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近日获悉,北京市新的物业管理收费办法《北京市普通居住小区物业管理收费办法草案》即将出台。新办法将按不同服务水平确定不同级别的收费标准,实现优质优价。目前此办法正在审议当中,有关部门正在进行修改和调整。
物业纠纷是商品房投诉中的热点,众多房产纠纷的导火线也是物业收费问题。物业管理服务收费,特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题,更成了人们关注的焦点。社会上针对物业收费问题的讨论也进行得如火如荼。日前,北京市房地产协会又会聚了众多物业方面的专家,专门就物业公司的服务收费问题进行了探讨。
1说也说不清的物业收费
物业收费问题一直以来都是大家经常谈论的老话题了,但到底物业管理公司应该收费多少?依据的法规是什么?怎样制止乱收费?至今没有一个很明确的说法,所以有人戏称为说不清的物业收费。因收费不合理现象而引发冲突,严重的甚至影响社会治安的事例也屡见报端。
北京市天岳房屋经营管理有限公司董事长王守一认为,普通居住小区物业管理服务收费问题的矛盾主要集中在两个方面,一是乱收费,另一个是收不上费。
目前物业公司告业主、业主告物业公司的案子经常发生。物业公司这方面反映的问题主要是业主欠物业管理费用比较严重,比如拆迁户,对拆迁安置不满意,拖欠管理费,还有像不交取暖费,有的因自行车丢失而不再交纳保安费,低层住户不交电梯费等。另外,业主方面主要是认为管理服务不到位、不规范,小区环境脏乱差,垃圾清扫周期比较长,还有收费不合理,乱收费、多收费的现象时有发生,物业管理的服务费没有标准可循。
2质价不符是问题的根源
北京市房地产协会常务副会长杨雨阁认为,目前北京的市场还不够规范,服务收费质价不符。
这也许是产生物业纠纷的根源。物业收费应该是优质优价,按质论价。北京市居住社区管理办公室的李兰英在接受记者采访时说,居住小区物业管理的收费标准质价应该统一。以前都是老的标准,体现不出服务的差别性跟收费的差别性。应该对服务的范围和标准更加细化。目前买卖双方对服务的具体范围和具体的标准不清楚,界定不明晰。例如物业管理企业按照合同提供服务,主要履行合同规定的责任,比如像维护公共秩序、巡逻这些服务,并不是什么都要管。要体现质价相同的公平竞争原则,允许价格有一定的浮动幅度,比如研究按照招投标办法设立选定的管理企业,招投标服务应该体现竞争性,应该允许价格有一定的浮动幅度,这样能够体现整个服务的竞争性。
因此,目前存在的问题不仅仅是物业管理收费问题,而是如何培育规范物业管理市场的问题。人大代表吕晓霖女士认为,物业管理企业规模不够经济,导致了经营成本过高,造成物业管理困难。现在我们国家的物业管理企业多数都是从原来的房屋维修单位转制而来的,或者是从房地产开发公司分立出来的,体制转轨的过程当中大多数企业规模比较小,管理成本特别高,经营效益也比较差,因而有的企业根本不具备物业管理应有的实力和资格,更缺乏必要的一些设备管理人才。很多居民小区的规模特别小,甚至一个小区范围内有很多的开发商开发,多家的物业公司都在这儿多头管理,使管理不到位,导致有的时候管理收费也不够合理。
市场上对到底是政府定价还是政府指导价的问题有争执。清华大学房地产研究所副所长季如进教授认为,政府在制定政策时应考虑实行政府指导价,用政策去引导物业管理规模化。服务提供给不同的对象带来的效益也不一样。对不同档次的物业,对不同档次的服务,在同一小区里的不同服务,都可以分档收费,并且引入竞争机制,使收费趋向合理。
季教授说,应该像发住房补贴一样,以房租补贴的形式在一定时期内适当地发一些物业管理补贴。同时,政府对经济适用住房、普通住宅的物业管理企业应在物业管理收费税收上给予减免。
3买房前别忘了签物业管理公约
现在的消费观念存在一个法制观念的缺乏,大量的投诉反映出的问题实际上完全可以靠合同解决,特别是物业管理的服务。北京市国土资源和房屋管理局物业处处长刘刚说,因为买房子不光是买成品,还有今后的延伸服务。
物业收费是矛盾的焦点,但价格只是一个方面,并不是解决了价格问题其他的就迎刃而解,还有其他如体制问题、市场调整、企业规范等问题都要得到相应的解决才行。专家们建议相关部门应尽快出台有关物业管理办法,以规范目前鱼龙混杂的市场。而房屋开发销售前相关物业问题的提前明示更是解决问题的关键。有专家建议应该在房屋竣工前加盖一个物业验收的条件章。
季教授对记者说,相关部门应该事前警示。根据建设部相关文件规定,开发商在取得售楼证件的时候,一个要预售许可证,一个要销售证,在取得这两个证件之前必须先落实物业管理公司,出示委托合同,相关部门才能批准销售。一旦房管局物业处不批准,那么市场部就不能给他预售许可证。消费者买房前,即在签订购房合同前,要先与开发商签订前期物业管理服务协议,对前期物业管理内容要有一定认识。
北京市现在建立物业管理公约制度,就是对前期物业管理协议做补充。李兰英认为,针对物业管理的收费,目前应该要建立健全民事制度,即在事先,也就是在售房之前应该向业主明细介绍物业管理服务内容和收费标准。现在物业管理纠纷比较多,主要集中在入住阶段,主要的原因是买房时,买房人普遍来说只重视房屋本身而对物业管理的问题关注较少,为将来的物业管理纠纷埋下了一个隐患。
吕晓霖女士还建议,应加强房地产开发项目建设全过程的监控,物业管理公司应该在房地产开发过程当中就早期介入,参加物业的规划设计和建设,以免遗留后患。