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商品房空置总量
上半年北京市房地产开发保持较高的发展速度。完成房地产开发投资338.9亿元,同比增长36.2%;开复工面积5086.8万平方米,增长36.5%;竣工面积279.2万平方米,增长21.8%;商品现房销售面积283.4万平方米,增幅虽有所下降,但仍达13.6%。截至6月底,全市商品房空置710.1万平方米,增长20.4%;其中商品住宅572.2万平方米,增长21.6%。同比增幅虽然较高,但总量比2001年底分别减少63.9万平方米和61.8万平方米,其原因,一是今年以来销售面积总量一直高于同期竣工面积,消化了一部分空置;二是部分空置商品房出租或进行了功能调整;三是随着房地产中介服务体系的逐步完善,通过网络和空置房超市等方式,使部分空置房价格随行就市,一定程度上调节了因地域导致的价差。
空置商品房的结构和分布
在上半年空置的710.1万平方米商品房中,空置时间在一年以内的有376万平方米,占全市空置面积的53%,主要是新竣工的商品房。空置地点在三环路以内的有205.3万平方米,占28.9%,空置的七成以上位于三环路以外地区。按房屋类型分,商品住宅空置572.2万平方米,占全市商品房空置面积的80.6%;办公楼空置71.6万平方米,占10.1%;商业营业用房空置31万平方米,占4.4%;其他商品房占4.9%。
从2001年商品房空置的情况看,空置时间在3年以内的商品房约占9成。空置商品房主要集中在房地产开发规模比较大的地区和新兴热点地区。从其地域分布看,主要集中于近郊区,占76.2%;城区占12.6%;远郊区占11.2%。按区县分,朝阳区空置最多,达240.6万平方米,占全市空置面积的31.1%;其次为丰台、海淀,分别为100.4万平方米和86.7万平方米,占13%和11.2%;近几年新兴的开发热点区县昌平、顺义、通州、崇文和大兴空置面积也在30万平方米以上;密云、宣武、东城、西城、延庆、石景山空置面积在20万平方米左右;房山、怀柔、平谷、门头沟的空置较少,在10万平方米以下。
近年来空置面积与销售、竣工面积对比
商品房空置与竣工、销售的关系十分密切,从1996年至2001年三者的走向看,其趋势是一致的。1999年空置总量受竣工影响增长较快,2000年和2001年,受商品房旺销影响,商品房空置面积的增长幅度小于竣工和销售的增长,增长过快的势头得到遏制。
北京市商品房空置反映出的主要问题
1、居民购房处于价位与地段难以兼顾的境地
一方面,多数市民对商品住宅价格比较敏感,对中高价位住房承受力有限;另一方面,中低价房的地段大都位于四环路以外或远郊区县,故土难离,制约了住房消费,也造成了商品住宅的空置。从2001年空置商品住宅的预期售价看,预期售价在3000元以下的低价位房166.9万平方米,占全部空置商品住宅的26.3%,几乎全部位于四环路以外地区;3000—5000元房中低价位的181.5万平方米,占28.6%,有近三分之二位于四环路以外地区;5000—8000元房中高价位的153.2万平方米,占24.2%;8000元以上高价位房132.5万平方米,占20.9%。其价格分布呈现各档次均匀分布,但中低档次与中高档次相加,3000—8000元中等价位的空置商品房占一半以上,达52.8%。这一特点同销售市场反映出来的低价房供不应求,高价位房由于北京的特殊背景也有一定市场的情况是一致的。
从收入和房价水平比较,2001年,人均可支配收入北京为1.16万元,上海为1.29万元,全国为0.69万元;商品住宅平均售价北京为4716元,上海为3535元,全国为2068元。上海的收入高于北京,而房价却低于北京;北京的收入是全国的1.7倍,房价却是全国的2.3倍。从这一角度比较,北京居民对房价的承受力不仅低于上海,也低于全国平均水平。这也造成了目前4000元以上中档商品房空置较多。
2、别墅公寓、办公楼、商业营业用房消化难度大
在上半年商品房空置总面积比上年末减少63.9万平方米的情况下,别墅公寓、办公楼空置面积减少量仅为0.5万平方米、1.9万平方米;商业营业用房空置面积不降反升,增加4.6万平方米。三者价位普遍较高,从2001年预期售价看,空置的别墅公寓14.8%价位在8000—10000元,51.9%价位在万元以上;空置的办公楼15.5%价位在8000—10000元,61.6%价位在万元以上;空置的商业营业用房31.7%价位在5000—8000元,36.6%价位在万元以上。
对当前商品房空置问题的判断
由于北京目前空置时间超过三年的商品房比重较低,大部分空置商品房属于合理存量,因此商品房空置对北京房地产开发的负面影响并不显著。2001年北京商品房空置占全市年末实有房屋面积的比重为2.1%,商品住宅空置占全市年末实有住宅面积的比重为3.2%,比重较低。当年商品房空置率为18.1%,商品住宅空置率为19.2%,较上年稳中有降,处于合理范畴。
第五次人口普查资料显示,北京有34%的家庭购买了住房,其中购买原公有住房的家庭占全市家庭的27.9%,购买商品房和经济适用房的占6.1%;租房的家庭户占31.5%,其中租用公有住房的占全市家庭的25.1%,租住商品房的占6.4%;自建住房的家庭户占31.2%,主要集中在远郊区县。从这一组数据看,北京包括已购买和自建住房的居民住房自有率达65.2%,再加上租住公有住房的部分,全市90.3%的家庭拥有比较稳定居所。但也应看到,目前已购商品房在居民住房总量中的比重较低,部分已购公房的居民由于户型、功能不尽完善,有进一步改善居住条件的需求,租住公房和商品房的居民也迫切要求拥有自己的住房,他们都是商品住宅的潜在购买者。“五普”资料还显示,全市尚有14.2%的家庭户人均住宅建筑面积在8平方米及以下,城区人均住宅建筑面积在8平方米及以下的家庭户比例达四分之一强;人均住宅建筑面积低于全市人均住房水平的家庭户接近50%;城区有23.6%的家庭户居住在解放前的老房子里。因此,不能因为存在空置房就认为北京市的商品房供给绝对过剩,这种空置是适合居民需求的有效供给不足所造成的相对过剩。
中房信网的一项调查显示,居民对现住房的满意率不到20%,约有48%的居民提出在几年内愿意换购住房,已购公房户中有67%希望通过换购住房改善条件和环境,居民潜在的住房需求无疑会对未来的房地产市场以强有力的拉动。与国际比较,2001年末北京市居民人均住房使用面积为17.62平方米,换算成建筑面积相当于中等收入国家水平。国际经验表明,在人均住房建筑面积达到33至35平方米之前,会保持较旺盛的住房需求。因此,应用发展的眼光来理智地看待目前商品房空置问题,在新商品房的建设过程中逐步调整供给结构,提高居民消费能力,积极消化空置商品房,保证房地产开发的平稳、健康发展。
提高消化商品房能力的几个途径
1、大力发展市区与城市边缘区和卫星城的公共交通基础设施,降低交通成本,减少在途时间。
2、通过多种手段提高居民收入预期,发展银行信贷,提高居民对价格的承受力。
3、对新建商品房在总量和结构上予以适当引导和控制。北京市空置面积主要是竣工形成,对房地产开发趋势的反映滞后,虽然目前空置问题对房地产的负面影响有限,但为防止今后出现大规模空置,还应在新建商品房供应总量、种类、地域、价格等方面予以适当的政策引导,增加适合居民需求的有效供给。