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《物业管理服务收费研讨会》
选题策划:北京房地产业协会、北京晚报《楼宇周刊》
北京房地产业协会是经北京市社会团体登记机关核准登记的非盈利性社团法人,下设物业管理专业委员会、开发建设专业委员会、中介专业委员会、评估专业委员会、拆迁等九个专业委员会。物业管理专业委员会是经北京市国土房管局、市社团办批准的全市惟一的物业管理行业组织,行使物业管理协会职能。
研讨会主持人:
北京房协常务副会长、市国土房管局副局级干部杨雨阁
出席研讨会的嘉宾:
北京市政协委员、林达集团董事长李晓林
北京市人大代表、中关村医院教授吕晓霖
首都经贸大学教授张跃庆
本刊顾问、清华大学房地产研究所副所长季如进
北辰信诚物业公司副总经理焦克连
北京天岳恒房屋经营管理有限公司房产经营部主任朱丽娜
北京市居住小区管理办公室房地产经济师李兰英
市国土房管局物业处处长刘刚
北京房协物业专业委员会主任、北京天岳恒房屋经营管理有限公司董事长王守一
北京房协副会长温洪璋
北京房协副会长乔兴国
北京房协秘书长朱华
北京晚报《楼宇周刊》主任程玲
普通居住小区物业收费主要问题
目前收费问题出现纠纷最多的是在普通居住小区。据调查,存在的问题有:
存在乱收费现象,收费没有明细,随意增加收费项目,无人监督、管理、审批,秩序混乱。
一些没有达到城市建设规划标准,配套设施不齐全,不具有一定规模的居住区、居住小区或建筑组团仍收缴物业管理服务费。
收费与服务脱节,收了费服务跟不上或者收不上费服务加水分。
非理性维权现象严重。业主及非业主使用人市场观念淡薄,不履行合同付费,业主委员会不协助物业管理企业收缴物业管理费。
开发商、拆迁公司、建筑单位遗留问题较多,业主及非业主使用人不满意拒付物业管理服务费。
物业管理企业收不上或欠收物业管理服务费,造成资金短缺,无法运营,严重影响物业共用设备、设施的维护保养。
随着北京房地产市场的发展,物业管理服务收费、特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题已成为广大居民和各界人士关心的问题。收缴物业管理服务费牵扯到多方面的经济利益,既关系到广大居民生活的改善,又关系到社会的安定和物业管理企业的发展运行。为规范收费行为,为政府研究决策此项工作提供参考的意见和建议,北京房地产业协会与北京晚报《楼宇周刊》9月25日联合举办了《物业管理服务收费研讨会》。
物业管理科学化建立新模式
李晓林:究竟应该收多少钱合适?物业公司是根据它的成本加上利润来收费的。老百姓的收入有限,对付出的这部分钱一定要问问价格、问问质量。我想收费总有个底线,成本是底线。物业公司提供的产品就是服务,这个产品是有价值的。我觉得物业管理应该科学化一些,物业公司是商业行为,必然得有一套商业模式,标准的模式。我想在东、南、西、北四个城区各弄一个模式;再一个是根据消费结构设计几个模式,后面的物业公司好跟着它做。根据现在北京市的情况,阶梯消费结构和阶梯消费水平差异很大,我想能不能在标准上下点工夫,一定要细化标准,什么样的收费和什么样的标准配套。目前物业管理的标准细化程度还不够。
物业费应按质论价价格要透明
焦克连:管理的成本和管理预算一定要科学、合理和准确。科学就是得符合实际,必须经过各方面,包括统计局、物价局及专家们搞出一个科学合理、按照不同等级确定的价格,这就是市场价。还要科学合理地确定物业管理服务收费成本构成的比例,这个成本构成的比例应该有个限定。据我了解,有的物业管理企业人工成本过大,这样必然挤占了其他的服务、其他的费用,结果应该支出的不支出了。所以在这个问题上一定要综合考虑一下。价格构造———人工费、材料费、能源费等等是由各方面构成的,这个价格要透明,要让物业管理企业清楚,同时让业主知道我掏这个钱干什么用了。透明、公开,我认为是减少矛盾与问题的一个重要方面。
张跃庆:收费的原则我认为必须根据市场经济来定。要通过所提供的商品的质和量来确定。而数量要考虑居民的收入水平、住房面积和住房档次几个因素。同时,还要从物业管理公司方面来考虑。
李兰英:我认为居住小区物业管理的收费标准质价应该统一,这个原则要对服务的范围和标准更加细化。我觉得现在的物业管理市场存在这样的情况,就是买卖双方对服务的具体范围和具体的标准都不太清楚,界定不明晰。
引入竞争机制完善招投标
吕晓霖:促使物业企业市场竞争机制的形成,我觉得非常重要,加快培育物业管理市场,促使企业素质的提高,第一是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法,使用市场竞争的方式产生物业企业,并在政策上给予一定的扶持,对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离。
要推广和完善物业企业聘用和招投标的办法。我想要把更多的物业项目和物业企业推向市场,促使市场双向选择,业主和物业企业共同商量,形成一种竞争机制,实现企业由行政管理型向经济型的转变。同时,要实行市场的准入机制、准入制度,加强物业企业的资质认证,防止不合格的企业在市场上充数。
张跃庆:加强市场化就是要完善物业管理市场,把物业管理纳入市场运行的轨道,这就涉及到管这个小区的物业管理公司是开发商指定,还是政府指定?这需要招标与投标。
季如进:撒开的时候必须要引入竞争机制,一竞争费用就下降。因为我们国家是开发在前,物业管理在后;物业管理的推进在前,规范化在后,历史遗留了这些问题,不能怨政府,也不能怨老百姓。同时,要规模化经营。要用政策,要用价格引导物业公司规模化经营。现在北京有这样的小区,一个小区这个部委买了几栋楼,那个部委买了几栋楼,然后他们在后勤上分流改革,结果这个部委成立一个物业公司管后勤,然后在里面搞园中园,无形中加大了费用。
李兰英:要体现质价相符、公平竞争原则。比如按照招投标办法选定的管理企业,应该允许价格有一定的浮动幅度,这样能够体现服务的竞争性。第二,从业主委员会的角度也应该有一个协商的幅度,这样比较公平合理,也符合这个行业的发展需要。
政府要干预物业收费
焦克连:关于普通居住小区物业管理收费问题,政府宏观调控就目前来说不能减少,还必须存在,不管是指令性还是指导性,都应该存在,原因由于目前物业管理市场还不成熟,人们的消费意识、物业管理公司的服务意识还有欠缺,必须还要有政府出面干预、指导、组织协调。
政府有关部门应该把重点放在解决好收费的合理性与缴费的约束性上。现在人们越来越重视维权意识,这是很好的意识,能够促进和提高物业管理水平,但是有个别业主恶意欠费,物业公司跟他打官司又打不起,打一个官司要一年、半年甚至两年的时间。他不交费,实际上是侵占了其他业主的权益,他也照样坐电梯,也照样享受一种服务。属于恶意欠费的要有不同的形式去处理,比如法院要有一种相应程序,不要那么复杂,就看合同。再一个是不是通过管委会等去处理,管委会应该有对少数人进行曝光的权利。
张跃庆:按照市场方式,业主委员会选择物业管理公司,选择过程中有招标、投标一系列的具体措施,就可能有服务标准、服务收费的问题。政府必须有一个指导价,我觉得物业管理市场政府不干预是不行的。
建立明示制度
李晓林:能不能在发展商申请建这个房子、建这个小区的时候,同时申请物业管理的收费标准?因为我们发展商建这个项目时要盖60多个章,办各种手续,在竣工之前是不是再加一个章,就是物业验收的条件章。
李兰英:我觉得在售房之前应该向业主明细物业管理的服务内容和收费标准。现在物业管理纠纷比较多,主要集中在入住阶段。买房的时候买房人很重视房屋本身的价格,对物业管理的问题往往觉得等到入住以后再说,就为物业管理纠纷埋下了隐患,所以现在应该先建立一种民事制度,就是说开发企业在卖房以前,在办理物业许可证之前应该制定一个公约,购房人在签订买卖合同时就签署物业管理公约,等到了入住阶段就不能再选择了。通过物业管理公约制度建立明示,在前期尽量减少物业管理的纠纷。
住房是消费须转变观念
张跃庆:住房是消费,我觉得消费者目前对此认识程度还很差,比如说买汽车需要交各种费。但是在住房上,一般居民认为花一笔钱买到房就算完了,而实际上买完房以后在消费过程中还要由各个方面提供一系列的服务,这个服务是需要付费的,我觉得这个思想宣传得不够。
季如进:在整个人生50年、600个月中,住房消费总的含量里,物业管理费在国外至少和房价持平。
朱丽娜:我公司所管辖范围内的住户大部分是享受福利分房的居民,他们长期居住在无偿提供服务的环境之中,公房出售至今,大部分购房人还没有真正从思想上、观念上转变过来。随着维权意识的增强,住户对房屋管理单位所提供的服务标准要求越来越高,造成各项费用收取难度较大,所提供的服务和实际收取的费用不成正比。
刘刚:现在思想上存在着5个误区。第一个是消费观念的问题。过去不交费,现在要交费了,这个观念广大群众转变得非常快。我觉得现在消费观念上存在着法制观念缺乏的问题。大量投诉所反映的问题实际上完全可以靠合同解决,特别是有关物业管理服务的纠纷。我们现在需要的是法律意识的提高,诚信的提高。
第二个误区是,很多业主觉得一交费,物业公司的服务水平就应很高。其实物业管理行业是一个低技术、劳动密集型产业,需要企业的培训,从各方面提高。我们强调的是质价相符,交多少钱,办多少事儿。
第三个误区就是好像物业公司什么都管。物业管理不是全方位的,不要把对整个社会的管理全部压到物业管理企业那儿,要一个企业承担整个社会的管理不公平,交费让他承担这么大的责任也不合适。物业管理企业的服务是有边界的。
第四个是市场化后头有两个问题,第一个是价值规律的问题,我们讲竞争,招投标的竞争、企业的竞争不是无序的,是有序的,是按照价值规律完成的;第二是按照法制来完成的,靠合约、靠合同。从北京目前的情况来看政府还需要有一些引导。
第五个误区是我们强调业主自治,并不是说这个小区里业主说了算,而是强调在物业管理当中业主委员会起到一个代表全体业主和发展商,和物业公司签订协议的这么一个过程,是监督物业管理公司服务的。这五个误区困扰着物业管理产业的发展。
杨雨阁:物业管理服务收费问题是老百姓关心的热点问题。而一些信誉较好,有一定规模、想做大做强的企业更希望这个市场逐步规范化。目前北京的市场还不够规范,既存在服务收费质价不相符,甚至乱收费的问题,也存在着收费难的问题。所以培育规范物业管理市场是当务之急。另外,物业管理应当规模经营,企业应当自律。希望大家共同扶持物业管理企业的发展。