|
||||
中心区内住宅紧俏
作为中关村科技园区的重要组成部分,东起中关村大街,西至彩和坊路,北起北四环路,南至海淀镇南街,总占地面积51.44公顷的中关村西区,即中关村核心区被定位成具有国际水准的科技商务中心,整个区域地上建筑总规模将控制在100万平方米以内,地下建筑面积将控制在30万平方米以内,整个绿化率将达到50%。
核心区(不能一会儿西区,一会儿核心区)内的物业(不是基本设施)包括甲级写字楼、星级酒店、金融服务中心、会议会展中心、娱乐休闲中心以及各种配套设施。规划布局分为公建区、公共绿地区和综合科贸区。金融资讯中心、科技会展中心、综合管理中心、火炬大厦等大型建筑群将集中于公建区内。2002年,西区进入全面建设阶段,预计将实现开复工面积80%以上,2003年,开始有部分建筑相继竣工并投入使用,总的开发建设周期为5年左右。
目前,参与中关村西区一级土地开发的企业是两家国有控股房地产公司:北京科技园建设股份有限公司(简称北科建)和北京海淀科技园建设股份有限公司(简称海科建)。2000年,由北科建主持的中关村西区首轮土地公开招标,结果共有8家企业中标11个地块,中标面积占西区总面积的63%。
经过大市政配套建设后,西区作为七通一平的熟地通过拍卖、招标等方式,向国内外高科技企业、高新技术产业机构、为高新技术产业发展服务的金融中介机构及参与西区公共设施、环境建设的投资商、发展商进行招标和招商,据有关专家测算,该区域预计楼面土地成本平均为每平方米3910元,加上建安成本、配套设施成本,每平方米售价应不低于11000元/平方米。
万柳纯居住社区,即将画上完美句号
万柳区域地处西三环的西北角,紧靠昆玉河和百米绿化带。万柳工程是北京市政府自1996年开始规划的本市最大的特色园林绿化区,于1998年12月26日正式启动,总占地面积为476公顷,其中规划用地360公顷(居住区104公顷,待征绿地256公顷),浴场、苗圃用地60公顷。万柳南区为配套齐全、是舒适方便的新型居住区;北区将建起一座自然生态公园和高尔夫球场,被称作京西“绿肺”;此外,西山远景、昆玉河、颐和园、圆明园、玉泉山、香山公园、北京植物园等著名景观将历史与现代、人文与自然融为一体;周围云集着历史悠久的北京大学、清华大学等高等学府,文化氛围深厚浓郁。万柳无疑是纯居住生活社区的典范。
万柳紧邻中关村,是中关村几大居住板块中最大的一块。1999年,万泉新新家园以低密度、纯多层板楼登陆万柳地区,是万柳的龙头项目;随后光大花园在万柳地区开始销售。当时单价只有7000多元,但时至今日,这两家项目价格均已飙升近万。他们的成功销售给后来在万柳开发的项目提供了良好信心。随后的锦绣大地、涧桥泊屋馆等项目,纷纷亮相万柳地区。万柳的楼盘除万泉新新家园和涧桥·泊屋馆是纯板楼以外,其余的几乎都是以塔楼为主。9月22日刚刚开盘的碧水云天,是万柳地区最后一个项目。除了先天的环境优势,开发商在其楼盘内部品质上定位也较高,价格则成低开高走,希望它能为万柳居住社区画上一个完美的句号。
目前该区域正在销售项目有万泉新新家园三期新新国际公寓、涧桥·泊屋馆、碧水云天等。
板井路上“巨无霸”引爆市场
板井路地区位于紫竹桥向西的西北四环两侧,交通状况良好,多条公交线路经过此区域。向东经新建的西外大街可直通二环路,沿四环路向北驱车仅用5分钟就可以到达中关村,向南可到西长安街,向西为风景秀丽的香山公园和八大处公园。对于居住物业来说,地理位置的优越性十分明显。
西北四环通车后,从板井路地区走西北四环到中关村或亚运村只需要15分钟到半个小时。顺着改造后的西外大街很快就能到达城区。板井地区的主要代表项目有世纪城、曙光花园、鲁艺上河村等。其中世纪城是板井地区、泛中关村以至整个西部最重要的项目。
在泛中关村以至北京西部最重要的项目当数板井地区的。
项目开盘以来,世纪城以现房销售、大规模开发、地理位置优越等因素迅速引爆市场,取得年销售额愈20亿元的销售业绩,成为京城市场上名副其实的“巨无霸”。现在世纪城一二期的5000套已经销售了90%。
曙光花园是板井地区“驻扎”最久的项目,自2000年就开始开发。其销售代理北京思源企业顾问公司策划部经理刘丹介绍:板井区域的客户中来自海淀的约占50%,来自西城的为30%,主要客户是中关村地区的研发人员与中高层经理,附近的鲁艺上河村也以邻近运河的优美山水环境而在该区域占有一席之地。
尽管板井地区适合开发的地块已经不多,但是由于现有项目开发规模均较大,未来几年内市场的供应量仍旧较为可观。地区最主要的供应包括世纪城三期,这是一个总规划超过100万平方米、规模巨大的项目,包括总建筑面积60万平米的SHOPPING MALL以及130万平米的住宅区。另外,33万平方米的曙光花园二期即将开盘,郦城等大规模项目也在较长时间内对市场有平稳供应。
受到市场供求关系以及海淀西山、上地等地区进一步开发对本地区客户的分流影响,板井地区的房价将保持平稳势态。而该地区最大项目世纪城采用平稳的中档价格策略,也压制了地区平均价格的上升。
上地区域今年发展最为迅猛
由于中关村核心区限制住宅发展,大批急需购房的人群把眼光向核心区以外的幅射区延伸。其中上地区域今年发展最为迅猛。
上地区域以上地信息产业基地为中心,南至清河,北至西北旺路,西到上地西路,东至京昌高速路。上地信息产业基地分为南部和北部地区,北区总征地面积51.1公顷,规划面积43.9公顷,其中建设用地35.31公顷,城市道路用地3.7公顷,绿地21.36公顷,建设区建筑密度25%,绿地率52.26%,平均容积率1.8,规划建筑面积53.07万平方米,北区计划三年建成。南部区域已于2000年基本建成,占地面积1.81平方公里。基地毗邻中国著名的高智力密集区,北京大学、清华大学等50多所国家重点学府和中国科学院等200多家科研院所云集四周。
西直门至回龙观的“轻轨”西线于今年9月28日通车,刚好穿过上地核心区,上地与中关村核心区的距离大大拉近。
另外,随着西北放射线和北清路的开通,上地地区的外延也向北扩展。目前上地区域项目增长迅速,除了老项目当代城市家园、怡美家园等,新项目有创业者家园、清上园、上地家园等。
创业者家园一期——领秀·硅谷位于海淀区西二旗,东部距京昌高速公路仅300米,即将通车的城市铁路西二旗站坐落在小区西部,北部的东北旺北路东连京昌高速路,西接上地信息路。先期投资建设的2万平方米样板区全部建成,在售项目计划10月全部结构封顶,明年6月30日入住。社区以低层与多层住宅为主,还包括TOWNHOUSE,考虑到有大量的海归派精英业主,在建筑、景观设计上采用了奥地利现代别墅风格,如透天书房、中西合壁的内庭院等。空间分割新颖流畅,外窗设计通透宽大,外墙采用全环保德国进口高档涂料。
新盘清上园是建设部科技示范项目,引入了多项建筑科技,如优化剪力墙结构体系使户内空间可灵活分割、太阳能生活热水和中水回用等清洁能源的利用、引导牌等采用夜间发光板、将各种管线集中布设在“管束“中提高住宅使用率等等,而其价格还不过5000元/平方米。
京昌路沿线供应量直线攀升,潜在竞争渐露端倪
随着轻轨的通车、生活配套设施的逐渐完备和市政基础设施的不断改善,京昌路沿线的投资环境渐入佳境,吸引了不少开发商“落户”于此,市场放量的迅猛增加自然也就“拉开”了竞争的帷幕。
今年新增供应量将超过300万平方米。
今年,京昌路沿线的住宅新增供应量有较大幅度的上扬,除一些像金榜园、当代城市家园这样的“老”项目在继续二、三期的开发外,还有不少的新面孔加入到竞争的队伍中来。粗略一算,仅西三旗周边今年就将有100多万平方米的入市量,再加上回龙观大社区和清河、小营一带,今年的新增住宅供应量将超过300万平方米,市场趋热已是不争的事实。
京昌路沿线地产市场基本可以价格为标准划分三个区域
马甸桥到北五环段,此段多为中小规模的项目,价格大多4000元左右,以现房和准现房居多,瞄准了购买能力不是很强的置业者,比如说永泰园、新康园等。这里今年新开楼盘近10个,预计将有超过150万平方米的总量投入市场,目前的销售基本全线飘红。
西三旗以北段,高档别墅成风景
因拥有足够的土地存量和优良的环境,不少别墅项目扎堆儿于此,今年也将大干一场。碧水庄园继成功推出二期豪宅后,将在今年下半年推出占地2300亩的三期,目标是打造京城顶极豪宅。玫瑰园、翠湖别墅也会继续后期的开发。位于西三旗的雪梨澳乡也以9000元的均价和亚别墅的产品吸引了不少的准高端置业者,一期销售接近尾声,二期即将开盘。
连接两大黄金地段
京昌路沿线一直拥有不小的客户存量,只因前几年这里的开发比较滞后,导致了客户存量不能很好的释放,近两年情况有所改善,市场的主流消化力量来自于“两村儿”。雪梨澳乡、富润家园、新康园和金榜园等都呈现着基本相同的客户组成结构:一半以上来自中关村地区,其余大多来自亚奥地区。
其在售楼盘有雪梨澳乡、富润家园、新康园和金榜园。
颐和园以北地区居住优势凸显 产品侧重低密度
颐和园以北地区是中关村发展区的一部分,凭借它独有的山水资源、大片的可开发土地,这里有着明显的居住环境优势,而且,依仗该地块已渐成规模的居住小区和政府规划的扶持(西北旺规划有180万平方米的住宅小区),这里必将形成相当的人群聚集效应,有人说,这里是中关村的后花园最适合居住,还是有一定道理的。
山水相围的居住地
环境是这里最值得推崇的亮点,有小西山风景区、颐和园、圆明园和东北旺苗圃园的包围,这儿的环境质量优于市内,再加上常年水清柳绿的京密引水渠,让这里具备了最佳居住地的前提条件。紧临百望山和京密引水渠的百旺家苑更是占足了山水优势,强势的环境卖点吸引了不少的购房者。
核心区土地限制使居住区北移
因中关村核心区内土地的紧缺和对住宅项目的限制,很多开发商都把目光锁定在了这块离中关村中心区不远、有着良好开发潜力的地块,而且政府扶持的大型居住社区也将落户西北旺的消息更是增加了开发商的信心。据悉,虽然这里目前的在售项目不是很多,但不少土地却已经“名花有主”,近一步的开发只是个时间问题。
产品开发以低密度为主
低密度住宅是颐和园以北地区的主流产品,这里的博雅西园、天秀花园等,都把容积率控制在1.5以下,而百旺家苑的容积率更只有1,百旺家苑开发商北京德成兴业房地产开发公司总经理张立红告诉记者:“开发的住宅应该能够很好地保持这里的良好生态环境和舒适的居住氛围,而控制社区的居住密度是保持优质环境的前提。”她还告诉记者,为了提高百旺家苑的生态环境,开发商还认养了社区西侧京密引水渠旁的百米绿化带,而且在提高社区绿化率的同时,还扩大了每户的阳台,使其成为空中花园。
价格适中,适合村内“中层”
该地块的产品价格差距幅度不是很大,大多为每平方米在5000~6000元,只有少数高档住宅价格偏高,比如圆明园花园别墅。张立红介绍,这里的产品价格适中,户型也以面积适中的两居和三居为多,比较适合在村中工作,有一定积蓄的购房者。据了解,百旺家苑的购房者80%以上都是村里的高级白领、企业老板和科技人员。
该区域在售项目有博雅西园、麒麟家园、百旺家苑、天秀花园。
(精品购物指南