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一方面是大多数普通市民抱怨买不起房,一方面市场上的高价楼盘强劲热销。这是今年上半年上海楼市有些“自相矛盾”的写照。高价楼盘的热销,有权威部门公布的数据佐证:在今年上半年登记预售的1230万平方米商品房中,预售价格在每平方米5千到7千元的中高价住宅,和每平方米7千元以上的高价住宅的比重,分别攀升到22%和9.5%,预售量同比则分别增长了107.%和172.1%。
一位开发商对记者说,这在以前想都不敢想,“市场上总是有人在接高价楼盘,只要品质好、地段好,价位再高都不愁卖。买房子就像买小菜,真邪乎”。据介绍,有些新开盘的小区,甚至有人一次买走5、6套,出手极为阔绰。
到底是谁买走了上海的高价楼盘?徐家汇宜山路附近一处高档楼盘的销售人员告诉记者,来买房的人,除了少量的本地市民,很多被外地来的购房团买走。“都是整套整套的买,他们除了看看楼层和结构,基本上不看房型”。现在,这处楼盘对外宣告全盘售磬,售楼处依然在接待购房者咨询。“现在一些温州人在委托我们卖房。这些房保证都没有住过人,绝对是新房。”售楼小姐热情地请记者去看看所谓的“二手新房”。据了解,相比年前,这些房都不同程度涨了500元以上。
高价楼盘的热销,自然带动了楼价的普涨。上海南市区附近,原来4千元左右,现在都上升到6千元到7千元以上;中心城区新开楼盘中,70%以上都在7千元以上。原来低档房的房价是1700元左右,市中心也不过是2千元到3千元,但现在4千多元也成了低档房。
而从权威部门公布的预售对象上也可以看出端倪:外地人和境外人士的购房比重,从去年同期的14%和1.2%,迅速上升到上半年的20.1%和5.7%,同比涨了约10个百分点;形成鲜明对比的是,本地居民同比减少了10个百分点。特别醒目的是,外地人和境外人士购买了上海楼市高价住宅的53.6%,超过了本地居民。据业内人士称,外地人购房的目的主要不是自己居住,而是用来投资。他们通过大资金进入房地产二级市场,囤积一段时间,抬高房价后,再倒手售出。目前,不少宣称已经售磬的高档楼盘,都有所谓的“二手新房”在待价而沽。
高价楼盘的强劲需求,改变了房地产市场的供给形势。按照上海每年上市销售1700万平米商品房计算,今年下半年,还有好多新盘上市,且大都是每平米七、八千元以上的高价楼盘。过多的高价楼盘齐齐出现,无疑加大了开发商的潜在风险。很多专家都对记者表示,今年下半年到明年上半年,上海高价楼盘将出现供大于求的局面。
目前,高档楼盘的租金开始纷纷下调,这也从一个侧面说明上海高档楼盘开始呈现供大于求。原来中心城区的高档公寓房每月租金1500美元,现在已降到1200美元。一套老洋房,原来能出租到5千美元,现在,3500美元都租不出去。与此相对,上海中低价位的二手房租金则呈直线上扬,原来月租800元的上涨到了1200元左右。
上海财大房地产研究中心教授印堃华分析指出,由于上海高档房供给市场增大了,使得租户挑选余地加大,从而导致了高档房子的租金出了回调。这样,使得那些原来投资买房,靠租金还按揭的人,压力明显加大。而从购房对象结构分析,由于目前外来人士投资性购房不在少数,如果一旦出现租金不景气,就会对整个市场造成不良影响。目前,他们的购买率占到了整个市场的25%左右,按上海每年上市销售量计算,每年实际需求不会超过500万平米。而现在上海中心城区在建的绝大多数都是7000元以上的房子。这些房子一旦大量上市,市场将如何消化,值得思量。
专家指出,在我国国情下,房地产市场总体上还是一个以本地居民为主的、以满足大多数普通居民居住需求的市场。一个脱离了本地市民需求和消费能力的住房市场,不仅会在一定程度上积聚市场风险,也会导致社会不稳定因素的滋生。因此,对于政府而言,尤其要调整观念,不要片面认为旧区改造、提升区域品质就是建高档楼盘,而是要真正心系百姓,充分尊重百姓的居住权利,要有合适的房屋供中低收入的老百姓购买时选择;对开发商而言,也要保持一份清醒,注意潜在的风险,不要热昏了头。