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广州房地产市场今年来一直在走“下坡路”,市场低迷、竞争加剧、销售下降。其间虽有碧桂园、凤凰城的“雄起”,但却无法激活广州楼市,相反,广州楼市却在日韩世界杯的冲击下,度过了今年来最为惨淡的时期。低迷市态下的发展商们无不挖空心思推盘,送装修、送家私、送电器、送管理费、大规模现楼发售等等,各种营销推广策略虽然表现手法不一,但并没有质的差异,大都围绕“暗地里降价”进行购房优惠,市场上缺乏新亮点的出现,更缺乏生气与活力。
与商品房市场低迷、销售下降形成鲜明对比的是,二手楼市场则显得异常活跃。据了解,今年1~5月,广州市(原8区)二手房成交量为109.21万平方米,其占今年前5个月广州市房屋成交总量(206.65万平方米)的比例也从前几年的9%、18%、30%大幅提升至52.85%。
缘何二手楼市活跃成交量大增,而一手楼市场却持续低迷萎缩呢?广房置换邓小华经理这样解释:在广州购买商品房,对大多数经济不宽裕的人来说,最大的障碍在于支付能力上,其主要体现在两个方面,一是首期款的支付能力,二是月供款的支付能力;对于月供款来说,30万元的贷款分20年偿还,月供款仅1980多元,即使是40万元的贷款20年偿还的月供款也才2640多元,一般月收入6000元的家庭支付是轻松的。这说明在目前银行利率低的前提下,广州一般家庭的月供款支付能力还是很强的。购房支付的真正门槛在于首期款的支付能力上。目前在市区一套90平方米的商品房一般房价在50元左右,首期仅为二成计,加上税费及装修等等费用,要入住起码要有15万元左右,这15万元对广州一般家庭而言还是一个较大的数字。二手楼只收取置业者较少的首期款,这使其成为一手楼强有力的替代品,由此不难理解为何今年广州老城区二手楼交易大幅增长,成交量甚至超过了一手楼。可见,若能有效地解决置业者支付能力的问题,一手住宅还是大有潜力可挖的。据悉,目前广州置业者大约有50%以上是二次置业。有很多广州人前几年为了赶上房改末班车非常牵强地购买了一套并不适合自己的住房,而今大都迫切希望换了自己手头的房改房,买一套自己满意的住房。显然,若能盘活这些业主手头的二手楼,无疑将大大地增强其首期款的支付能力,从而也将激活广州房地产市场。
其实,此前广州楼市也曾有人使用过“楼换楼”、“楼赚楼”等营销手法,只是这些营销手法在推广过程中运作并不彻底,如某著名中介代理主推的“楼赚楼”营销手法是将旧楼抵押给银行,再从银行借出购买新楼的首期款项,在这一过程中,购房者的首期房款支付能力被限制;此外,旧楼抵押贷款过程中的手续费高昂,使得新楼首期款的借款成本高涨(一般年使用成本高达8%),因此这一营销手法推行难度极大。目前也有某地产商推出“置换理财易”(以旧换新),其要求代理商收购二手楼,把风险转嫁给二手楼代理商,而二手楼代理商为了规避经营风险,自然对收购行为持谨慎态度,在收购价款上与小业主展开拉锯战,显然这势必影响置换效果。
而最近东浚集团与广房置换推出的“旧楼换新楼”活动则是由发展商直接收购二手楼,由发展商直接平衡一二手楼的收益,把收购二手楼的一部分风险转嫁到一手楼的销售上去;同时评定二手楼价格时,请公信力最高的国土房管局估价所进行评估,增强小业主对二手楼收购价格的认可度。显然,这一营销方式不仅有助于盘活小业主手头拥有的物业,降低小业主进入商品房市场的门槛及购房成本,解放小业主的购买力,同时更能最大限度地保障小业主的利益。可以相信,这一新型营销手法的推出,将有助于营造新的销售热点,从而激活广州房地产市场。
据广房置换邓小华经理透露,这一新型营销手法推出几天时间,还未来得及宣传推广,却已有近10宗成交的案例,可见其发展潜力之大。