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房地产会成下一个泡沫吗?
房地产价格只要跌去20%,置业者就只有抛出假按揭房的惟一出路。而银行假按揭的风险就会像蝴蝶效应一样,放大成巨大的灾乱。
根据中国国家统计局提供的最新数字,2002年8月份全国居民消费价格指数比上个月又下降了0.7%,比去年同期下降了0.8%。这也是物价指数连续近10个月以来的持续下跌,这表明通货紧缩的噩梦依然在继续。
商品房凭什么逆势而上
然而令人感到吃惊的是,在耐用非耐用消费品、食品非食品的价格持续下降时,商品房价格却能随着建房及装修材料的价格下降(8月比上月降1.8%)而上扬。比如2002年1至7月份,全国商品房平均销售价格、商品住宅销售价格都同比增长1.3%。
但商品房销售并没有跟上开发的步伐。统计显示,到7月底,全国商品房空置面积达1.2亿平方米,其中空置一年以上的达50%,占压资金2570亿元以上,具所有行业不良资产之首。当前全国商品房空置率26%,是美国的4倍、香港的8倍、国际警戒线的2.5倍。
房地产泡沫:北京VS上海
在一个国家人均GDP达到800美元、居民温饱问题基本解决时,房地产、汽车、家电、旅游、休闲服务性经济的工业化社会性质消费应该成为热点;而后工业化社会或称信息社会的消费,即网络、电信增值的消费应该跟上。然而奇怪的是,中国国民的汽车、家电、手机、电脑的销量最为强劲,价格却一再走低。而最基本的商品房销量一直跟不上开发的速度,价格却一直走高。
据悉,在商品房每平方米的平均价格只有3000多元的上海,目前由于有1000多家外地房地产商的淘金造成房地产虚火,为此上海社科院发出了房地产泡沫已经出现的警告。而在人均GDP比上海低1000美元的北京,商品房价格却每平方米高出1000元以上,达到商品房平均每平方米4716元的水平,该市统计局的专家却认为房地产泡沫并不存在(北京年人均可支付收入只有1.16万元),真是咄咄怪事。
北京房地产价格是否合理,按照北京市政协的看法是,目前北京的房价是家庭年收入的11倍以上,也是高收入家庭年收入的6倍以上,远超出国际上相应的3至4倍的水平。事实上这个数字不是空穴来风。1992年日本泡沫经济破灭后,其内阁审定的“生活大国”建设5年计划,提出大都市圈普通公寓房价格降到工薪家庭年收入5倍的目标,而这一目标主要是针对住房问题最为严重的东京圈。按此计算,北京、广州、上海等越是发达的大城市,其房地产的泡沫似有过之而无不及。而这些城市中,以北京为最甚。
北京、上海、广州的假按揭行为有多少不得而知。但有一个值得注意的现象是,这些发达城市的高收入者正在把置业作为一种投资的手段。然而经济分析师已经发现,房地产价格只要跌去20%,置业者就只有抛出假按揭房的惟一出路。而银行假按揭的风险就会像蝴蝶效应一样,放大成巨大的灾乱。
在汽车、钢铁、电子产品成为国民经济的重要产业,而其价格在随着产量提升而大幅下降时,我们不知道空置房达1.2亿平方米、新房开工面积比销售面积多出10个百分点以上的房地产市场,何时真正成为气球蹭破的新起点。