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中介公司与银行联手化解风险
最近,“转按揭”一词频繁见诸于各大媒体,一时间转按揭成为津门房市的热门话题。转按揭的全称应该是个人住房转按贷款,是指已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款期限、或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物的称为“换按”。
一般购房者按揭贷款期限短则10年,长则30年,这段时间内因家庭、工作等各种变化,想把房子卖掉的住户正在增多。而由于所买住房已被抵押给了贷款银行,无法拿到房产证,以致无法上市交易。因此,很多市民呼吁银行推出“转按揭”服务,即在贷款未还清前,将住房和未还清的贷款一并转让给第三者。但不少银行考虑到手续复杂且有一定风险,因此不愿开办此项业务。
记者日前获悉,由津房置换中介机构与中国农业银行天津河西支行联手,共同实施转按揭业务的计划已经进入了银行的审批阶段,目前与产权部门的沟通工作进展顺利,剩下的一些细节,如收费标准等还在商榷之中,估计今秋有望全面推出。
津房置换的张保强经理及农业银行有关人士对此解释说,现在人们所说的转按揭,意思就是把借贷人的权利和义务因为房子的买卖转移给另外一个人;从银行角度来说,这种操作技术是可以做到的,即将转按揭作为两个单独的借贷关系来做,第一个借贷关系是由第一个买房行为构成的,房子如要卖出,按个人住房贷款性质决定卖房人卖完房子还银行贷款,也就是用卖房所得钱还银行,终结银行贷款合同。而第二个人是一种单独的买房行为,他也可向银行申请贷款,他用向银行贷的款交给第一个贷款人,这时,第一个贷款人就可用这钱归还银行的借款。这是两个独立的买房行为,两个独立的借贷行为。要终结第一个借贷行为,首先买房行为要完成,第二个买房行为的完成取决于第二个借贷关系的完成,第二个借贷关系完成,促使其买房行为完成,第二个买房行为完成可促使第一个借贷关系终结。
上述的转按揭做法在理论上是可行的,但关键问题是那笔“终结第一个贷款行为的现款由谁支付”?卖房人一般没有,买房人也是因为现款不足才接受转按揭的,同时在没有办成买卖合同时,双方谁也不会先行交纳这部分款项。加之一些按揭担保、房屋产权转换等问题,使得买房行为很难先行完成,所以终结第一个贷款行为就很难实现,因此目前这种个体转按揭实际上很难做到。这也是转按揭难以实现的症结所在。
因此,中介机构的主要作用就是承担先期归还终结第一个借贷行为所付现金,并提供相关担保责任,从而完成第二个借贷关系,即帮助买卖双方完成转按揭全过程,并承担其中回购、担保责任和资金周转等风险。