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2001年的京城楼市,曾被很多业内人士预言为“冰封的楼市”,的确,很多项目的销售这一年步入了低谷。在这种大背景下,“未来明珠”却逆市而发,自一期开盘以来,2个月完成销售90%以上,200多套“城市小别墅”基本售磬,近日,其二期即将开盘,从购房人方面反馈的信息看,即将再现新一轮认购高潮。未来明珠的热销让我们在九龙家园、清芷园、恋日嘉园后再一次审视南城项目热销的要素——(引言)
特色与创新是热销之本
九龙家园是继万科城市花园、兴涛家园后第三家推出3、5层的低密度花园洋房,清芷园在南二环内最早推出板楼欧陆风格,恋日嘉园迎合了市场板式小高层渐起的热销,同时还为建筑穿上了彩色的楼体立面。
未来明珠也是这样一个特色项目。
其4米高厅,3重错层打破了传统高层楼宇的单一平层结构,使居室内部的各个功能房间立体组合,不仅解决了高层通风对流不畅的问题,使居室内产生不同的气流落差,进风面积大,通风效果更好,更全面,而且也更加有效地解决了采光面的问题——户内所有的厅和卧室均为正向采光,加上超大飘窗、角窗的呼应,使套内单元可获得更多的光线。加之楼体彩色的外立面,靓丽而现代的风格,项目成为名副其实的“城市小别墅”。
另外,室内交通立体化,可节省套内宝贵的使用面积。24层变为16层,锐减8部电梯间的公摊面积,这些都能使业主切实得到了实惠。
未来明珠项目确立之初,户型设计的修改,外立面的确定都是经历了数十次的推敲与反复,经过对全国先进省份的调查以及对北京消费者的研究之后,开发商采用了现在这种极具前端性的错层设计,这个体量不大的项目出现热销,让京城地产市场不得不刮目相看。
高性能价格比是热销基础
高性能价格比是大部分热销项目的必备条件之一,对于南城的项目,则更加突出。
用“同样的三环边,省下一部车”来形容未来明珠的高性能价格比并不为过。同样是三环边,这里的房子的总价比东、西、北三环的总价要低很多,但是居住的氛围却相差不大——项目距南三环仅300米,距离主干道300-400米,属于出行便捷而又不会被车辆干扰的最佳生活区域。
区域发展有后劲
应该讲,南城比未来明珠还便宜的房子一抓一大把,但他们却并未出现热销场面,究其原因,绝对的便宜并不是客户最想要的,他们渴望的是有着较大发展空间的区域背景。
在未来明珠门前,原先脏、乱、差的马草河现已被政府纳入京城水系观光河道,现有的十几米河道将被拓宽至35米。连通南北的水脉将成为社区周边的风景线,在三环边戏水、泛舟将不再是神化。
另外,一条直通西单的60米城市快速路—马家堡西路现已开始施工,计划将于明年通车。周边大环境的改造治理,必先带动本地块价值的提升,随着一批规模化的商业、金融、餐饮等服务设施的兴建与改建,这里将成为方庄以外的第二大成熟居住社区。
不炒概念炒产品
应该说,概念楼盘在南城出现的还较少,即使宣传,南城的项目也大多从产品品质出发,包括当年热遍了半个北京城的恋日嘉园,铺天盖地的广告几乎全部从产品的不同细节出发。
在回答客户关于“未来明珠的广告为什么不像其他项目的广告那样渲染得像件艺术品”时,某开发商认为,项目的好坏不能取决于广告的美与不美,真正好的房子其实是要在产品的塑造上下工夫,而不是在广告上花精力,这样才能让现实超出客户的期望值,赢得他们的喜爱。