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经过上半年的充分酝酿,本市几个大盘项目预计在下半年全面启动,据业内人士判断,秋季将出现大盘集中上市的热闹局面。作为本年度的市场主角,大盘在产业复合方面的优势再次受到关注和审视。以健康主题社区为例,如果理解为“楼房+体育设施”,那么必然出现体育设施沦为摆设的败局。而且这些硬件设施的日常运营和维护,仍需高额投入,这部分费用支出究竟该不该由业主来掏腰包?关于大盘项目的这些困惑和疑虑,市场期待答案。
产业复合不是硬性叠加
从上世纪90年代中期开始,房地产市场的消费倾向发生根本性转变,消费者从注重地理位置、户型、环境、装修等外在因素,转移到关注物业管理、社区文化等内在软性因素,从买环境过渡到买生活方式。
比如,对于大盘典型代表奥林匹克花园的成功,著名策划人王志纲评价为:这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。通俗一点说,奥林匹克花园不仅拥有其他项目的户型、环境、装修等优势,而且嫁接了体育产业,使得它在面对消费者时,有了额外的诱惑。
但如果认为体育与房地产的复合就是楼房加体育设施,因而谁来照方抓药都可以成功,则是一个极大的思维误区。因为硬件之间的较量是低层次的竞争,只要有钱,肯投入,这样的优势很容易被对手抄袭和模仿。如果在社区硬件背后加大软件投入,才能整合到真正的优势和资源。
运动设施需要经营
运动设施不是“摆设”,让它通过业主的广泛参与发挥作用才是目的。在本市一些较大规模的社区中,运动设施及其他会所配套不是空缺,而是“虽设而常废”,原因在于缺乏业主的积极参与,同时也缺乏开发商的适度引导。
在上海、广州等地连锁的奥林匹克花园中,开发商已经有意识地引导业主的体育需求,激发对于健身运动的兴趣。这些措施包括:家庭运动会、全国联动的奥园业主运动会、享受高额优惠的会员卡、各种培训班及讲座。
会员卡的形式可以非常丰富,有永久卡、翡翠卡、长寿卡、单项年卡、团体卡等,分别针对不同的消费人群和消费个性。上海奥园有一对70多岁的老夫妇,花2万元购买了一套价值3万多元的家庭卡,经常请朋友来社区运动,对这种会员卡感到很划算。他们引用开发商的广告语说:“花钱请吃饭,不如花钱请流汗。”
浸泡在体育环境中
在健康主题社区中,发展的是以全民健身为主导的运动项目,而这部分体育设施常常带有半公益的性质。如果完全由开发商取代政府投资,把体育作为一种配件复合到房地产中去,会不会增加企业的经济负担?据了解,广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园的体育设施总投资分别为6000余万元和7000余万元,南国奥林匹克花园则高达1亿元左右。针对这一疑问,奥园负责人表示,这笔投资属于项目正常的投入,是一种高附加值的开发,不会加大企业负担。况且作为体育总局的下属产业,投资体育设施也是分内之事,只不过以前靠国家,现在靠企业而已。
那么,这些设施在业主入住后使用时,会不会向业主收费以维持正常运营?从购房者一方的反映看,他们希望尽量减少收费性运动项目。对此,奥园负责人介绍了一种开放式泛会所概念:把过去集中在会所中的服务设施分布在社区的各处,与社区融为一体,把室内的项目搬到室外,把收费的活动变为免费。可以设计一些在住宅附近随处可见的全民健身运动设施,如平行梯、梅花桩、单双杠、健身路径等等,在幼儿园设置供儿童健身加游戏的设施。(郑爱敏)