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如果业主以种种不确定的理由拒绝向物业管理企业缴纳物业管理费,如果地产公司及物业管理企业与业主发生了纠纷或争议,或业主与业主之间发生了纠纷,怎么办?从理论上讲,业主拒交物业管理费、业主“炒”物管企业,业主与业主之间包括地产公司与业主之间的种种纠纷及争议,地产公司、物管企业及业主均可通过提起法律诉讼打官司的正规途径解决,但现实却是此路基本不通。
王石在博鳌地产论坛上就万科金色家园事件接受采访。王石说:万科金色家园事件出现后,曾试图努力走仲裁这条路。最初在与业主协商不成的情况下,万科主动请消协出面解决,但由于消协只受理个人投诉,最终没有接受万科的仲裁建议。王石认为,万科与消费者之间是一种契约关系,出现问题,要协商解决。物业管理较地产开发而言,更是一个特殊的行业,其管理服务的内容十分广泛,几乎涉及业主社区生活的方方面面,并且是天天与业主同在一个社区面对面地打交道。因而,这种状态既有有利的一面,即与业主关系的密切程度,是任何其它行业都难以也不可能达到的;同时,也有不利的一方面,即天天在成千上万业主的注视下,管理服务中稍有不慎,就会招致业主的投诉。特别是一旦出现问题,往往涉及的人和面表现为多而广,以一家管理面积100万平方米的物管企业为例,其管理服务业主的户数在10000户左右。假设有5%的业主拒交物管费,其数量就高达500户。其实,地产公司与业主发生纠纷及争议时也有相似的特点,其牵涉的业主有数以百计。一般来说,就物管行业而言,单户业主拒交物管费的标的都较少,大多在几千元甚而几百元左右。如果走打官司途经,物管企业、地产公司,包括法院都不可能有这么多的人力、财力和精力。于是,几乎所有遇到这个难题的物管企业、地产公司包括业主大多放弃了“打官司”,有个别物管企业则采取了停水、停电,甚而对业主大打出手的违法违规非正规途径;就是在同一个小区及楼盘,一些拒交物管费的业主所持的理由,包括业主与地产公司、物管企业、业主与业主之间产生纠纷或争议的原因,往往也是各不相同,物管企业很难合并向法院提起诉讼。
综上所述,无论是从法律及社会成本角度看,还是从切实为广大业主着想角度看,从保护业主、地产企业、物管企业双方的合法权益角度看,地产行业及物管行业引入仲裁制度是势在必行。因此,建议在地产行业及物管行业引入仲裁制度,在地产开发和物业管理市场发育成熟的城市设立仲裁委员会,在格式化的《房屋买卖合同》和《物业管理合同》中订立仲裁条款,这样,将形成地产企业、物管企业、业主及国家相关职能机构包括社会各方面的多赢格局。