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仲量联行日前公布了最新的北京房地产市场分析报告,对北京的高端市场走势进行了分析。
甲级写字楼市场
跨国企业继续扩展业务,为甲级写字楼缔造需求。截至第二季度末,写字楼平均空置率微跌至16.3%。然而,个别二线甲级写字楼大厦的空置率却有升幅,主要由于一线甲级写字楼以优惠的租金诱惑,吸引部分租户迁往该类商厦。业主积极推广旗下物业,令租金跌幅更为显著,其中以一线甲级商厦情况尤甚。
季内未有新甲级写字楼落成,现存供应量维持于约300万平方米。2002年的甲级写字楼新供应量约36.7万平方米,将较1998年至2001年的平均供应量49.2万平方米为低。
第二季度北京甲级写字楼平均租金持续下跌,主要由于空置率较高的商厦业主,竞相以优惠的租务条款吸引租户,带动写字楼平均租金下跌。此外,有业主为吸纳优质租户,在租务条款上做出更大的让步。各分区市场租金跌幅相比,第三使馆区下跌4.5%,东长安街一带下跌4.4%,商业中心区则下跌4.3%。
销售市场依然呆滞。跨国公司普遍选择租用而不购置写字楼。相对而言,本地企业表现较为活跃,但实际成交却寥寥可数。第二季度写字楼资本值大致稳定。
外销住宅市场
自2002年2月份开始,移居北京的外籍人士显著增加,而此趋势亦延续至第二季度。季内外销住宅市场的租务非常活跃,随着新公司于市内开业及不少现有公司扩充业务,外籍员工人数相应增加。自中国政府公布多项共40亿美元的大型投资项目后,跨国集团中以石油公司表现最为活跃,而部分国际银行最近亦增加了在北京的高级行政人员数目。需求主要集中在商业中心区的优质服务式住宅及机场路一带的别墅物业。
由于需求增加,第二季度外销住宅市场平均空置率下跌2.6个百分点至28.7%。别墅和第三使馆区较新的高级住宅项目,由于素质较佳及配套完善,但吸纳量高企。
尽管需求增加,唯业主为吸纳租户,仍需激烈竞争。第二季度外销住宅市场平均租金下跌。然而,少数较新及租用率高企的物业租金却有升幅。亚运村一带的整体租金跌幅最大,下跌10.1%。东长安街地区则下跌5.1%,机场路一带下跌4.4%,第三使馆区下跌4%,商业中心区下跌1.1%。
销售交投虽然以本地买家为主导,但亦有越来越多海外华人购置住宅单位作自用或投资。