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今年秋交会现场另一个惹眼之处就是,开发面积达百八十万平方米的大盘,在形象、气势、销售业绩等各个方面都取得了压倒性的胜利。太阳城、奥园、万科新城的集体亮相,好像是在证明“造城运动”已经交由正规军来完成,而大部分老百姓对这个造城概念和所谓的新都市主义一知半解。如此,似乎就有必要对“造城”来个追本溯源了。
理论起源:新都市主义
要了解大盘们的实践基础,首先就要找到它的理论依据。
从目前国内造城项目的开发和策划宣传来看,其理论基本上是来源于新都市主义。所谓新都市主义,是西方城市发展完善后的城市规划和房地产开发理念,即从经济、社会、环境和人性需求角度出发,指定相应的开发规范,力图解决人类面临的诸多城市化弊端,尊重人性和自然规律,创造人类居住理想城市环境的一系列居住主张。1898年,英国规划专家霍华德提出要在远离工业城市的地方建造一个全新社区的主张,即“花园城市”构想。这一构想的成功实现,为新都市主义在全球的推行奠定了基础。
实践模本:香港、新加坡
以造城面目出现的大盘们,之所以能够在天津房交会上登陆成功,其实很大程度上还是要得益于此类项目在外地实践经验的累积。
专家表示,香港和新加坡等城市的规划和房地产开发模式,给国内造城运动的实践提供了宝贵的模本。首先,要保证社区居民构成的多样化,既要有工薪阶层、政府官员,也要有都市精英、城市有产者,让居民能够与各类人群直接接触,自由沟通。其次规划建设要注重区内景观、建筑形式、建筑立面会所设施等的个性化和艺术性。此外,还要注意通过丰富多彩的社区活动和多元的文化氛围,增强社区的凝聚力。
本地产品:外来客主刀
天津的造城运动已经初成气候,但眼下风头正劲的几个大盘,却有一多半是外地开发商的项目。本市建造最早的新城镇“美国风情小镇”,从1998年至今,历时4年,终于造好了第一个城中城。
以体育精神和地产文化相结合的复式地产项目奥林匹克花园,用高水平的运动做招牌,压缩了人们的思维空间,放大了运动在生活中的比重。从这个角度来看,造城运动其实尽可以换个思考方式,让房子服从概念。
当然,造镇不能单纯地停留在住宅项目上。占据了东丽湖整个北岸区域的万科东丽湖项目的综合社区形式和“5+2”生活模式,提出的居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、旅游等功能综合一体的开发观念,其实更加突出城镇特色,但究竟能不能迎合消费者的胃口,还要看他们的操作功夫了。
发展前景:把握淘金期
在天津连开几个大盘之后,万科又提出了进一步的开发计划:在未来3年内,每年开发30万建筑平方米、2000多套各种形式的中高档住宅;在万科花园新城的基础上,在天津北部、东部、南部开发同时确立规模超过500亩的新市镇社区。
从国外城市开发的进程来看,一个城市走过了资源积累建设期,接下来就必须面对市场成熟后的资源相对饱和状态。也就是说,经过了开发热潮,随后的经营维护才是真正磨炼功夫的时候。
今天开发销售或火爆的或平淡的一个又一个项目,等到市场进入完全经营时期时,谁家房屋转手能够身价飙升,谁家商铺依旧红火,谁家能够坐收租金财源不绝……衡量造城好坏的标准,大概到那时才更清晰吧?