民3000户左右,据此推算,平均每年就有12万~15万平方米的潜在购买需求。在现行拆迁安置政策的制约下,被拆迁群众因为难以承受一次性支付超面积款的压力,而不敢贸然要求增加还迁面积,开发商也不敢盲目扩大回迁房的单套面积。因此,这部分潜在的购买力就不知不觉地被抑制了。目前的回迁安置房,户型如出一辙,大者不过80平米,中者50~60平米,小者40平米以下。不仅没有满足被拆迁群众通过拆迁改造,改善居住条件的愿望,开发商也白白丢掉了一块市场。同时,由于从平房搬入套房,一部分群众反而面临着“不改造还有房住,改造后却无房住”的难题,令政府和开发商十分尴尬。试想,如果有按揭贷款的支持,被拆迁群众就可以根据自身的条件选择满意的住房,开发商在满足群众需要的同时,又发掘了其中潜在的市场。这样,上述这些问题不就迎刃而解了吗?
资金的安全性有充分的保证
目前商业银行对商品住宅的按揭贷款比例最高可以达到70%~80%,也就是说,贷款人在贷款初期仅拥有房屋全部产权的20%~30%。但在安置房市场,即使按照被拆迁人的要求进行超面积安置后,其自己拥有的产权比例一般都占还迁房面积的50%左右,甚至更多。因此,安置房按揭贷款的特点是额小面广。这就意味着:一方面,这部分贷款人的分期支付压力小于商品住房贷款人,有利于贷款顺利回收;另一方面,一旦出现无力支付贷款,特别是宏观经济形势发生大的波动时,银行通过将抵押房产变现收回贷款的比例也大于商品房。所以,如果银行对安置房市场发放按揭贷款,资金安全性有充分的保证。
可以带来积极的社会效益
现在的安置房建设,由于受各种因素的影响,普遍存在着规划档次低、使用功能差、配套不完善、绿地面积小等一系列问题,更谈不上“智能”和“康居”。这不仅在一定程度上影响城市建设的品位和档次,而且容易引起被拆迁群众对政府旧城改造政策的误解,诱发一些不安定因素。按揭贷款介入安置房市场,开发商与被拆迁人之间的关系由原来的拆迁人与被拆迁人的关系,在很大程度上转化为卖房人与购房人的关系。开发商为了挖掘被拆迁人的潜在购买力,必然要转换操作思路,在房屋建设的各个环节上下更多的功夫,投入必要的资金以满足购房人(被拆迁人)的需求,从而推动旧城改造项目从总体上上档次、上品位;被拆迁人也可以在贷款的支持下,得到自己比较称心满意的住房。因此,按揭贷款介入安置房市场,是对国家、银行、开发商和被拆迁人四方皆有利而无害的好事,具有积极的社会意义。