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经济的风向标
深圳写字楼在经历90年代初期的第一个高潮之后,在95、96年再次达到一个新的水平。此后,写字楼市场就一直波澜不惊。跨入新世纪后的写字楼市场虽然说是有了起色,但是要辨明其希望的方向,经验就显得尤为重要。所谓“以古为镜可以知兴衰”,对今后写字楼走向的探讨研究,应基于它过往的经历而展开。
写字楼市场行情的变化历来是经济的风向标,因为写字楼物业是对政策和经济影响最为敏感的一类物业,经济状况的变动首先影响到写字楼的租售价格和租售率,然后对写字楼的投资开发起到作用。正是因为它的行情变化弹性较大,而通常资金回收比较慢,因而面临的市场风险就大些。
市场重新启动
深圳是个年轻的城市,写字楼的开发一直伴随着经济的进步,在93、94年写字楼的价格暴涨,是那个阶段深圳写字楼短缺的结果,甲级写字楼的售价达到2万多元,就连许多中档写字楼的售价也爬升到1万元以上。暴利极大地刺激了写字楼的开发,导致95、96年的盲目圈地扩张,许多深圳市现在的中低档写字楼都是那个时候冒出来的。市场供应在短时间内达到饱和甚至过剩,最终造成价格一路下滑的局面。97年金融危机的爆发,对已经开始低靡的写字楼市场又来了一次致命的打击,楼花销售的无以为继,加上金融机构的不支持,写字楼这种需要雄厚资金实力做后盾的开发项目,面临停工烂尾的尴尬局面,加上众多复杂的因素,就形成了今天这样一个满街半拉子工程的独特景观。
97年底以宝安广场为代表,引领小户型写字楼的潮流,继而国际文化大厦、创展中心、现代之窗等成功销售,迎合了小型公司创业的需求。
进入新世纪,深圳中心区全面启动,已建与新建的写字楼有中银大厦、投资大厦、中海大厦、江苏大厦、国际商会大厦、中电信息大厦、邮电枢纽大厦等。将动工的有新星大厦、华融大厦、联通大厦、免税大厦、新世界中心、中信中心区项目等,大中华交易广场在几年的停工后也重新启动。
除中心区外,以车公庙、农科中心为轴心的中心西区,也有些写字楼项目推出,使得今明年写字楼的供应量较大。这对年消化能力仅10余万平方米的深圳写字楼市场将又是一次考验。
甲级写字楼兴起
写字楼的空置率2000年以前是逐年上升,市场租金和售价也不断下调,无论是开发商还是政府主管部门都已经意识到写字楼市场的严峻形势,并开始对写字楼进行控制开发,使空置逐步得到缓解和消化。
市场总是动得最快的,在政府进行控制之前,已有发展商意识到当时的写字楼开发风险大、回报低,追求利润的根本动因使得他们纷纷撤离“战场”,减轻了写字楼市场的供应压力。一部分已经批复的写字楼物业,也都将其改头换面,以商务公寓或酒店式公寓的形式推出市场,汇展阁、和平广场、万科俊园等都是当时的代表作,这个时候,地产中介代理起到了非常突出的作用,有的重新包装的产品居然卖到了当时的天价。
其后,深圳市经济走势平稳,市场上基本是在消化以前的空置面积,虽然有一些外资机构选择深圳,但是由于租赁面积不大且较为分散,都没有掀起什么风浪,销售量不断下降,空置率不断上升。深圳的很多甲级写字楼空置率还高过经济写字楼,租金也几乎降到了最低点。由于深圳是毗邻香港的窗口城市,中小型的商贸代理企业不断催生和消亡,经济写字楼的成交和换手反而高过高档写字楼,再加上深圳的大型企业很多选择自建或仓库改装,对甲级写字楼的需求一直没有上去。
长时间的低靡必然会带来反弹,市场中那只“看不见的手”总是在恰当的时候发挥作用。2000年底,写字楼市场开始出现活跃的迹象,深圳甲级写字楼如信兴广场地王商业中心、嘉理中心的租售都有了明显的改观,友邦、马士基、安捷伦等大型企业的入住和扩租给写字楼市场带来了曙光,江苏大厦、国际商会中心在中心区的热销使大家重新把目光聚焦在写字楼上。在亚洲金融危机蔓延的时候,中国的经济还保持缓慢前进,经济的稳定发展使得写字楼的需求逐年递增。尤其是政府将房地产作为扩大内需、启动经济增长的主要产业,不但带活了房地产市场,更是带动了国内企业的迅速发展,回过头来又增加了对写字楼的需求。
一些在规格、软硬配件、地理位置、档次比以前的办公物业更超前、更先进的高档写字楼相继出现,并且呈现“西移”的迹象,象深南大道香蜜湖段两侧,就集中了一批高质素写字楼物业如喜年中心、财富广场、大庆大厦、世贸中心。
酝酿一场大战役
新世纪伊始的深圳写字楼市场一改往日的沉默,在局部崭露头角,在利好消息接踵而来的情况下,各阶层都对写字楼的前景表示看好,闲置多时的世界金融中心也开始动工,市府对面的中信大厦的旺销,中心区的部分写字楼项目都在积极筹备当中,一场写字楼的战役已经在酝酿之中。
WTO、申奥必然会对中国的几个重点城市的GDP产生拉动作用,历来业界对写字楼的研究都和GDP的变化密切相关;深圳作为一个改革开放的前沿,有着自己的产业特点,写字楼的消费也必须依赖产业经济的支撑。如果说上一阶段的楼市风云是一种简单的供需关系的产物,那么深圳市写字楼的路究竟在何方就完全取决于一种更为复杂的供需关系。
甲级写字楼的租售变化总是冲在最前沿,大企业不但善于迅速捕捉商机,而且雄厚的资金实力能够支持他们应运而动,抢占有利位置。北京、上海的甲级写字楼被外资大举侵占的同时,国有资产也显示出强劲的势头,在甲级写字楼大面积成交的个案里面,国有企业有不小的比例。从这里我们感觉到,经过金融危机,国有企业反而在竞争中有了更大的发展,其市场潜力不可低估。大型企业不但在市场经济中起着带头作用,甲级写字楼大企业的入住也会激活一批具有业缘关系的相关企业,形成一个乘数效应,从而使写字楼成交趋旺。深圳在地王大厦、嘉里中心等高档写字楼的大面积成交个案如AIA、马士基、沃尔玛等都令人提前嗅到了写字楼市场的变化,但是,深圳似乎总也出现不了那种令人兴奋的高潮,原因何在?如果就深圳的产业结构来给深圳下一个定义,是港口城市、轻工业城市、高科技城市、旅游城市还是商贸城市?这个一时可能说不清楚,笔者觉得用窗口城市来表述是最恰当的,也正是这种对外窗口城市的特点影响了整个写字楼市场的消费现状。
深圳本土的大型国有企业不多,要么自己盖楼,要么就仓库改建,这一方面减少了消费量,另一方面增加了市场供给,真正不用于自用的纯商业性写字楼很少,地王大厦信兴广场应算其中一个,里面太太药业应该是中资背景最大的业主,现在已经是上市公司了。外资企业如世界500强,有哪些会选择深圳作为中国或亚太地区的落脚点也和深圳的城市功能和性质有着莫大的关系。华南地区在全中国消费能力最高,通过深圳可以呈扇面型辐射整个珠三角,这可能就是沃尔玛选择深圳的理由。每个外企都会对此进行战略性考虑,在这方面,广州、北京、上海无疑是深圳强有力的竞争对手。深圳市鼓励发展的高科技产业首选科技园,这里配套完善、资源共享、政策倾向。剩下的就是一些诸如电子、商贸、软件等类型的中小型企业,这正是目前新开发写字楼所极力争取的对象。深圳是一个创业园地,企业的生命周期短,变化快,这种消费特点是发展商应该注意的。
小面积是大势所趋?
在评价深圳写字楼时总会提到一个问题,就是有效供给不足。不是体现在档次上,而是体现在功能上,早期那种不注意市场定位的做法使得很多写字楼只强调地段,忽视了写字楼作为生产资料的作用。写字楼是一种投资大,资金回收时间长的投资项目,所以很多是由金融机构、大型财团或国有背景的企业开发的,它们没有巨大的资金压力,通常是靠出租来回笼资金。如果要靠出售楼花来回笼资金搞滚动开发,那就一定要和市场对接好,那就是做小面积、可自由分割、商务套间,这种写字楼符合市场上中小企业的需求,改变了功能不足的缺陷,而且总价低,受众面广,便于消化。这种由单个发展商开发的模式肯定形成这种局面,因为它是以迅速回笼资金为第一需要的,那么市场上小面积或弹性办公间的供应就会放大,竞争自然会激烈。可将这种开发模式叫做写字楼的“住宅开发模式”,因为它同开发住宅的思路和方法没有太大区别。如此看来,可分割的小面积办公空间是大势所趋,因为这种需求的确还存在,而且销售风险相对较小。但是市场上对高档大面积的标准写字楼的需求也在增加,对标志性写字楼的呼声越来越高,谁又来承担这个风险呢?